【正文】 ，隨著上海國際化大都市經(jīng)濟、人口的高速膨脹，這里日益成為上海市民居住、旅游、度假、商務(wù)休閑的好去處。（2） 優(yōu)美的湖景生態(tài)環(huán)境，有利于打造成為滬上高品質(zhì)的湖景莊園別墅淀山湖風光秀麗，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是上海市唯一擁有的天然湖泊，規(guī)模和景觀遠勝過佘山。（4） 濃郁的江南古鎮(zhèn)文化及人文環(huán)境，旅游資源豐富項目所在地**市錦溪鎮(zhèn)是江南水鄉(xiāng)歷史名鎮(zhèn)，曲巷、流堤等構(gòu)成的古鎮(zhèn)美譽吸引了無數(shù)慕名而來的旅游者，與名聞世界的周莊等江南六鎮(zhèn)咫尺之遙，并且是中國博物館之鄉(xiāng)，眾多博物館、江南園林，內(nèi)容幾乎涉及到古代江南民間習俗、信仰、雕刻和各種藝術(shù)門類，具有高層次審美價值，同時可以悅目、悅心和悅志，為本項目以旅游為載體之一進行房地產(chǎn)項目開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 上海是長三角的核心，上海形成的輻射經(jīng)濟圈非常廣泛，一個小時可以到周邊的蘇州、嘉興等地區(qū)，2個小時到南通、常州、無錫、杭州、寧波等地。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，**，%?；钴S的經(jīng)濟和寬松的投資環(huán)境吸引了大批高學歷人才投身高新技術(shù)企業(yè)，該類企業(yè)屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)，員工普遍收入高，特別是三資企業(yè)薪酬福利制度完善，員工收入處于長三角的中高收入層，從而產(chǎn)生了強大的消費購買力。但由于本項目為低密度社區(qū)，人口稀少，而且度假型、投資型業(yè)主占一定比例，太多面積的社區(qū)商業(yè)配套又會造成商業(yè)經(jīng)營上的壓力。 陽澄湖區(qū)域是未來高檔別墅的聚集地，交通比淀山湖便利，而且具有聞名世界的大閘蟹這一豐富的旅游資源，成為了很多成功人士購買別墅的首選地，此類別墅以度假型別墅為主。同時太湖板塊和古城區(qū)板塊由于稀缺性均被認為是最具有投資潛力的別墅板塊。（4）本地市場的容量較小從本司的市場調(diào)研分析來看，無論是陽澄湖、太湖周邊的別墅板塊，還是環(huán)淀山湖別墅板塊，本地客源的數(shù)量較小，絕大多數(shù)購房者一方面來自上海市中心的新富階層以及溫洲、杭州等地的投資者，另一方面來自**工作多年的外企CEO、高層管理人士、政府公務(wù)員等，本土人士的購房消費能力不強，不能構(gòu)成消費的主流市場，所以本地市場容量相應(yīng)偏小。但由于買家以自用型為主，投機炒樓者較少，2004年房價均價約3000元/平方米，遠低于上海和蘇州，泡沫較少，雖然近年來國家不斷加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，但相信對**房地產(chǎn)的上升發(fā)展影響有限。（4） 同板塊別墅開發(fā)水平較低，競爭性不強，有利于本項目競爭優(yōu)勢快速形成長期以來淀山湖板塊的房地產(chǎn)開發(fā)較為平淡，特別是度假型別墅相對于陽澄湖、太湖區(qū)域處于一個弱勢區(qū)域，一直游離于主流市場之外，從本司的市場調(diào)研的情況看，具有高品質(zhì)、競爭力強的大型樓盤屈指可數(shù)，以往開發(fā)的項目設(shè)計缺乏新意，園林景觀、樓盤素質(zhì)開發(fā)水平僅相當于90年代中后期的水平，為貴司項目的迅速崛起提供了一定的空間，如果以長三角一流別墅品質(zhì)在淀山湖畔進行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)，很容易從區(qū)域板塊市場脫穎而出。（6） 淀山湖板塊有望成為第二個“佘山板塊”眾所周知，上海西郊已形成一個頂級的別墅板塊，即“佘山板塊”，這個板塊借小小佘山的環(huán)境與自然景觀的優(yōu)勢，聚集了眾多上海的頂級別墅，如月湖山莊、佘山高爾夫別墅、上海紫園、紫都等。四、項目威脅（1）、國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺，抑制了部分購房者的信心，短期內(nèi)市場觀望氣氛濃郁2005年上半年，國家出臺了系列宏觀調(diào)控樓市的政策，規(guī)范了土地市場，提高了投資性購房人的貸款條件及轉(zhuǎn)讓條件和交易稅費，抑制了部分購房者及投資者的信心，購房者觀望心態(tài)較強，對上海及周邊城市房地產(chǎn)市場需求造成一定的沖擊。（2） 本項目最大的挑戰(zhàn)在于能否成功開發(fā)上海市場客源作為總占地1700的大型郊區(qū)湖景樓盤，本項目必須有足夠大的市場需求才能消化巨大的供應(yīng)量，以**、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、蘇州的人口經(jīng)濟基礎(chǔ)是無法消化解決的，必須將本項目的目標需求市場最大范圍地擴大到長三角地區(qū)，其中，上海市區(qū)目標群體龐大，消費購買力強，這是本項目長期最主要的目標市場，此外，上海市區(qū)至本項目僅半個小時的車程，因此，本項目最大的威脅在于是否能夠成功吸引上海市場客源購買，而XX集團則是首次介入大型高檔別墅項目方面開發(fā)，在長三角的品牌影響面較較窄，給予市場和消費者的信心有限。通過**半島項目的成功運營，將其打造成XX集團房地產(chǎn)項目的樣板，為拓展長三角及全國市場奠定品牌基礎(chǔ)，同時積累了豐富的人才資源及操作經(jīng)驗。但總的原則應(yīng)是先開發(fā)低密度的高檔、個性化別墅建立品牌，提高檔次形象，再開發(fā)較高密度的TOWN HOUSE別墅，以提高利潤，擴大業(yè)主群體。根據(jù)項目地塊特點，我司建議首期開發(fā)在項目臨湖景觀最好的地塊，建設(shè)成為一個樣板島，形成集英格蘭風情、西班牙風情、法蘭西風情、北美風情、中國江南風情相融合的各類型別墅。產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)以獨立別墅為主，聯(lián)排TOWN HOUSE別墅首期先不開發(fā)，應(yīng)放在后幾期的開發(fā)中，主要是為了提高容積率、增加社區(qū)人氣以便于商業(yè)配套經(jīng)營，但聯(lián)排TOWN HOUSE別墅建議以雙拼、四拼為主，最多不超過六拼。第三部分 項目的市場定位和客戶定位一、市場定位(一)、項目特點地段優(yōu)越：處于上海、**和杭州三市的核心交匯點，東進上海、西進蘇州、南走余杭均可快速到達，地理優(yōu)勢得天獨厚。規(guī)模龐大：規(guī)劃占地1380畝，租用臨湖綠化用地400畝，是**少有的大型高尚湖畔別墅社區(qū)，擁有強大的發(fā)展空間。為了避免同區(qū)域別墅同質(zhì)、同價的競爭格局，考慮到本項目的規(guī)劃情況，以良好的品質(zhì)與中檔的價格展開競爭。因此，大上海的范圍，實際上已經(jīng)擴展到整個長三角洲，并鑄就了以上海、蘇州、杭州、南京等為代表的大上海經(jīng)濟圈，并由此在其這些城市周邊形成了一個居住、休閑、旅游的生活圈，大上海在國人的心目中，是一個高經(jīng)濟增長、高生活品質(zhì)的國際化大都市群，其生活圈中的江南水鄉(xiāng)富庶城市的整體生活、居住、文化水平都處在全國前列，而**做為上海后花園，不管是在社會經(jīng)濟發(fā)展方面，還是文化生活等方面，更是緊跟上海，實際上已隨著大上海經(jīng)濟圈從中心向周邊擴張而成為上海的經(jīng)濟擴展區(qū)和居住后花園。高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)產(chǎn)品定位：集居住、度假、商務(wù)于一體的半島游艇別墅形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語：大上海貴族領(lǐng)地，淀山湖優(yōu)游生活理由：強調(diào)大上海的認同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認同感，又迎合**本地人的心理需求，同時還有XX的潮流感，提高樓盤的檔次，樹立品牌形象； 項目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內(nèi)，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂山，智者樂水”，上風上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢的湖畔泊岸高尚別墅生活領(lǐng)地；“大上?！蹦芾蠖鄶?shù)人的心理距離，輻射力強，能有效地擴大本項目的目標消費群，有利于建立本項目在長三角洲經(jīng)濟生活圈的頂級別墅形象，擺脫本項目地域上的偏僻形象；項目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽澄湖旖旎的自然風光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項目具備了國際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務(wù)休閑的生活環(huán)境。目標客戶比例規(guī)劃區(qū)域比例上海50%本地人士20％臺商及外商20%投資人士及炒樓者10%第四部分 項目成本及利潤分析本項目位于**錦溪鎮(zhèn)，上海與**共享的淀山湖西北角面，臨近滬寧高速、318國道、即將建成的蘇滬高速附近，地塊內(nèi)溝壑水系形成比較密集地水網(wǎng)絡(luò)，具有豐富水景資源。表4項目可售建筑面積預計平均銷售單價預計總銷售收入獨立別墅135957 m28000元/ m2108766萬聯(lián)排別墅23993 m26000元/ m214396萬合計159950 m27700元/m2123162萬1)、土地使用權(quán)出讓金按**XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的錦溪項目土地款付款明細表，合計：表5序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用權(quán)出讓金、契稅、土地登記費1235．7畝91497元/畝113092征地補償金或拆遷費無03合計113092)、前期工程費前期工程費包括現(xiàn)場勘探、定界、招投標、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費用和設(shè)計、估價費師、監(jiān)理費。銷售率達到90%時，年銷售利潤率將達到10%，年成本利潤率達到21%。l 從以上經(jīng)濟效益指標可以看出，在項目銷售率為70%的情況下，本項目的平均年利潤率將達到13%，這與當前房地產(chǎn)業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。第五部分 項目融資和收益分析5．1 階段性工程建安費序號項目工程量（m2）計算依據(jù)公建配套(m2)計算依據(jù)合計金