【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位人員；216。 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計(jì)、技術(shù)類型的。b、消費(fèi)者年齡216。 主要年齡段：2045周歲。c、消費(fèi)目的216。 迫于工作壓力，需要放松；216。 追求時(shí)尚、潮流的；216。 商圈商家及周邊人群晏請(qǐng)、休閑等到達(dá)性消費(fèi)d、消費(fèi)者特征216。 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；216。 具有追求時(shí)尚、潮流的跟風(fēng)形式；216。 追求生活時(shí)尚、享受生活品質(zhì)；e、消費(fèi)者主要來(lái)源以金堂及周邊的市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目位于綿陽(yáng)城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場(chǎng)片區(qū)，缺少與之整個(gè)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。☆ 業(yè)態(tài)組合可以考慮的業(yè)態(tài)組合為：A、專業(yè)性綜合類市場(chǎng)的住宅部分a、一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜注：此圖只是一個(gè)參考部分b、二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨注：此圖只是一個(gè)參考部分c、日用干雜類及其他蔬菜水果類等d、超市百貨類等 B、臨迎賓路商業(yè)部分：a、一層：特色餐飲：本地特色食品、異國(guó)風(fēng)味小吃b、二層：休閑娛樂： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等c、超市百貨類等☆ 商業(yè)面積由長(zhǎng)虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個(gè)樓盤幾千戶常住人群，加上本項(xiàng)目未來(lái)住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在3000戶左右，可見本區(qū)域的日常生活消費(fèi)人口量很小。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M(fèi)，可能性更大的是來(lái)此宴請(qǐng)、休閑，而日常性消費(fèi)的可能性較小。鑒于此，本項(xiàng)目的生活配套面積不能太大。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項(xiàng)目各條邊長(zhǎng)是按估計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算其可建商業(yè)面積。 A、臨迎賓路商業(yè)部分項(xiàng)目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長(zhǎng)74米X22米進(jìn)深=1628平方米。二層商鋪共1628X2=3256平方米，可根據(jù)最終本項(xiàng)目可建商業(yè)面積作相應(yīng)調(diào)整。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當(dāng)加入音響及通訊器材等。 B、專業(yè)性綜合類市場(chǎng)商業(yè)部分除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無(wú)銷售難度，經(jīng)營(yíng)者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營(yíng)類別。后面商業(yè)部分滿鋪?zhàn)鳛閷I(yè)綜合類市場(chǎng)，二層面積共13000平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 以上商業(yè)面積合計(jì)：16000平方米左右。實(shí)際設(shè)計(jì)中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實(shí)際進(jìn)深。 產(chǎn)品規(guī)劃建議◇ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約明快的線條，色彩適合。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。外觀以金屬材質(zhì)的有機(jī)搭配和秀美造型。給建筑賦予生動(dòng)、活潑的時(shí)代氣息?！? 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場(chǎng)產(chǎn)品方案進(jìn)行初步比較，㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過(guò)建筑設(shè)計(jì)能密補(bǔ)人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從而達(dá)到價(jià)值最大化。兩類型形態(tài)對(duì)比表滿鋪式內(nèi)廊式體量結(jié)構(gòu)地面二層商業(yè)+負(fù)1F停車場(chǎng)地面二層商業(yè)+負(fù)1F停車場(chǎng)公攤較小大人流動(dòng)線一般入口多、人流更通暢采光一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)◇ 細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、結(jié)合賣場(chǎng)單元商鋪劃分，事先考慮到人流動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積；B、綿陽(yáng)日光比較充足，專業(yè)綜合市場(chǎng)部分盡量利用天然采光，若采用自然通風(fēng)時(shí)，其外墻開口的有效通風(fēng)面積不應(yīng)小于樓地面面積的1/20。C、應(yīng)設(shè)休息場(chǎng)所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者疲憊勞累的部分椅子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。D、為不損失價(jià)值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場(chǎng)包裝等進(jìn)行內(nèi)部空間處理，營(yíng)造商業(yè)氣氛。A、客流動(dòng)線216。 從多方向引入客流，從東北、南二面進(jìn)入賣場(chǎng)，主入口設(shè)在南面（靠近陶瓷市216。 場(chǎng)的入口），進(jìn)入賣場(chǎng)前營(yíng)造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時(shí)在臨迎賓路住宅部分的接近中間位置的一段開口，把其設(shè)置成直接通入市場(chǎng)的一個(gè)通道，保持人流動(dòng)線的分流。216。 在內(nèi)部客流上既要避免客流過(guò)分擁擠，又要兼顧賣場(chǎng)每個(gè)位置盡可能多的引入客流。B、物流動(dòng)線216。 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯；216。 建議利用地下室作為物流運(yùn)輸?shù)?，物流通道工具主要為升降電梯（貨梯）?16。 物流動(dòng)線設(shè)計(jì)盡量占用經(jīng)濟(jì)價(jià)值較小的角落。C、員工動(dòng)線216。 員工與客流分離，員工動(dòng)線可以在局部與物流動(dòng)線重合。D、車流交通動(dòng)線216。 車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實(shí)現(xiàn)人車分流；人行通道主要在臨迎賓路住宅部分的接近中間位置開口作為人行的主要通道。同時(shí)作為項(xiàng)目的主入口（臨陶瓷市場(chǎng)的入口），采用二層架空的形式，保持通道的寬敞。216。 地面停車場(chǎng)可以設(shè)在距離車庫(kù)入口較近的每個(gè)空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達(dá)到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；216。 大部分車輛進(jìn)入地下停車場(chǎng)，住戶與消費(fèi)者分區(qū)使用該停車場(chǎng)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和銷售模式l 經(jīng)營(yíng)模式A、“產(chǎn)家”直營(yíng)店或連鎖店、小商鋪216。 聘請(qǐng)專門的經(jīng)營(yíng)管理公司或者自行成立經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理；216。 “產(chǎn)家”直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報(bào)；216。 小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或自行出租，也可委托經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招商。l 銷售模式A、銷售方式：分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)，拆零銷售；B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結(jié)合。C、銷售定價(jià)：對(duì)于較成熟的市場(chǎng):銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格作權(quán)重分析，依據(jù)市場(chǎng)比較法,計(jì)算本項(xiàng)目的均價(jià)。對(duì)于尚未形成價(jià)格體系的市場(chǎng),在現(xiàn)有的市場(chǎng)租金水平基礎(chǔ)上,運(yùn)用投資回報(bào)分析法制定均價(jià),本項(xiàng)目運(yùn)用后者作為定價(jià)方法，結(jié)合經(jīng)營(yíng)模式更為合理。 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 規(guī)劃要求配套 A、中間部分?jǐn)偽慌涮自O(shè)有儲(chǔ)藏空間B、排水溝C、信息屏幕注：此圖只是一個(gè)參考部分D、地下通往一樓的升降電梯，作為運(yùn)輸貨物，電梯大約配備4臺(tái)。E、水龍頭F、消防設(shè)施G、10平米左右的服務(wù)站H、三樓平臺(tái)部分四周集中綠化I、攤車坡道J、二樓設(shè)置衛(wèi)生間等等 ：A、中等檔次的茶坊及休閑娛樂設(shè)施，服務(wù)于小區(qū)，也可輻射整個(gè)片區(qū)。B、中型的娛樂場(chǎng)所C、特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費(fèi)與周邊輻射區(qū)域消費(fèi)。D、其他如美容美發(fā)等次配套，臨街商鋪部分可以兼顧部分日用干雜類、音響類等（在后面商鋪不能滿足需求的情況下）。 住宅定位3 住宅部分（+多層2+4）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新n 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)性價(jià)比較高的泛中心樓盤——以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價(jià)格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)用性是城市住宅的首要特性，本案定位于中檔次住宅，既擁有習(xí)慣于市區(qū)生活的購(gòu)買者，又有商業(yè)辦公配套環(huán)境，同時(shí)也有部分作為投資的購(gòu)買者。擁有較大的升值空間。泛中心——利用項(xiàng)目離市中心比較近的地段優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出具有離城不離遠(yuǎn)的一個(gè)社區(qū)，結(jié)合周邊區(qū)域（仍處于傳統(tǒng)開發(fā)狀態(tài)），并且在一段時(shí)期內(nèi)周邊區(qū)域不會(huì)發(fā)生較大規(guī)模改變的市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目還將成為引領(lǐng)綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)模仿性社區(qū)。n 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級(jí)式社區(qū) 針對(duì)本地住宅設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上的缺陷，定位為“星級(jí)式社區(qū)”，旨在強(qiáng)調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐?！?