【正文】 額(元)1一期30015 800元/ m238802300元/ m2329360002二期36957800元/ m258202300元/ m2429516003三期33350 800元/ m2266800004四期32016 800元/ m2256128005五期23612800元/ m2188896006合計(jì)1599509700147070000注：公建配套建議首期建設(shè)40%，二期建設(shè)60%。第六部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理一、 政策風(fēng)險(xiǎn)：近幾年，國家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉(zhuǎn)讓交易等各個(gè)環(huán)節(jié)加以限制，這對(duì)全國房地產(chǎn)最熱點(diǎn)區(qū)域長三角房地產(chǎn)市場影響甚大，市場購買欲望降低、觀望氣氛濃郁。在客源方面，上海客源應(yīng)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群，上海房地產(chǎn)市場的政策、形勢變化對(duì)本項(xiàng)目存在較大影響。第七部分 結(jié) 論鑒于本項(xiàng)目地塊為一線湖景項(xiàng)目，同時(shí)地塊內(nèi)溪流縱橫交錯(cuò)，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著05年國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健發(fā)展的謹(jǐn)慎策略，面向長三角、立足上海和**，以“高品質(zhì)、高性價(jià)比、中高價(jià)位、中等面積為主，少量大戶型”的開發(fā)和經(jīng)營模式贏得市場。四、 管理風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目在開發(fā)報(bào)建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園林施工、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理等各個(gè)方面都存在錯(cuò)綜復(fù)雜的管理關(guān)系和工作漏洞，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都對(duì)其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項(xiàng)目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進(jìn)度和市場機(jī)會(huì)，因此，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)管理中的各項(xiàng)工作應(yīng)統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)分工、協(xié)同作戰(zhàn)，才能減少管理風(fēng)險(xiǎn)，保證良好的開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。對(duì)于政策因素變化的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)經(jīng)常研究，調(diào)整相應(yīng)的開發(fā)策略，最大可能地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。除第一年（周期）需投入10669萬元、第二年（周期）需投入3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。l 本報(bào)告對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃建議，85%為獨(dú)立別墅、15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到40%就可以達(dá)到盈虧平衡。4)、總結(jié)l ，總銷售收入預(yù)計(jì)為12億元。預(yù)計(jì)總銷售金額%=123162萬元%= 6651萬元11)、項(xiàng)目總成本總開發(fā)成本+銷售期間稅費(fèi)=48780萬元+6651萬元=55431萬元12)、項(xiàng)目總利潤總銷售金額—總開發(fā)成本—銷售期間稅費(fèi)=123162萬—48780萬—6651萬=67731萬13)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率=（銷售利潤/項(xiàng)目銷售總收入）*100%=67731/123162*100%=55%年?duì)I業(yè)利潤率/項(xiàng)目運(yùn)作周期=55%/5=11%運(yùn)營資本報(bào)酬率運(yùn)營資本報(bào)酬率=銷售利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本*100%=67731/55431*100%=122%年運(yùn)營資本報(bào)酬率=總運(yùn)營資本報(bào)酬率/5=24% 項(xiàng)目敏感性分析1)、銷售均價(jià)敏感性分析表10：項(xiàng)目銷售均價(jià)敏感性分析單價(jià)總收入總成本銷售利潤年銷售利潤率年成本利潤率30004798549814 1829 1%1%40006398051009 12971 4%5%50007997552204 27771 7%11%60009597053399 42571 9%16%770012316255431 67731 11%24%800012796055790 72170 11%26%900014395556985 86970 12%31%1000015995058180 101770 13%35%由上表可以看出，銷售均價(jià)如果超過3000元/M2時(shí)，則此項(xiàng)目就基本達(dá)到盈虧平衡；如果銷售均價(jià)能達(dá)到7700元/M2，那么項(xiàng)目的年成本利潤率將達(dá)到達(dá)24%，如果項(xiàng)目整體均價(jià)超過10000元/M2，項(xiàng)目的年成本利潤率將達(dá)到35%。4．1 估算前提和依據(jù)l 江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表l XX所以本案的目標(biāo)客戶群以具備高經(jīng)濟(jì)收入、高消費(fèi)能力、事業(yè)發(fā)展中的城區(qū)高端客戶（非頂級(jí)客戶）為主，超過50%或以上；而本地市場主要集中于當(dāng)?shù)氐母呒?jí)公務(wù)員、民營企業(yè)家及在外發(fā)展而懷舊的人士，約占20%，當(dāng)?shù)嘏_(tái)商及外企投資者董事長、CEO占20%，年齡主要集中在35－50歲之間，其他10%的客源主要來源江浙滬一帶的投資者。而且，作為上海唯一的天然生態(tài)湖泊淀山湖西岸的本項(xiàng)目，更具有得天獨(dú)厚的環(huán)境、地段、交通、價(jià)格優(yōu)勢，從目前**區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目消化的情況看，上海人、臺(tái)商及外企高管、本地薪富一簇、溫州、杭州等地人士是**別墅市場購買的主力軍。而大上海，作為中國近現(xiàn)代社會(huì)的一個(gè)縮影，她代表了世紀(jì)滄桑，代表了錦繡未來。（二）、定位思路根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場的分析和項(xiàng)目的綜合分析，本項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢；同時(shí)兼具淀山湖一線的秀美景觀，完全具備與淀山湖畔綠洲江南園等樓盤正面競爭和抗衡的條件和實(shí)力，因此，本項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想是以“高品質(zhì)、中容積率、中檔的價(jià)格”來樹立**半島在淀山湖板塊中的領(lǐng)袖級(jí)地位。交通便利：項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目西側(cè)緊鄰錦淀路、南接錦虬路。由于居住人口增多，商業(yè)配套的要求更多時(shí)，可在項(xiàng)目開發(fā)的最后臨社區(qū)的市政公路邊增多商業(yè)面積，或根據(jù)容積率高低，獨(dú)立增建一社區(qū)商業(yè)中心（或稱鄰里交流中心），以完善社區(qū)生活配套，并可考慮開通社區(qū)至上海（經(jīng)停機(jī)場、人民廣場）、**的交通巴士。根據(jù)調(diào)查，上海市場別墅的建筑面積76%在200—500平方米范圍內(nèi)，因本項(xiàng)目在城郊地帶，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，因此建議以250—500平方米的別墅為主力戶型，可以降低購房者和投資者的門檻，同時(shí)可以提高產(chǎn)品的銷售速度，減輕資金壓力。首期開發(fā)應(yīng)有少量1000平方米以上的超豪華莊園別墅作為亮點(diǎn)來提高整個(gè)項(xiàng)目檔次和品牌形象，可以考慮做部分莊園城堡式的泊岸游艇別墅，但開發(fā)的數(shù)量不宜太多。為降低市場風(fēng)險(xiǎn)，建議采取相對(duì)靈活的開發(fā)策略，分五期開發(fā)，每期開發(fā)約300畝，總體開發(fā)時(shí)間約為5—6年，面向長三角、立足上海和**開發(fā)建設(shè)。第二部分 項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場發(fā)展方向建議本項(xiàng)目作為一個(gè)規(guī)劃用地面積達(dá)824223平方米（合1235畝）的大型別墅盤，如何全方位的介入上海市場激烈的競爭，獲得較好而且穩(wěn)定的利益基礎(chǔ)，追求利潤最大化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本司根據(jù)XX半島項(xiàng)目并結(jié)合XX集團(tuán)的發(fā)展，作如下戰(zhàn)略規(guī)劃：XX集團(tuán)通過XX半島項(xiàng)目（別墅）及中央社區(qū)（住宅、商業(yè)、酒店）兩大項(xiàng)目的開發(fā)，以大手筆、高投入?yún)⑴c**市的城市運(yùn)營，形成當(dāng)?shù)卣c企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，引領(lǐng)**市別墅產(chǎn)品的升級(jí)換代及商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，使XX兩大項(xiàng)目成為**市的一張城市名片。首先是真實(shí)的住房消費(fèi)需求，其次是投資需求。（7） 市區(qū)別墅用地越來越少，別墅遠(yuǎn)郊化趨勢有利于淀山湖別墅的開發(fā)和成熟 由于城市發(fā)展的高速膨脹，人口稠密、交通擁擠、空氣質(zhì)量差的城市中心區(qū)生活質(zhì)量越來越低，土地的稀缺性也決定了市區(qū)別墅的稀缺性，居住型和度假型別墅遠(yuǎn)郊化是發(fā)達(dá)國家，也包括發(fā)展中國家在內(nèi)的城市化進(jìn)程中的必然趨勢。不斷增長的別墅產(chǎn)品這一高端物業(yè)的市場需求，與有限的市場供給形成了剪刀差，勢必推動(dòng)別墅市場繼續(xù)增長。（3） 占地1235畝，可產(chǎn)生“規(guī)模效益”本項(xiàng)目總用地面積為824223平方米，是淀山湖周邊少有的大型別墅項(xiàng)目，有較大的空間來做全盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以產(chǎn)生“規(guī)模效益”，可以最大限度的利用資源做好配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)。但是，近幾年長三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持著高速增長，新產(chǎn)生的富豪階層對(duì)于別墅等高檔住宅物業(yè)的需求持續(xù)增長，加上上海等地飛漲的房價(jià)、海外熱錢預(yù)期人民幣升值，高端別墅產(chǎn)品的市場需求依然強(qiáng)勁，投資升值空間較大，雖然國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，并在貸款、稅收方面進(jìn)行遏制，但對(duì)于購買力較強(qiáng)的別墅高端住宅消費(fèi)群體效用不大，這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。（3）上海、**市民對(duì)淀山湖板塊度假型別墅認(rèn)知度較低從目前淀山湖板塊的別墅開發(fā)情況來看，樓盤素質(zhì)高、具有明顯的競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目為數(shù)不多，加上宣傳推廣手法較為單一，沒有形成板塊的規(guī)模及品牌效應(yīng)，在上海市民心目中，西郊、佘山一帶、浦東板塊構(gòu)成了高檔別墅的主流市場，對(duì)淀山湖一帶居住、投資、度假型別墅認(rèn)知度相對(duì)較低，特別是位于**市境內(nèi)的淀山