【文章內(nèi)容簡介】 機關各級公務員、事業(yè)單位人員；216。 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設計、技術類型的。b、消費者年齡216。 主要年齡段：2045周歲。c、消費目的216。 迫于工作壓力，需要放松；216。 追求時尚、潮流的；216。 商圈商家及周邊人群晏請、休閑等到達性消費d、消費者特征216。 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟實力；216。 具有追求時尚、潮流的跟風形式；216。 追求生活時尚、享受生活品質(zhì)；e、消費者主要來源以金堂及周邊的市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套?！?業(yè)態(tài)組合可以考慮的業(yè)態(tài)組合為：A、專業(yè)性綜合類市場的住宅部分a、一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜注：此圖只是一個參考部分b、二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨注：此圖只是一個參考部分c、日用干雜類及其他蔬菜水果類等d、超市百貨類等 B、臨迎賓路商業(yè)部分：a、一層：特色餐飲：本地特色食品、異國風味小吃b、二層：休閑娛樂： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等c、超市百貨類等☆ 商業(yè)面積由長虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個樓盤幾千戶常住人群，加上本項目未來住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在3000戶左右，可見本區(qū)域的日常生活消費人口量很小。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M，可能性更大的是來此宴請、休閑，而日常性消費的可能性較小。鑒于此，本項目的生活配套面積不能太大。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項目各條邊長是按估計數(shù)據(jù)計算其可建商業(yè)面積。 A、臨迎賓路商業(yè)部分項目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長74米X22米進深=1628平方米。二層商鋪共1628X2=3256平方米，可根據(jù)最終本項目可建商業(yè)面積作相應調(diào)整。此層商業(yè)設施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當加入音響及通訊器材等。 B、專業(yè)性綜合類市場商業(yè)部分除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無銷售難度，經(jīng)營者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營類別。后面商業(yè)部分滿鋪作為專業(yè)綜合類市場，二層面積共13000平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 以上商業(yè)面積合計：16000平方米左右。實際設計中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實際進深。 產(chǎn)品規(guī)劃建議◇ 建筑風格 現(xiàn)代建筑風格簡約明快的線條，色彩適合。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。外觀以金屬材質(zhì)的有機搭配和秀美造型。給建筑賦予生動、活潑的時代氣息?！? 建筑結構根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場產(chǎn)品方案進行初步比較，㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過建筑設計能密補人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從而達到價值最大化。兩類型形態(tài)對比表滿鋪式內(nèi)廊式體量結構地面二層商業(yè)+負1F停車場地面二層商業(yè)+負1F停車場公攤較小大人流動線一般入口多、人流更通暢采光一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)◇ 細部設計要點A、結合賣場單元商鋪劃分，事先考慮到人流動線的合理設計，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積；B、綿陽日光比較充足，專業(yè)綜合市場部分盡量利用天然采光，若采用自然通風時，其外墻開口的有效通風面積不應小于樓地面面積的1/20。C、應設休息場所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營戶、消費者疲憊勞累的部分椅子等，可以設置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。D、為不損失價值較大的一樓可售面積，建議在二樓設顧客衛(wèi)生間。E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導和賣場包裝等進行內(nèi)部空間處理，營造商業(yè)氣氛。A、客流動線216。 從多方向引入客流，從東北、南二面進入賣場，主入口設在南面（靠近陶瓷市216。 場的入口），進入賣場前營造客流引入氣氛，自然而然引進客流；同時在臨迎賓路住宅部分的接近中間位置的一段開口，把其設置成直接通入市場的一個通道，保持人流動線的分流。216。 在內(nèi)部客流上既要避免客流過分擁擠，又要兼顧賣場每個位置盡可能多的引入客流。B、物流動線216。 物流與客流分離，設置專門的物流通道和物流電梯；216。 建議利用地下室作為物流運輸?shù)兀锪魍ǖ拦ぞ咧饕獮樯惦娞荩ㄘ浱荩?16。 物流動線設計盡量占用經(jīng)濟價值較小的角落。C、員工動線216。 員工與客流分離，員工動線可以在局部與物流動線重合。D、車流交通動線216。 車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實現(xiàn)人車分流；人行通道主要在臨迎賓路住宅部分的接近中間位置開口作為人行的主要通道。同時作為項目的主入口（臨陶瓷市場的入口），采用二層架空的形式，保持通道的寬敞。216。 地面停車場可以設在距離車庫入口較近的每個空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；216。 大部分車輛進入地下停車場，住戶與消費者分區(qū)使用該停車場。 商業(yè)經(jīng)營模式和銷售模式l 經(jīng)營模式A、“產(chǎn)家”直營店或連鎖店、小商鋪216。 聘請專門的經(jīng)營管理公司或者自行成立經(jīng)營管理公司，負責招商、推廣和物業(yè)管理；216。 “產(chǎn)家”直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報；216。 小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營或自行出租，也可委托經(jīng)營管理公司負責招商。l 銷售模式A、銷售方式：分割成若干個小產(chǎn)權，拆零銷售；B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結合。C、銷售定價：對于較成熟的市場:銷售價格根據(jù)市場供應價格作權重分析，依據(jù)市場比較法,計算本項目的均價。對于尚未形成價格體系的市場,在現(xiàn)有的市場租金水平基礎上,運用投資回報分析法制定均價,本項目運用后者作為定價方法，結合經(jīng)營模式更為合理。 商業(yè)部分主要的配套設施： 規(guī)劃要求配套 A、中間部分攤位配套設有儲藏空間B、排水溝C、信息屏幕注：此圖只是一個參考部分D、地下通往一樓的升降電梯，作為運輸貨物，電梯大約配備4臺。E、水龍頭F、消防設施G、10平米左右的服務站H、三樓平臺部分四周集中綠化I、攤車坡道J、二樓設置衛(wèi)生間等等 ：A、中等檔次的茶坊及休閑娛樂設施，服務于小區(qū)，也可輻射整個片區(qū)。B、中型的娛樂場所C、特色餐飲與中檔餐飲相結合。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費與周邊輻射區(qū)域消費。D、其他如美容美發(fā)等次配套，臨街商鋪部分可以兼顧部分日用干雜類、音響類等（在后面商鋪不能滿足需求的情況下）。 住宅定位3 住宅部分（+多層2+4）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新n 項目市場競爭定位迎賓路綜合市場片區(qū)性價比較高的泛中心樓盤——以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競爭力。實用性是城市住宅的首要特性，本案定位于中檔次住宅，既擁有習慣于市區(qū)生活的購買者，又有商業(yè)辦公配套環(huán)境，同時也有部分作為投資的購買者。擁有較大的升值空間。泛中心——利用項目離市中心比較近的地段優(yōu)勢，創(chuàng)造出具有離城不離遠的一個社區(qū)，結合周邊區(qū)域（仍處于傳統(tǒng)開發(fā)狀態(tài)），并且在一段時期內(nèi)周邊區(qū)域不會發(fā)生較大規(guī)模改變的市場現(xiàn)狀，項目還將成為引領綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)模仿性社區(qū)。n 項目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級式社區(qū) 針對本地住宅設計及物業(yè)管理上的缺陷，定位為“星級式社區(qū)”，旨在強調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務作為品質(zhì)支撐?！?