【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這就需要我們能看清時(shí)事，摸清規(guī)率，了解動(dòng)態(tài)，把握機(jī)遇。目前就長(zhǎng)沙的發(fā)展環(huán)境狀況，大家已是不言自明，這就對(duì)我司的政策公關(guān)施加了前所未有的難度。2）公眾公關(guān)公眾的輿論對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是致命的利器也是雄起的跳板。公眾關(guān)系讓企業(yè)努力自己“做好”并善于“告訴”公眾?！肮娋褪巧系邸闭f(shuō)到底就是要做“人”的工作，而重心在于打動(dòng)人心、溝通情感。情感是人與人之間聯(lián)系的紐帶，情感效應(yīng)是吸引消費(fèi)者的一塊磁石。我們的消費(fèi)者細(xì)分為三部分：a、汽車(chē)行業(yè)經(jīng)銷商b、投資者c、最終消費(fèi)者而最終消費(fèi)者是核心目標(biāo)，是公司、經(jīng)銷商、投資者共同的關(guān)注對(duì)象，他們是企業(yè)塑造良好形象的基礎(chǔ)，因而在進(jìn)入市場(chǎng)之前，先得進(jìn)入消費(fèi)者的情感世界。3）媒體公關(guān)“成也蕭何，敗也蕭何”國(guó)內(nèi)外無(wú)數(shù)的事例也證實(shí)了媒體的這一作用，良好的媒體關(guān)系、媒體信用極其重要，這方面對(duì)公司所有人員皆為有效，是全員值得、也必須注意的。對(duì)于媒體的答問(wèn)，由專人負(fù)責(zé)，以避免一些不利因素地產(chǎn)生。第四部分 資本運(yùn)作操作大型汽車(chē)城項(xiàng)目需要強(qiáng)有力的資金作為支持，對(duì)資本運(yùn)作要求也同樣非常高，下面將就本項(xiàng)目融資、資金運(yùn)作、成本控制、資金回籠等方面操作進(jìn)行詳細(xì)闡述。一、融資本項(xiàng)目立項(xiàng)前啟動(dòng)的融資在本項(xiàng)目策劃并準(zhǔn)備立項(xiàng)時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和測(cè)算，確定總投資額及首筆資金，尋找合作伙伴（即股東）及資金來(lái)源。在前期啟動(dòng)后，公司獲得了土地，項(xiàng)目也正在進(jìn)行，這時(shí)將進(jìn)行項(xiàng)目的第二次融資，即銀行貸款，通過(guò)土地抵押和項(xiàng)目前景的條件，融得本項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，保證項(xiàng)目啟動(dòng)中所需的資金。第二次融資的時(shí)機(jī)和數(shù)目將根據(jù)第一次融資的多少和本項(xiàng)目資金回籠的具體情況而定。在可能的情況下，爭(zhēng)取政府對(duì)重大項(xiàng)目扶持的專項(xiàng)資金（如金鷹節(jié)前三屆省政府每年撥500萬(wàn)元扶持其發(fā)展）。在本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，發(fā)展不同的項(xiàng)目，為未來(lái)公司發(fā)展成集團(tuán)公司并上市打下基礎(chǔ)，未來(lái)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將從股市融資并進(jìn)行拓展性業(yè)務(wù)。在項(xiàng)目操作中，遇到資金困難的問(wèn)題，需要新的股東加入或新的資金注入。本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中需要引進(jìn)各類配套的服務(wù)項(xiàng)目和與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目盡可能的引進(jìn)外來(lái)資金，我公司只須提供平臺(tái)和以土地或建筑物等作為資本占有股份。二、資金運(yùn)作本項(xiàng)目的資金運(yùn)作須堅(jiān)持四兩撥千斤的原則，科學(xué)運(yùn)用資金對(duì)本項(xiàng)目非常重要，決定項(xiàng)目正常運(yùn)作和后續(xù)發(fā)展。該投入應(yīng)該盡早投入，這樣也能盡早的產(chǎn)生效益；另一方面任何資金都需要使用費(fèi)用，如果資金長(zhǎng)時(shí)間放在銀行，兩筆費(fèi)用相差甚遠(yuǎn)，承擔(dān)利息都將成為公司負(fù)擔(dān)。在進(jìn)行必要投入的同時(shí)，資金還應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)線投資，本項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資即為拓展土地，以利于本項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。在本項(xiàng)目操作過(guò)程中，開(kāi)辟新的項(xiàng)目或?yàn)楸卷?xiàng)目提供服務(wù)的新的項(xiàng)目，盡量使用外來(lái)資金進(jìn)行投入，減少公司資金運(yùn)作壓力。資金運(yùn)作非常復(fù)雜，在公司財(cái)務(wù)工作中屬非常重要的一環(huán)，資金運(yùn)作隨時(shí)機(jī)、情況等進(jìn)行不斷調(diào)整，在此將不過(guò)多闡述。三、成本控制合理使用資金、錢(qián)用在刀刃上、開(kāi)源節(jié)流等是成本控制的關(guān)鍵，也是本項(xiàng)目能否正常發(fā)展的重要部分。A、制訂合理的公司管理制度，減少盲目和失控中造成的浪費(fèi)。B、建立合理的公司機(jī)構(gòu)，做到因材施用，發(fā)揮員工最大的效能。C、制訂合理的薪酬制度，因材設(shè)薪，盡量達(dá)到薪酬與貢獻(xiàn)合理化。D、制訂合理的資金使用制度，每筆資金的使用建立完善合理的審批制度，使資金的使用最大效能化。E、增強(qiáng)采購(gòu)技巧，一方面采購(gòu)價(jià)格盡量保證市場(chǎng)最低，另一方面延遲付款也是成本控制的重要手段。F、建立合理的合同制度，簽訂合同時(shí)，在不違反時(shí)間和不影響進(jìn)度的情況下，應(yīng)堅(jiān)持貨比三家的原則。G、項(xiàng)目操作須科學(xué)、系統(tǒng)，所有操作項(xiàng)目都應(yīng)先進(jìn)行周密的策劃，避免盲目、決策失誤、重復(fù)建設(shè)、達(dá)不到預(yù)期的效果等。建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開(kāi)發(fā)成本的60%左右。A、加強(qiáng)對(duì)工程施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的審核B、優(yōu)選工程施工隊(duì)伍C、加強(qiáng)施工圖預(yù)算的編制和審核D、認(rèn)真作好圖紙會(huì)審工作E、施工技術(shù)措施的研究和論證F、重視材料的確認(rèn)與價(jià)格管理G、設(shè)備采購(gòu)宜采用甲方供應(yīng)形式H、現(xiàn)場(chǎng)簽證制度必須嚴(yán)格施工階段的現(xiàn)場(chǎng)簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過(guò)嚴(yán)格的制度和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的及時(shí)了解與掌握來(lái)有效控制。I、按合同約定控制資金支出要及時(shí)編制工程項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃。辦公費(fèi)用管理A、辦公費(fèi)用管理指導(dǎo)原則及控制目標(biāo)辦公費(fèi)用管理堅(jiān)持總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的歸口管理原則，圍繞公司總體發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)內(nèi)部管理要求，通過(guò)教育培訓(xùn)、制度約束、全員監(jiān)督等手段，盡快建立起程序規(guī)范、約束有力、運(yùn)行高效的辦公費(fèi)用資金使用管理機(jī)制，提高資金的使用效率，力爭(zhēng)通過(guò)努力，使辦公費(fèi)用開(kāi)支達(dá)到相對(duì)合理的規(guī)模和水平。B、辦公費(fèi)用管理的內(nèi)容及辦法辦公費(fèi)用就本公司現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)包括日常辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)用、通訊費(fèi)用、車(chē)輛使用管理費(fèi)用、員工生活費(fèi)支出、公關(guān)接待及宣傳費(fèi)用、員工福利費(fèi)用、公司開(kāi)展的員工福利活動(dòng)專項(xiàng)費(fèi)用及其它不可預(yù)見(jiàn)或不確定的費(fèi)用等。針對(duì)目前辦公費(fèi)用管理存在的問(wèn)題，擬采取精編人員、勤儉節(jié)約、責(zé)任到人、過(guò)程監(jiān)控、歸口管理的管理辦法，做到三定一降三保，即定員、定額、定責(zé)，降低資金占用消耗，保證員工工作生活水平不降低并初步提高，保證工作職能（管理、服務(wù)）不被削弱，保證公司日常工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，工作質(zhì)量和工作效率不斷提高。1）通過(guò)責(zé)任與行為規(guī)范杜絕人浮于事，苦樂(lè)不均現(xiàn)象，慎重核定崗位，確定一個(gè)合理的人員規(guī)模。（人員定崗定編由公司領(lǐng)導(dǎo)提出目標(biāo)方案）2）勤儉節(jié)約。a、加強(qiáng)對(duì)員工的教育培訓(xùn)，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，培養(yǎng)節(jié)約習(xí)慣。b、加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)物資和水電使用的管理，減少損失浪費(fèi)（具體辦法另定）。c、制定合理的消耗標(biāo)準(zhǔn)，限額使用、超支不補(bǔ)，節(jié)余留用（分項(xiàng)目細(xì)定）。d、嚴(yán)格財(cái)產(chǎn)物資的報(bào)廢處理，提高物資的利用效率（已有相應(yīng)規(guī)定）。3）責(zé)任到人：層層建立費(fèi)用管理目標(biāo)責(zé)任制，費(fèi)用控制定額到部門(mén)、到個(gè)人，誰(shuí)超支，誰(shuí)浪費(fèi)，誰(shuí)違紀(jì)就由誰(shuí)負(fù)責(zé)，制度面前人人平等，不搞例外和特別化。4）過(guò)程監(jiān)控：對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用都要做到事前、事中、事后的全過(guò)程控制。首先，資金使用應(yīng)有年度計(jì)劃和月計(jì)劃，實(shí)行事前總額控制，事先制定好相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)；其次在費(fèi)用消耗的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用、報(bào)銷等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按程序和規(guī)定辦事，特別是在物資采購(gòu)環(huán)節(jié)應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，不允許以任何方式損害公司利益，同時(shí)做好費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)工作；再次，分月、季、年度對(duì)費(fèi)用控制計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行小結(jié)和總結(jié)，分析計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題并及時(shí)做出調(diào)整，對(duì)違反規(guī)定和紀(jì)律的行為要嚴(yán)肅處理。5）歸口管理：辦公用資金的使用管理，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由公司行政人事部制定方案，待批準(zhǔn)后由公司行政人事部負(fù)責(zé)執(zhí)行。所有辦公費(fèi)用的開(kāi)支，必須經(jīng)公司行政人事部及分管理領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后才能到財(cái)務(wù)預(yù)領(lǐng)和報(bào)銷，否則財(cái)務(wù)有權(quán)拒絕付款。財(cái)務(wù)和公司行政人事部應(yīng)相互配合，定期或不定期通報(bào)辦公費(fèi)用計(jì)劃執(zhí)行情況，協(xié)商解決有關(guān)問(wèn)題，使辦公費(fèi)用資金的運(yùn)轉(zhuǎn)始終處于良好的受控狀態(tài)。四、資金回籠資金回籠是本項(xiàng)目運(yùn)作中非常關(guān)鍵的一環(huán)，如資金回籠不理想將導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不順利，給資金運(yùn)作帶來(lái)巨大的壓力，更嚴(yán)重可能產(chǎn)生資金斷流的情況，威脅本項(xiàng)目的進(jìn)展。資金回籠的優(yōu)劣最主要體現(xiàn)在銷售上，良好的銷售須建立在兩個(gè)大的前提下：A、合理的設(shè)置本項(xiàng)目的功能（也即生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，只是本項(xiàng)目在操作的同時(shí)須注意前瞻性）。B、合理的制訂銷售計(jì)劃和銷售技巧。本項(xiàng)目銷售中資金回籠有以下幾類：A、通過(guò)直接的轉(zhuǎn)讓土地，一次性收回購(gòu)地款。B、土地出租，一方面收回部分押金和租金；另一方面通過(guò)把土地進(jìn)行抵押貸款。C、連同建筑物出售或出租，資金回收情況同上。D、其他如以租待售、帶租約銷售等方式都可采用以上兩種方式進(jìn)行操作。E、銷售過(guò)程中的客戶所交的訂金和其他操作合作中的履約保證金可進(jìn)行短期利用，因?yàn)檫@部分資金是免息的。本項(xiàng)目在操作過(guò)程中，將可開(kāi)拓與本項(xiàng)目相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目，利用外來(lái)資金進(jìn)行投入，整合散亂資源，最大化利用資源實(shí)現(xiàn)效益最大化。五、投資預(yù)算和資金籌措１、第一期投資額8億人民幣。２、資金來(lái)源2０００萬(wàn)注冊(cè)資本（不計(jì)息）。(,銷售回收4億元)。第一期投資將在１０—１２個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成，建成包括主展館和780畝土地的“七通一平”。六、融資成本及貸款償還計(jì)劃七、關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù), ，實(shí)現(xiàn)企業(yè)凈利潤(rùn)12億元。項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率28 %。投資回收期：7年。財(cái)務(wù)分析依據(jù)以下數(shù)據(jù)：注冊(cè)資本2,000萬(wàn)元(免息)%，銷售價(jià)格每平方米1110元，共計(jì)收入22568萬(wàn)元，車(chē)位出售、出租及管理費(fèi)用收入200萬(wàn)/年平均銷售利潤(rùn)率51%%，所得稅24%八、現(xiàn)金流量表(一期)九、損益表第五部分 工程運(yùn)作一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)程序（一）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行選址研究，到市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃咨詢。一般來(lái)說(shuō)，如建設(shè)企業(yè)在長(zhǎng)沙沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，需與某具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作，以成立項(xiàng)目公司等形式進(jìn)行合作。（二）同土地所有者辦理用地合同。（三）向長(zhǎng)沙市計(jì)劃委員會(huì)提交立項(xiàng)報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。（四）市計(jì)委同市規(guī)劃管理部門(mén)經(jīng)過(guò)研究審批，如同意立項(xiàng)，發(fā)給同意立項(xiàng)的批復(fù)，并要求做可行性研究，即要求申請(qǐng)方提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（五）申請(qǐng)方向市計(jì)委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（六）市計(jì)委、市建委、市規(guī)劃委員會(huì)與各專業(yè)局審查可行性研究報(bào)告，形成批復(fù)，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)。（七）申請(qǐng)方據(jù)此批復(fù)辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，并到北京城市規(guī)劃管理局開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單和辦理征地意見(jiàn)函。（八）申請(qǐng)方到土地所在的土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)，此舉分兩種情況：第一種情況：所用土地屬新征（1）到區(qū)土地管理局、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府或村公所征求意見(jiàn)。（2）此結(jié)果報(bào)長(zhǎng)沙市土地管理局。第二種情況：土地處在舊城改造區(qū)（1）到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)地政科（屬土地局）征求意見(jiàn)。（2）結(jié)果報(bào)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局。（九）以上第八項(xiàng)工作做完后，結(jié)果須報(bào)市政府批準(zhǔn)。市政府批準(zhǔn)后，正式辦理用地手續(xù)。（十）得到市政府批地的批文后，同時(shí)進(jìn)行以下三方面工作（此時(shí)立項(xiàng)工作基本結(jié)束，進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段）：第一方面：到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證；申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信局征詢意見(jiàn)；規(guī)劃局審核后，下達(dá)規(guī)劃條件通知書(shū)；根據(jù)此規(guī)劃條件通知單委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計(jì)方案送審書(shū)；規(guī)劃局審查方案并提出意見(jiàn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出圖后，送規(guī)劃局審圖。方案通過(guò)后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。第二方面：持規(guī)劃用地許可證，辦理以下工作：畫(huà)樁位并給釘樁條件；委托策劃院釘樁、測(cè)繪；得出釘樁成果給設(shè)計(jì)人。第三方面：持規(guī)劃用地許可證和征地意見(jiàn)函到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地情況視項(xiàng)目用途而定。目前一般可以采用協(xié)議出讓方式，也可用招標(biāo)方式辦理，如占用耕地，還需到稅務(wù)機(jī)關(guān)交納耕地占用稅。在立項(xiàng)報(bào)告批準(zhǔn)之后，即到項(xiàng)目所在區(qū)、縣地政部門(mén)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。地政部門(mén)審查安置方案并發(fā)給拆遷許可證。場(chǎng)地三通一平。具體做好以下幾項(xiàng)工作：（1）到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證；（2）了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案，由供電局委托施工；（3）煤氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；（4）到供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，委托施工。（十一）以上第九項(xiàng)工作完成后，需做以下幾方面工作，即施工前準(zhǔn)備工作：第一方面：到稅務(wù)局取稅單；持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并取得許可證。第二方面：到計(jì)委申請(qǐng)列入計(jì)劃；到建委工程處領(lǐng)取開(kāi)工申請(qǐng)表；持開(kāi)工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣、電力、電信）報(bào)裝工作，報(bào)裝工作完畢后方可在開(kāi)工證上蓋章，繳納四源費(fèi)。（自來(lái)水建設(shè)、污水處理、供熱建設(shè)、煤氣建設(shè)）到市建委開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)。到市建委開(kāi)發(fā)辦工程處辦理招標(biāo)。填寫(xiě)招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記。組織招標(biāo)及到投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)勘察。對(duì)施工單位進(jìn)行資格預(yù)審；建行預(yù)算審查處審核標(biāo)底；招標(biāo)辦審查標(biāo)底；1建設(shè)單位組織招標(biāo)及各招標(biāo)單位召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議；1寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，經(jīng)衡量找出最佳單位，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；1經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位。（十二）以上第十項(xiàng)工作完成后，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，此時(shí)需同時(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督；到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)；市審計(jì)局審核資金來(lái)源、任務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)；到市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記備案。（十三）以上工作完成后，施工前準(zhǔn)備工作結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開(kāi)工證，進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。土建施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工后，建設(shè)單位應(yīng)著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱利及設(shè)計(jì)單位召開(kāi)市政工程設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，確定各管線位置、高程，確定市政管線綜合圖。此時(shí)，工作分六個(gè)方面：第一方面：組織各項(xiàng)市政管線的設(shè)計(jì)。第二方面：通知園林綠化辦，辦理小區(qū)綠化手續(xù)。第三方面：按道路方案施