【文章內容簡介】 》和交接工作中的各種表格。，工程部經(jīng)理應根據(jù)《物業(yè)交接報告》和《物 業(yè)交接備忘錄》的內容負責催辦。對于備忘錄中尚未按期解決的問題，工程部經(jīng)理應及時向開發(fā)商送交《移交接收遺留問題催辦通知單》，并及時跟進，直至問題最終解救。、表格目錄《移交接收工作流程》《物業(yè)交接協(xié)議書》《物業(yè)交接備忘錄》《物業(yè)交接報告》《工程交接表格匯總表》《工程交接備忘錄統(tǒng)計表》《房屋建筑工程質量保證書》《移交接收遺留問題催辦通知單》《工程圖紙資料目錄》《圖紙資料文件交接清單》《業(yè)戶資料交接清單》《鑰匙交接清單》《設備交接清單》《備品備件交接清單》《工具儀表交接清單》《設備保修單位資料清單》《設備運行試驗紀錄》《房屋驗收記錄表》《庭院設施交接表》《公共照明設施交接表》《變（配）電室設備交接表》《樓層配電箱交接表》《電梯設備交接表》《供暖系統(tǒng)交接表》《制冷機組交接表》《空氣處理機（新風機）組交接表》《風機盤管交接表》《給排水系統(tǒng)交接表》《消防水系統(tǒng)交接表》 《消防自動報警系統(tǒng)交接表》《消防排煙系統(tǒng)交接表》《智能化控制中心交接表》《綜合布線系統(tǒng)交接表》《安防監(jiān)控中心交接表》《通信系統(tǒng) 29 交接表》《有線電視系統(tǒng)交接表》《網(wǎng)絡寬帶系統(tǒng)交接表》《市政能源表底數(shù)記錄表》《業(yè)戶能源表底數(shù)記錄表》《天然氣調壓箱交接表》 制定節(jié)約能源管理計劃公司將按項目情況制定節(jié)約能源管理計劃和相應實施的制度和表格。如何做好節(jié)能管理工作首先：。，做好原始記錄。、參數(shù)、狀態(tài)?！鴮φ彰飨到y(tǒng)的合理性進行分析?！鴮恿υO施的運行和理性進行分析▲對空調系統(tǒng)運行的合理性進行分析▲對生活水泵運行的合理性進行分析▲對中水機房運行的合理性進行分析▲對電梯運行的合理性進行分析，制定節(jié)能措施加以實施▲分析出的浪費問題采取管理上的措施▲通過改革工藝技術實現(xiàn)節(jié)能降耗▲通過改造設備實現(xiàn)節(jié)能降耗▲建立能源計量網(wǎng)絡圖▲做好設備維護保養(yǎng)工作 二、正常管理階段（應增加Butler管家日常管理服務工作內容，如：工作內容，檔案管理、橫向工作關系、客戶信息處理流程圖等） 30 工程維修管理A、工程管理的負責人每月應召開能源費（水、電、氣）控制會議，對每個月的能源進行分析總結，實行數(shù)據(jù)化管理。當能源費出現(xiàn)大幅變動時需及時予以分析原因，做出合理解釋。采取定期與不定期相結合的方式開展周檢及月檢活動，價錢對巡檢人員及記錄的監(jiān)督管理制度。B、加強對員工的培訓工作，培養(yǎng)員工嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，環(huán)保節(jié)能意識，鼓勵員工提出合理化建議，推進和提高工程師的工作質量，提高效率。 根據(jù)所制定只財務預算，有效控制手指，并定期把有關帳目同報發(fā)展上。除按所擬定制管理計劃執(zhí)行日常工作外，并以承租人之角度，檢討婁玉之設計和設施，提出有關之改善意見，以達至高水平物業(yè)之要求。 工程管理是充分發(fā)揮項目使用功能的保障；實驗廠設備使用壽命，保障設備安全運行的保證；是為業(yè)主提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)物業(yè)保值增值的重要手段。是物業(yè)管理的基礎管理之一。工程管理主要包括小區(qū)建筑物、高低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、空調供冷/供暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)。工程管理要保證這些系統(tǒng)始終處于一種良好的運作狀態(tài)。工程管理的內容了分為基礎管理、運行管理、安全管理和維修管理四大部分。 基礎管理物業(yè)設備資料包括三類：設備原始資料：如設備出廠合格證書，操作使用說明，驗收資料，設備安裝積極構圖，設備的登記表等。 31 設備維修資料：如報修單，事故紀錄，中大修工程紀錄，設備改造記錄等。設備管理資料：如運行記錄，運行月報。建立機電設備臺賬，對工程部所管轄的機電設備進行統(tǒng)籌管理。良好的資料檔案管理可以為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)，也是工程管理人員豐富管理經(jīng)驗的重要手段。物業(yè)設備的標準化工作主要包括兩類：技術標準：如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。管理標準：如保修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核及獎懲標準等。設備的標準化工作的基本功能有兩個方面。一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。 規(guī)章制度物業(yè)設備管理的規(guī)章制度包括三類：生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程，維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作制度：主要有運行管理制度，巡視制度，安全管理制度，值班制度。責任制度：包括崗位責任制度，記錄與報告制度，安全制度，交接班制度等 安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)。設備的安全管理主要有以下幾個方面工作：加強安全知訓培訓工作?？梢灾贫ā?安全員工安全遵守10 條》 ；建立設備安全管理措施，對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施；實行持證上崗制度。如電工證、電梯證、空調證等 維修管理A 、日常維護保養(yǎng)；B 、定期檢查； 32 C 、計劃維修。設備的計劃修理以設備的基礎資料管理為依據(jù)的，同時也要求負責工程管理人員有較豐富的經(jīng)驗。3 、公共設施設備自行維修保養(yǎng)和外包的劃分范圍3 . 1 外包內容：電梯，冷水機組，水質處理3 . 2 自行維修管理內容除上述設備外有：▲ 空調：空調機組、新風機、風機盤方、空調水泵、冷卻塔、閥門配件等?！?給排水：冷熱水泵，熱交換機▲ 設備：建筑紅線以內暖通、給排水、強弱電設備由市政、電信單位自管的設備和線路除外，如：A 、市政熱力設備和管線B 、市區(qū)屬供電局的供電設備線路C 、市政天然氣管道和設備D 、給水市政總表為界▲ 開發(fā)商與市政有協(xié)議的遵照協(xié)議執(zhí)行，如：A 、以有線電視機房為界B 、網(wǎng)絡、電話等根據(jù)前期開發(fā)與電信的協(xié)議。4 、對于公共設施設備選擇外包單位維修保養(yǎng)的實施方案4 . 1 冷水機組維保方案▲ 巡檢周期：定期現(xiàn)場檢查周期▲ 定期保養(yǎng)內容：年／季／月維保的具體內容▲ 零部件供應：幾組零部件消耗或損壞后的供應及實性 ▲ 質量標準：為達到維修要求而設定的標準▲ 服務響應時間：一般性服務，定期服務，緊急服務的響應時間▲ 緊急事件處理：機組發(fā)生緊急情況下，廠商的處理預案▲ 為本項目配備的技術人員情況▲ 公司總體評定：資格審定，企業(yè)實力和信譽 4 . 2 水質處理 33 一般為空調冷卻水和冷凍機、泳池等。▲ 水質標準：國家規(guī)定的水質標準或地方標準▲ 監(jiān)測項目：對哪些指標進行化驗▲ 水質監(jiān)測方式方法：由誰進行水質監(jiān)測，監(jiān)測的方法▲ 水質分析：根據(jù)監(jiān)測指標分析水質情況，制定相應措施和預案▲ 加藥程序：定期或不定期，周期多長，何時添加▲ 監(jiān)測分析周期：對于水質進行檢測的時間要求，一個月或兩個月▲ 企業(yè)實際市場品牌和知名度的信息反饋▲ 企業(yè)的技術力量和測試儀器的完備先進程度▲ 公司總體評定：資格審定，企業(yè)實力和信譽4 . 3 電梯維保方案▲ 安全資格認證：電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司應具有當?shù)刭|量技術監(jiān)督局簽發(fā)的有資質許可證。▲ 人員資格認證：電梯維修、保養(yǎng)人員必須經(jīng)專業(yè)培訓和考核，取得特種設備作業(yè)人員資格證書后方可上崗?！?巡檢周期：電梯維保公司每15 天對電梯進行檢驗、維修、保養(yǎng)以保證電梯的安全運行。▲ 故障處理：當發(fā)現(xiàn)電梯有異常情況時，必須立即整改，嚴禁帶故障運行▲ 電梯維保公司制定緊急救援措施▲ 電梯機房制度：電梯維保公司制定電梯機房防火制度▲ 維保內容和檢查項目▲ 目標承諾：安全運行承諾、故障率承諾、維修承諾、保養(yǎng)承諾、響應時間承諾5 、公共設施設備維修保養(yǎng)外包單位的監(jiān)督管理方案5 .1 合同管理：按照合同要求的內容進行管理5 .2 目標管理：外包目的實現(xiàn)，定期對目標完成情況進行統(tǒng)計和評定5 . 3 過程管理：合同實施過程中外包的工作主動性、配合度以及紀實性、定期對分包進行評估5 .4 溝通管理：良險溝通互補，積極協(xié)調處理，雙方完美配合 34 6 、大型公共設施設備周期性維修保養(yǎng)計劃一般物業(yè)，若經(jīng)過幾年不進行翻修，將會顯得殘舊，影響形象，為維持“力旺 弗朗明歌”高服務水平，建議物業(yè)最少五年進行一次翻新工程，其中包括墻面翻新，地磚及少量的設備更新維修工程；而最少每十年必須進行一次性的全物業(yè)大型翻新工程，其中將包括外墻的翻新及物業(yè)內部的改善工程的實施，如提升電梯的功能，定期性的檢查物業(yè)建筑，將更可避免物業(yè)因建筑結構而引致的危險。每年的滅蟲滅蟻亦可延長物業(yè)的使用期限。物業(yè)公司公司針對“力旺，弗朗明歌”之設備配套情況，于日后之管理中，將按照如下規(guī)定實施有關之保養(yǎng)計劃。6 . 1 設備保養(yǎng)計劃細則6 . 1 消防聯(lián)動設備定期檢測保養(yǎng)規(guī)定6 . 2 火警自動報警系統(tǒng)定期檢測保養(yǎng)規(guī)定6 . 3 樓宇自控系統(tǒng)、暖氣檢測保養(yǎng)規(guī)定6 . 4 電梯定期保養(yǎng)規(guī)定特別說明：以上內容作為特例提出，物業(yè)公司將為力旺”弗朗明歌項目特別定制設備施保養(yǎng)計劃。 表一：設備保養(yǎng)計劃細則 35 36 37 表二：消防聯(lián)動設備定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 38 表三：火災自動報警系統(tǒng)定期定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 39 表四：樓宇自控系統(tǒng)定期檢測保養(yǎng)規(guī)定：（如有） 40 41 表五：電梯定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 42 43 三、各項管理服務指標承諾（應符合國家示范住宅小區(qū)的標準）1. 房屋完好率：98%2. 房屋零修、急修及時率：100%3. 維修工程質量合格率：100%4. 管理費收繳率：90%以上5. 綠化完好率：99%6. 清潔保潔合格率：99%7. 道路完好及使用率：100%8. 化糞池、雨水井、污水井完好率：100%9. 排水管明暗溝完好率：100%10. 道路完好率（庭院燈、樓道燈）：98%11. 停車場、車庫完好率：100%12. 公共文體設施、休息設施及雕塑、小品完好率：99%13. 小區(qū)治安案件發(fā)生率：%14. 消防設施設備完好率：100%15. 火災發(fā)生率：016. 違章處理率：100%17. 住戶投訴率：%18. 投訴處理率：100%19. 管理人員培訓合格率：98%20. 住戶回訪率：100%21. 業(yè)主對物業(yè)服務滿意率：95%以上 44 第五部分 物業(yè)管理服務標準（管理類）一、 組織規(guī)范1. 組織機構健全。2. 建立、健全內部管理、服務提供、人力資源、財務管理、質量管理、信息管理、資產(chǎn)管理等各項企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法。3. 管理處應制訂年度工作計劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內的企業(yè)方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。 二、業(yè)務規(guī)范（一）辦公環(huán)境與禮儀1. 辦公場所環(huán)境清潔，物品擺放整齊，分類明確，私用物品統(tǒng)一管理，無雜務堆放。2. 辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開辦公位時，應將椅子歸位。辦公桌面外側上角擺放辦公品牌，電話、電腦等用品清潔、整齊。3. 打印機、復印機整潔，無散亂紙屑。電器類辦公用品有靜電防范措施。4. 辦公區(qū)域禁止進食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙。5. 工作人員著裝符合規(guī)定要求，禁止服裝混穿。工牌佩戴在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。6. 工作人員服裝干凈，無褶皺，破損。頭發(fā)干凈，發(fā)式整齊，男士禁止留長發(fā)。7. 工作人員精神狀態(tài)飽滿，坐立行走姿態(tài)端莊、嚴謹，言談舉止得體。（二）（文件資料管理），所有文件、記錄標識清晰，存放整齊，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內取閱。，無缺失、破損。、工程檔案資料齊全、管理完善。，作廢文件應做適當標識。，設置借閱權限，借閱手續(xù)完備。，存儲于電腦總的服務中心內部及服務中心與外部單位間的來往審批文 45 件、與業(yè)主相關的資料、行政管理制度等重要電腦文件必須備份。，所有文件夾應該設置標識。柜內無塵、無潮、無蟲。，設置合同清單，并注明合同有效期限。，應在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主檔案、工程檔案、物業(yè)資料等接管驗收資料完善。（三）品質管理，定期進行內部審核。2. 通過ISO9000外部審核的管理小區(qū)，年度累計外部審核中出現(xiàn)的觀察項≦5項，輕微不合格項≦3項，嚴重不合格項0項。（四）CI管理、人員、設備設施應有符合規(guī)定的標識。（五）采購管理，供方選擇的相關評估手續(xù)完善，每年應對供方進行評估。，采購物資單價在2000元以上的（含2000元），應全部回訪；每次單宗采購物資金額達1000元以上的（含2000元），應全部回訪。（六）倉庫管理，分類標識，容易領取，質量不確定的物資應隔離存放。、濕度計、具有防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。、滅火器材和防暴燈具。、領借用手續(xù)完整。，定期盤點，保證帳物相符。、待處理物資應具備相關手續(xù)。（七）資產(chǎn)管理，定期對所有資產(chǎn)全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。、調撥、轉讓、報廢應具備相關手續(xù)。（八）安全管理，負責緊急安全事物的處理，其相關人員和緊急聯(lián)系電話應予以公布。 46 （九）裝修管理。，保持封閉。消防通道禁止堆放物品。裝修現(xiàn)場禁用明火，禁止亂拉電線，特種作業(yè)應取得相關資質證明。，原則上每