【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 選址建議在整個(gè)項(xiàng)目最好的臨湖地塊，全部開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅以樹(shù)立樓盤(pán)的高檔形象，打響品牌；首期別墅應(yīng)有多種戶(hù)型和風(fēng)格，高品質(zhì)、低價(jià)格，以物美價(jià)廉的高檔別墅來(lái)迅速建立項(xiàng)目的品牌美譽(yù)度和市場(chǎng)口碑，并檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)各種戶(hù)型、風(fēng)格別墅的接受程度，以利于后期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和調(diào)整。首期開(kāi)發(fā)應(yīng)有少量1000平方米以上的超豪華莊園別墅作為亮點(diǎn)來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目檔次和品牌形象，可以考慮做部分莊園城堡式的泊岸游艇別墅，但開(kāi)發(fā)的數(shù)量不宜太多。同時(shí)，由于受上海海派別墅建筑風(fēng)格影響，本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品的風(fēng)格也應(yīng)以歐美風(fēng)格的別墅產(chǎn)品為主，同時(shí)考慮到周邊的自然和人文環(huán)境，也可在某一組團(tuán)做少量中式別墅，中西合璧，以多樣化、個(gè)性化為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)賣(mài)點(diǎn)，以滿(mǎn)足不同買(mǎi)家的個(gè)性化需求，避免與當(dāng)?shù)氐臍v史文化淵源完全割裂。根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，我司建議首期開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目臨湖景觀最好的地塊，建設(shè)成為一個(gè)樣板島，形成集英格蘭風(fēng)情、西班牙風(fēng)情、法蘭西風(fēng)情、北美風(fēng)情、中國(guó)江南風(fēng)情相融合的各類(lèi)型別墅。每種建筑風(fēng)格形成獨(dú)具一格的產(chǎn)品個(gè)性和園林特色，部分做成豪華室內(nèi)裝修、帶精品園林、泳池的板房，以現(xiàn)樓實(shí)景的精品展示來(lái)迅速建立品牌美譽(yù)度，增強(qiáng)目標(biāo)買(mǎi)家的信心，并便于參觀和銷(xiāo)售產(chǎn)品。根據(jù)調(diào)查，上海市場(chǎng)別墅的建筑面積76%在200—500平方米范圍內(nèi)，因本項(xiàng)目在城郊地帶，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此建議以250—500平方米的別墅為主力戶(hù)型，可以降低購(gòu)房者和投資者的門(mén)檻，同時(shí)可以提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度，減輕資金壓力。園林方面，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的地域特點(diǎn)，突出項(xiàng)目XX氣派、自然尊貴的高檔形象，強(qiáng)調(diào)建筑因水而生，每戶(hù)規(guī)劃有泊岸私家花園、親水碼頭、休憩亭等，每戶(hù)均以綠化帶相互隔離，同時(shí)又通過(guò)蜿蜒流轉(zhuǎn)的流水相互聯(lián)聯(lián)系。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)應(yīng)以獨(dú)立別墅為主，聯(lián)排TOWN HOUSE別墅首期先不開(kāi)發(fā)，應(yīng)放在后幾期的開(kāi)發(fā)中，主要是為了提高容積率、增加社區(qū)人氣以便于商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)，但聯(lián)排TOWN HOUSE別墅建議以雙拼、四拼為主，最多不超過(guò)六拼。整個(gè)社區(qū)別墅的面積比例如果按別墅總面積比例建議為（聯(lián)排TOWN HOUSE別墅的數(shù)量根據(jù)容積率要求可再調(diào)整）：具體見(jiàn)下表：產(chǎn)品形式面 積（m2）比例套數(shù)聯(lián)排、TOWNHOUSE別墅200—25015%108獨(dú)立別墅250—350 27%146獨(dú)立別墅400—50022%80獨(dú)立別墅550—650 19%50獨(dú)立別墅700—900 10%20獨(dú)立別墅1000—15006%8合計(jì)159950100%412商業(yè)配套和會(huì)所的開(kāi)發(fā)，首期、二期開(kāi)發(fā)時(shí)商業(yè)配套主要集中在兩個(gè)會(huì)所的開(kāi)發(fā)，一個(gè)是對(duì)外營(yíng)業(yè)的、位于北部主入口的XX城堡會(huì)所，約6000平方米；一個(gè)是位于社區(qū)東部湖畔的XX游艇會(huì)所，約3000平方米，兩個(gè)會(huì)所的規(guī)模不一定很大，但功能要齊全，既要體現(xiàn)社區(qū)的尊貴和檔次，又要能滿(mǎn)足業(yè)主的日常生活所需和社區(qū)的物業(yè)管理所需。由于居住人口增多，商業(yè)配套的要求更多時(shí)，可在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最后臨社區(qū)的市政公路邊增多商業(yè)面積，或根據(jù)容積率高低，獨(dú)立增建一社區(qū)商業(yè)中心（或稱(chēng)鄰里交流中心），以完善社區(qū)生活配套，并可考慮開(kāi)通社區(qū)至上海（經(jīng)停機(jī)場(chǎng)、人民廣場(chǎng)）、**的交通巴士。 為提高社區(qū)檔次、真正打造精品高尚別墅社區(qū)，物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進(jìn)入，盡快介入到社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)配套籌備中，以避免后期出現(xiàn)不必要的物業(yè)管理問(wèn)題，節(jié)省成本，提高物業(yè)的附加價(jià)值。第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客戶(hù)定位一、市場(chǎng)定位(一)、項(xiàng)目特點(diǎn)地段優(yōu)越：處于上海、**和杭州三市的核心交匯點(diǎn)，東進(jìn)上海、西進(jìn)蘇州、南走余杭均可快速到達(dá)，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。環(huán)境優(yōu)美：臨水、濱湖，直面浩瀚淀山湖，地塊內(nèi)自然河流、溝渠相互聯(lián)通，具有水鄉(xiāng)的典型特征，河網(wǎng)遍布，風(fēng)光秀美。交通便利：項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目西側(cè)緊鄰錦淀路、南接錦虬路。北向有滬寧鐵路，312國(guó)道，滬寧高速，蘇滬高速；南向有318國(guó)道，滬青高速；**南北交通主干道在此過(guò)境。規(guī)模龐大：規(guī)劃占地1380畝，租用臨湖綠化用地400畝，是**少有的大型高尚湖畔別墅社區(qū)，擁有強(qiáng)大的發(fā)展空間。泊岸臨水：知名建筑規(guī)劃公司設(shè)計(jì)，幾乎戶(hù)戶(hù)臨水，家家枕河，湖山列島、泊岸別墅，盡享江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。（二）、定位思路根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的綜合分析，本項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢(shì)；同時(shí)兼具淀山湖一線的秀美景觀，完全具備與淀山湖畔綠洲江南園等樓盤(pán)正面競(jìng)爭(zhēng)和抗衡的條件和實(shí)力，因此，本項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想是以“高品質(zhì)、中容積率、中檔的價(jià)格”來(lái)樹(shù)立**半島在淀山湖板塊中的領(lǐng)袖級(jí)地位。綠洲江南園和海源別墅定位在低容積率、較高品質(zhì)、高價(jià)格；豐澤灣別墅則定位于中容積率、中檔品質(zhì)、中檔價(jià)位；而康橋水鄉(xiāng)則定位于高容積率、較高品質(zhì)、中檔價(jià)位。為了避免同區(qū)域別墅同質(zhì)、同價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)格局，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)劃情況，以良好的品質(zhì)與中檔的價(jià)格展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。本案目標(biāo)市場(chǎng)定位分析區(qū)域個(gè)案容積率品質(zhì)價(jià)格綠洲江南園較高25000元/ M2海源別墅中“度身定制,價(jià)位不詳”豐澤灣別墅中低于7000元/M2,300萬(wàn)以下康橋水鄉(xiāng)較高159324萬(wàn)/套本案別墅建議不超過(guò)0．3中預(yù)計(jì)首期60008000元/ M2（三）、市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目“面向長(zhǎng)三角、立足上海和**”的發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)范圍可拓展到整個(gè)大上海。而大上海，作為中國(guó)近現(xiàn)代社會(huì)的一個(gè)縮影，她代表了世紀(jì)滄桑，代表了錦繡未來(lái)。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，大上海已經(jīng)由昔日的十里洋場(chǎng)發(fā)展成為繁華的現(xiàn)代化大都市，如今，更成為中國(guó)中東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車(chē)頭，帶動(dòng)了以滬寧杭為核心的整個(gè)長(zhǎng)三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)騰飛。因此，大上海的范圍，實(shí)際上已經(jīng)擴(kuò)展到整個(gè)長(zhǎng)三角洲，并鑄就了以上海、蘇州、杭州、南京等為代表的大上海經(jīng)濟(jì)圈，并由此在其這些城市周邊形成了一個(gè)居住、休閑、旅游的生活圈，大上海在國(guó)人的心目中，是一個(gè)高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、高生活品質(zhì)的國(guó)際化大都市群，其生活圈中的江南水鄉(xiāng)富庶城市的整體生活、居住、文化水平都處在全國(guó)前列，而**做為上海后花園，不管是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，還是文化生活等方面，更是緊跟上海，實(shí)際上已隨著大上海經(jīng)濟(jì)圈從中心向周邊擴(kuò)張而成為上海的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展區(qū)和居住后花園。上海和**，在心理上已經(jīng)沒(méi)有明顯的行政界限，**作為長(zhǎng)三角洲經(jīng)濟(jì)生活的熱點(diǎn)城市，已經(jīng)成為大上海經(jīng)濟(jì)生活圈的重要組成部分。而且，作為上海唯一的天然生態(tài)湖泊淀山湖西岸的本項(xiàng)目，更具有得天獨(dú)厚的環(huán)境、地段、交通、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從目前**區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目消化的情況看，上海人、臺(tái)商及外企高管、本地薪富一簇、溫州、杭州等地人士是**別墅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的主力軍?？紤]到這一點(diǎn)，我司建議項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：市場(chǎng)定位：大上海都市生活圈高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)產(chǎn)品定位：集居住、度假、商務(wù)于一體的半島游艇別墅形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語(yǔ)：大上海貴族領(lǐng)地，淀山湖優(yōu)游生活理由：強(qiáng)調(diào)大上海的認(rèn)同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認(rèn)同感，又迎合**本地人的心理需求，同時(shí)還有XX的潮流感，提高樓盤(pán)的檔次，樹(shù)立品牌形象； 項(xiàng)目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內(nèi)，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項(xiàng)目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”，上風(fēng)上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢(shì)的湖畔泊岸高尚別墅生活領(lǐng)地；“大上?！蹦芾蠖鄶?shù)人的心理距離，輻射力強(qiáng)，能有效地?cái)U(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，有利于建立本項(xiàng)目在長(zhǎng)三角洲經(jīng)濟(jì)生活圈的頂級(jí)別墅形象，擺脫本項(xiàng)目地域上的偏僻形象；項(xiàng)目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽(yáng)澄湖旖旎的自然風(fēng)光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項(xiàng)目具備了國(guó)際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務(wù)休閑的生活環(huán)境。二、客戶(hù)定位由于本案所處的錦溪淀山湖畔是上海西翼集居住、度假、休閑的旅游勝地，附近有大上海最大、唯一的27洞高爾夫球場(chǎng)旭寶高爾夫球場(chǎng)（即將擴(kuò)建為36洞），以及大觀園及若干水上娛樂(lè)項(xiàng)目、游艇俱樂(lè)部等旅游項(xiàng)目，離上海市區(qū)僅半個(gè)小時(shí)左右車(chē)程，具備吸引上海客源的條件。所以本案的目標(biāo)客戶(hù)群以具備高經(jīng)濟(jì)收入、高消費(fèi)能力、事業(yè)發(fā)展中的城區(qū)高端客戶(hù)（非頂級(jí)客戶(hù)）為主，超過(guò)50%或以上；而本地市場(chǎng)主要集中于當(dāng)?shù)氐母呒?jí)公務(wù)員、民營(yíng)企業(yè)家及在外發(fā)展而懷舊的人士，約占20%，當(dāng)?shù)嘏_(tái)商及外企投資者董事長(zhǎng)、CEO占20%，年齡主要集中在35－50歲之間，其他10%的客源主要來(lái)源江浙滬一帶的投資者。上海周邊城市及本市的房產(chǎn)投資的客戶(hù)也是本案的目標(biāo)客戶(hù)。目標(biāo)客戶(hù)比例規(guī)劃區(qū)域比例上海50%本地人士20％臺(tái)商及外商20%投