【正文】 一定的空間，如果以長三角一流別墅品質(zhì)在淀山湖畔進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)，很容易從區(qū)域板塊市場脫穎而出。四、項(xiàng)目威脅（1）、國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺，抑制了部分購房者的信心，短期內(nèi)市場觀望氣氛濃郁2005年上半年，國家出臺了系列宏觀調(diào)控樓市的政策，規(guī)范了土地市場，提高了投資性購房人的貸款條件及轉(zhuǎn)讓條件和交易稅費(fèi)，抑制了部分購房者及投資者的信心，購房者觀望心態(tài)較強(qiáng)，對上海及周邊城市房地產(chǎn)市場需求造成一定的沖擊。通過**半島項(xiàng)目的成功運(yùn)營，將其打造成XX集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的樣板，為拓展長三角及全國市場奠定品牌基礎(chǔ)，同時積累了豐富的人才資源及操作經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，我司建議首期開發(fā)在項(xiàng)目臨湖景觀最好的地塊，建設(shè)成為一個樣板島，形成集英格蘭風(fēng)情、西班牙風(fēng)情、法蘭西風(fēng)情、北美風(fēng)情、中國江南風(fēng)情相融合的各類型別墅。第三部分 項(xiàng)目的市場定位和客戶定位一、市場定位(一)、項(xiàng)目特點(diǎn)地段優(yōu)越：處于上海、**和杭州三市的核心交匯點(diǎn)，東進(jìn)上海、西進(jìn)蘇州、南走余杭均可快速到達(dá)，地理優(yōu)勢得天獨(dú)厚。為了避免同區(qū)域別墅同質(zhì)、同價的競爭格局，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)劃情況，以良好的品質(zhì)與中檔的價格展開競爭。高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)產(chǎn)品定位：集居住、度假、商務(wù)于一體的半島游艇別墅形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語：大上海貴族領(lǐng)地，淀山湖優(yōu)游生活理由：強(qiáng)調(diào)大上海的認(rèn)同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認(rèn)同感，又迎合**本地人的心理需求，同時還有XX的潮流感，提高樓盤的檔次，樹立品牌形象； 項(xiàng)目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內(nèi)，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項(xiàng)目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂山，智者樂水”，上風(fēng)上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢的湖畔泊岸高尚別墅生活領(lǐng)地；“大上?！蹦芾蠖鄶?shù)人的心理距離，輻射力強(qiáng)，能有效地擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，有利于建立本項(xiàng)目在長三角洲經(jīng)濟(jì)生活圈的頂級別墅形象，擺脫本項(xiàng)目地域上的偏僻形象；項(xiàng)目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽澄湖旖旎的自然風(fēng)光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項(xiàng)目具備了國際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務(wù)休閑的生活環(huán)境。表4項(xiàng)目可售建筑面積預(yù)計(jì)平均銷售單價預(yù)計(jì)總銷售收入獨(dú)立別墅135957 m28000元/ m2108766萬聯(lián)排別墅23993 m26000元/ m214396萬合計(jì)159950 m27700元/m2123162萬1)、土地使用權(quán)出讓金按**XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的錦溪項(xiàng)目土地款付款明細(xì)表，合計(jì)：表5序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1土地使用權(quán)出讓金、契稅、土地登記費(fèi)1235．7畝91497元/畝113092征地補(bǔ)償金或拆遷費(fèi)無03合計(jì)113092)、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括現(xiàn)場勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費(fèi)用和設(shè)計(jì)、估價費(fèi)師、監(jiān)理費(fèi)。l 從以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可以看出，在項(xiàng)目銷售率為70%的情況下，本項(xiàng)目的平均年利潤率將達(dá)到13%，這與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。第六部分 項(xiàng)目的風(fēng)險管理一、 政策風(fēng)險：近幾年，國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉(zhuǎn)讓交易等各個環(huán)節(jié)加以限制，這對全國房地產(chǎn)最熱點(diǎn)區(qū)域長三角房地產(chǎn)市場影響甚大，市場購買欲望降低、觀望氣氛濃郁。第七部分 結(jié) 論鑒于本項(xiàng)目地塊為一線湖景項(xiàng)目，同時地塊內(nèi)溪流縱橫交錯，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著05年國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健發(fā)展的謹(jǐn)慎策略，面向長三角、立足上海和**，以“高品質(zhì)、高性價比、中高價位、中等面積為主，少量大戶型”的開發(fā)和經(jīng)營模式贏得市場。對于政策因素變化的風(fēng)險，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)經(jīng)常研究，調(diào)整相應(yīng)的開發(fā)策略，最大可能地規(guī)避政策風(fēng)險。l 本報告對于項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃建議，85%為獨(dú)立別墅、15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到40%就可以達(dá)到盈虧平衡。預(yù)計(jì)總銷售金額%=123162萬元%= 6651萬元11)、項(xiàng)目總成本總開發(fā)成本+銷售期間稅費(fèi)=48780萬元+6651萬元=55431萬元12)、項(xiàng)目總利潤總銷售金額—總開發(fā)成本—銷售期間稅費(fèi)=123162萬—48780萬—6651萬=67731萬13)、經(jīng)濟(jì)效益評價營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率=（銷售利潤/項(xiàng)目銷售總收入）*100%=67731/123162*100%=55%年?duì)I業(yè)利潤率/項(xiàng)目運(yùn)作周期=55%/5=11%運(yùn)營資本報酬率運(yùn)營資本報酬率=銷售利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本*100%=67731/55431*100%=122%年運(yùn)營資本報酬率=總運(yùn)營資本報酬率/5=24% 項(xiàng)目敏感性分析1)、銷售均價敏感性分析表10：項(xiàng)目銷售均價敏感性分析單價總收入總成本銷售利潤年銷售利潤率年成本利潤率30004798549814 1829 1%1%40006398051009 12971 4%5%50007997552204 27771 7%11%60009597053399 42571 9%16%770012316255431 67731 11%24%800012796055790 72170 11%26%900014395556985 86970 12%31%1000015995058180 101770 13%35%由上表可以看出，銷售均價如果超過3000元/M2時，則此項(xiàng)目就基本達(dá)到盈虧平衡；如果銷售均價能達(dá)到7700元/M2，那么項(xiàng)目的年成本利潤率將達(dá)到達(dá)24%，如果項(xiàng)目整體均價超過10000元/M2，項(xiàng)目的年成本利潤率將達(dá)到35%。所以本案的目標(biāo)客戶群以具備高經(jīng)濟(jì)收入、高消費(fèi)能力、事業(yè)發(fā)展中的城區(qū)高端客戶（非頂級客戶）為主，超過50%或以上；而本地市場主要集中于當(dāng)?shù)氐母呒壒珓?wù)員、民營企業(yè)家及在外發(fā)展而懷舊的人士，約占20%，當(dāng)?shù)嘏_商及外企投資者董事長、CEO占20%，年齡主要集中在35－50歲之間，其他10%的客源主要來源江浙滬一帶的投資者。而大上海，作為中國近現(xiàn)代社會的一個縮影，她代表了世紀(jì)滄桑，代表了錦繡未來。交通便利：項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目西側(cè)緊鄰錦淀路、南接錦虬路。根據(jù)調(diào)查，上海市場別墅的建筑面積76%在200—500平方米范圍內(nèi)，因本項(xiàng)目在城郊地帶，具有明顯的價格優(yōu)勢，因此建議以250—500平方米的別墅為主力戶型，可以降低購房者和投資者的門檻，同時可以提高產(chǎn)品的銷售速度，減輕資金壓力。為降低市場風(fēng)險，建議采取相對靈活的開發(fā)策略，分五期開發(fā)，每期開發(fā)約300畝，總體開發(fā)時間約為5—6年，面向長三角、立足上海和**開發(fā)建設(shè)。首先是真實(shí)的住房消費(fèi)需求，其次是投資需求。不斷增長的別墅產(chǎn)品這一高端物業(yè)的市場需求，與有限的市場供給形成了剪刀差，勢必推動別墅市場繼續(xù)增長。但是，近幾年長三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持著高速增長，新產(chǎn)生的富豪階層對于別墅等高檔住宅物業(yè)的需求持續(xù)增長，加上上海等地飛漲的房價、海外熱錢預(yù)期人民幣升值，高端別墅產(chǎn)品的市場需求依然強(qiáng)勁，投資升值空間較大，雖然國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，并在貸款、稅收方面進(jìn)行遏制，但對于購買力較強(qiáng)的別墅高端住宅消費(fèi)群體效用不大，這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了較大的發(fā)展機(jī)會。太湖板塊區(qū)域價格較高，平均售價在9000元/平方米以上；在售項(xiàng)目都有西山和太湖這兩大稀缺資源，同時由于太湖區(qū)域2003年起停止別墅用地開發(fā)，區(qū)域內(nèi)的別墅成為稀缺資源。 陽澄湖周邊是目前蘇州和**別墅開發(fā)的熱土，開發(fā)較為成熟，水景別墅的概念在此已經(jīng)被發(fā)揮得淋漓盡致。出口增速分別高于蘇州、。（6） 位于長三角都市經(jīng)濟(jì)圈的中心區(qū)域，強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐 長三角都市經(jīng)濟(jì)圈以上海中心、四個次中心（南京、蘇州、杭州、寧波）及十個中等城市所組成的城市群，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊之一。高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)項(xiàng)目 前期可行性研究報告 目