【文章內(nèi)容簡介】 材市場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把**東沙新區(qū)建材市場整合優(yōu)化，并以貼心的服務、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而便**建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢得到良性發(fā)展。（三）關(guān)于社會綜合效益的意義。隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補**家居建材行業(yè)的這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為**市提供與大中城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務，從而杜絕目前**建材行業(yè)存在的以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以保障的現(xiàn)象；另一方面，也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前**東沙新區(qū)區(qū)域經(jīng)營環(huán)境差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為**東沙舊區(qū)改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會提供了眾多就業(yè)機會，并將極大地影響和帶動周邊街道、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，推動和促進**東沙新區(qū)商圈的形成，帶動東沙新區(qū)的快速發(fā)展。（四）關(guān)于經(jīng)營理念的意義。XX建材中心將在市場經(jīng)濟條件下建設(shè)和發(fā)展，這意味著企業(yè)和城市都將面對激烈的競爭特別是對于**這樣一個地級城市，創(chuàng)新和創(chuàng)新能力正在城市的競爭和發(fā)展中起著越來越重要的作用。作為一種新的嘗試，某建材中心的建設(shè)和運營本身就是一個需要不斷創(chuàng)新的過程，它將涉及觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等方面的系統(tǒng)性創(chuàng)新過程，XX建材中心所依托的**地級城市，應是區(qū)域創(chuàng)新和吸納創(chuàng)新的中心。二、投資的必要性分析 近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，**住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善?！　?006年至2009年10月份，㎡，㎡，㎡，%，㎡，㎡?！　?006年**市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年110月份，高層39004100元/㎡、多層30003200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，**城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，510月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。　　經(jīng)濟適用住房也是影響**房地產(chǎn)市場的重要因素。㎡，其中2006年完成22萬㎡；㎡,%；2008年完成45萬㎡，%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額?！　×夥拷ㄔO(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、㎡（1540套），㎡、850套。（一）引導和轉(zhuǎn)化我市潛在建材物流需求的需要。物流活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然我市當前存在著巨大的建材物流需求，但相當?shù)慕ú奈锪餍枨笫且环N低水平的物流需求，表現(xiàn)為多數(shù)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”或“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式，尚未認識到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動過程中對建立在供應鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標準、管理標準、工作標準時尚未意識到建立共同的物流標準的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。隨著我市能源重化工墓地建設(shè)步伐的加決，經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進程中，提高我市在物流服務供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。某建材中心的建設(shè)將使我市建材物流服務企業(yè)與能源重化工企業(yè)在運行過程中得到有機地結(jié)合，從而有力地加強現(xiàn)有鐵、公、水、航的設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高，對快速、及時的物流服務要求的滿足以及因?qū)ξ锪飨到y(tǒng)性能的改進、物流過程環(huán)節(jié)的調(diào)整、物流組織化程度的提高所造成的對服務目標企業(yè)管理成本中的巨大物流費用的節(jié)省，將對物流服務目標企業(yè)的現(xiàn)行經(jīng)營管理模式形成具有積極意義的正面沖擊和主動誘導，將使服務目標企業(yè)對于應用現(xiàn)代物流服務的主動性和積極性得到較大的增強，這將意味著我市物流服務需求的增加與轉(zhuǎn)化開始向主動、積極的方向發(fā)展，從而將有效地擴大全市范圍的物流需求規(guī)模。（二）支持有效的建材物流市場機制建立的需要。物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學，物流活動具育網(wǎng)結(jié)化的特點，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個結(jié)點，需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應的高效物流服務．同時，物流服務活動存在著一系列委托與被委托、代理與被代理的關(guān)系．服務的無形化特點、各種復雜的費率協(xié)商、服務的標準和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。某建材中心的建設(shè)，集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，有助于改善當前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴大物流服務的市場需求不足。因此，某建材中心的建設(shè)與運營，對我市與省內(nèi)和周邊重要的經(jīng)濟中心城市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序，形成對建材物流服務企業(yè)活動的良勝規(guī)范與積極引導，具有十分積極和現(xiàn)實的意義。（三）加速我市能源重化工墓地建設(shè)的需要。某建材中心的建設(shè)，將有利于我市建材流轉(zhuǎn)企業(yè)在倉儲周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品的配送和誠信體系、電子商務平臺等的建設(shè)，提高貨物流轉(zhuǎn)效率，改變目前絕大部分企業(yè)各自為陣、自成體系、物無巨細、自行采購、貯存、使用，相互間缺少流通、交往，造成庫存多、使用少、采購成本高，管理負擔重等缺陷，為企業(yè)提供及時、系統(tǒng)、低成本的服務，以使物品轉(zhuǎn)運儲存周期和利用率大幅度提高，減輕企業(yè)負擔，將損失降低到最低限度。（四）充分發(fā)揮**區(qū)域中心城市輻射功能的需要。近年來，隨著能源和礦產(chǎn)資源的開發(fā)，我市經(jīng)濟綜合實力水平顯著提高，晉陜蒙接壤地區(qū)經(jīng)濟中心城市的地位彰顯。從今后的經(jīng)濟發(fā)展后勁來看，我市在“十一五”規(guī)劃中提出，要**建設(shè)成為西部經(jīng)濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市，經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國平均水平。要實現(xiàn)上述目標，盡決提升全市綜合經(jīng)濟實力在陜西省乃至更大區(qū)域總體經(jīng)濟規(guī)模中所占的份額，在繼續(xù)領(lǐng)先于省內(nèi)其它城市的同時，積極縮小與周邊經(jīng)濟中心城市的經(jīng)濟差距，已成為我市面臨的不容回避的任務。這不僅意味著我市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟總量規(guī)模的增長，還包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。此外還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟實力的生成基礎(chǔ)。我市經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎(chǔ)上的以能源化工產(chǎn)業(yè)集中為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經(jīng)濟中心城市擴散效應在陜西省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮。某建材中心的建設(shè)與運營正是我市發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑．項目的建設(shè)將有效地提高我市經(jīng)濟發(fā)展的對外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持我市保持經(jīng)濟發(fā)展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環(huán)境秩序，為我市工商企業(yè)通過現(xiàn)代物流運作實現(xiàn)綜合競爭能力的有效增強和企業(yè)經(jīng)濟效益的實際提高創(chuàng)造良好、可靠的流通運作保障，從而實現(xiàn)支持全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的最終目標。三、建設(shè)的可行性分析我們在對該項目建設(shè)的必要性認真分析的基礎(chǔ)上，認為XX建材中心建設(shè)，一是對全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有較大的促進作用，為我市經(jīng)濟建設(shè)培育了新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長支持和招商引資提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。二是對建材物流系統(tǒng)及功能的完善作用。隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平的提高，使得地區(qū)之間、中心城市之間、中心城市與周邊輻射范圍內(nèi)相關(guān)地區(qū)之間的建材物流服務需求保持了較為旺盛的增長態(tài)勢，對城市物流管理與組織系統(tǒng)提出了較高要求東洲西部建材汽車物流城建設(shè)，將會因不同區(qū)域的物流中心在布局和功能上的呼應和協(xié)調(diào)，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施支持。三是對物流效率和企業(yè)效益的提高作用。某建材中心的建設(shè)，將大大改善以**為中心的經(jīng)濟區(qū)域的社會建材物流環(huán)境，并通過物流中心為物流管理技術(shù)的廣泛應用創(chuàng)造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，提高經(jīng)濟增長質(zhì)量；某建材中心的建設(shè)和發(fā)展將為社會物流服務與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為其不斷發(fā)展提供支持。通過對項目的實施方案、選址規(guī)劃論證、環(huán)境影響評價和前期準備工作進展情況的研究分析，我們認為該項目方案合理，選址恰當，環(huán)保要求達標，消防安全等措施有保障通過財務分析，認為該項目投資規(guī)模適當，經(jīng)濟合理，效益明顯，有較強的抗風險能力。第四章　市場分析與建設(shè)規(guī)模的確定一、市場預測（一）**建材物流需求的特點**市位于我國的東、中部地區(qū)結(jié)合部，隨著改革開放政策的實施，全市的墓礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了飛速的發(fā)展，全市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)力布局、商品儲運體制開始出現(xiàn)新的較為重大的變化，具體表現(xiàn)為相當數(shù)量的工商企業(yè)開始嘗試直接在市場上尋找倉儲、運輸企業(yè)，由過去對“大而全”?！靶《弊赞k物流的追求與認可，逐步向?qū)で蠛细竦牡谌轿锪鞴贪l(fā)展，并由此帶動了非流通部門的儲運企業(yè)與非國有儲運企業(yè)的發(fā)展；原來的國有儲運企業(yè)由依托批發(fā)企業(yè)開展儲運業(yè)務發(fā)展到直接依托生產(chǎn)、零售企業(yè)開展儲運業(yè)務，企業(yè)由過去對單純倉儲、運輸?shù)男枨箝_始逐步發(fā)展到對倉儲運輸在內(nèi)的綜合物流的需求。面對生產(chǎn)企業(yè)不斷提高的物流要求和激烈的市場競爭，2000年以來，**市商業(yè)、物資、外貿(mào)等流通行政主管部門和國有流通儲運企業(yè)的經(jīng)營觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，為向現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展做了大量工作，服務功能與服務質(zhì)量有了較大提高，但尚未完全適應市場經(jīng)濟的需要。通過對目前**市及相關(guān)地區(qū)物流組織管理現(xiàn)狀的調(diào)查分析，我市的建材物流需求具有以下特點：建材物流需求發(fā)展的階段性。**市作為晉陜蒙接壤的中心城市，已經(jīng)具有了較為優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢和相當?shù)慕?jīng)濟實力，但從其所在區(qū)域經(jīng)濟綜合實力來看，較周邊其他經(jīng)濟中心城市尚有一定差距。從發(fā)展趨勢分析，隨著**經(jīng)濟發(fā)展目標的逐步實現(xiàn)以及以**為中心的綜合運輸網(wǎng)絡(luò)與國家綜合運輸網(wǎng)絡(luò)的逐步融合與完善，未來**市的物流服務將遠遠超出陜西省的地理范圍，以**為中心服務樞紐的物流需求分布將日趨廣泛，隨著與周邊省市經(jīng)濟交流規(guī)模與水平的不斷擴大和**經(jīng)濟實力增長帶來的中心城市輻射能力增強，延伸到包括周邊省市以及周邊經(jīng)濟區(qū)域的廣大區(qū)域上，物流需求分布的外延性開始增強，從而使**物流服務需求在分布范圍與分布強度上具有十分明顯的階段性特征。 建材物流需求內(nèi)涵的針對性。根據(jù)資料統(tǒng)計與實地調(diào)查，目前**市生產(chǎn)與商業(yè)企業(yè)出于其各自的經(jīng)營需要，對于物流服務的專業(yè)性要求越來越強烈。生產(chǎn)企業(yè)出于原材料采購、產(chǎn)品銷售的需要，專業(yè)性主要表現(xiàn)為對大宗化工物資與產(chǎn)品的送達與分撥等物流服務能力在省域內(nèi)外范圍上的追求；商業(yè)企業(yè)則出于對市場消費潮流和商品使用對象的認識，較為傾向于個性化服務，靈活的小批量、多批次的城市內(nèi)商品配送服務及周邊輻射地區(qū)間的分撥服務是其主要追求。目前，我市相當部分生產(chǎn)企業(yè)開始介入自主性物流服務，因此，在公共性物流服務需求中，商業(yè)物流服務需求擁有較大的市場空間。因此，這種局面將對**市現(xiàn)代物流系統(tǒng)的建設(shè)與發(fā)展在服務構(gòu)成上產(chǎn)生重要影響。建材物流需求種類的多樣性。物流需求內(nèi)涵的針對性直接引發(fā)了物流需求種類的多樣性，不同行業(yè)、不同企業(yè)以及不同時期均會對生產(chǎn)和銷售產(chǎn)生不同的影響，從而產(chǎn)生個性化、多樣化的物流需求，物流增值服務的內(nèi)容和優(yōu)勢也由此得以發(fā)展和發(fā)揮這對于**市現(xiàn)有傳統(tǒng)物流服務企業(yè)而言是一項較為長期和艱巨的任務。**擁有十分豐富的煤炭、天然氣、石油、鹽等8大類48種礦產(chǎn)資源，因其良好的資源組合配置，正日漸成為我國重要的能源供應接續(xù)地和基礎(chǔ)化工產(chǎn)品的生產(chǎn)基地。大批重點建設(shè)項目和建筑業(yè)、裝飾業(yè)材料要從外部調(diào)進，由此所產(chǎn)生的巨大物資流通量以及這種資源優(yōu)勢所派生的物資強聚集和遠輻射的流通特點，是發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)不可多得的優(yōu)勢。（二）**市及與周邊地區(qū)經(jīng)濟活動引發(fā)的建材物流需求。建材物流需求壓力逐漸加大。隨著**能源重化工基地建設(shè)步伐的加決，經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，與周邊地區(qū)和發(fā)達地區(qū)間的經(jīng)濟交往將愈發(fā)頻繁，對周邊地區(qū)經(jīng)濟輻射作用也在不斷增強，經(jīng)濟交流與經(jīng)濟發(fā)展所引發(fā)的對于現(xiàn)代綜合物流服務的需要越來越強烈。目前我市現(xiàn)有的傳統(tǒng)物流企業(yè)如運輸、倉儲及運輸服務企業(yè)己經(jīng)開始注意到服務需求發(fā)生的變化，并正在以各種方式進行服務改進以期適應上述趨勢要求。但由于受制于自身條件、歷史因素和相關(guān)環(huán)境條件的局限，目前大部分傳統(tǒng)物流企業(yè)及其服務水平尚難以滿足當前工商企業(yè)提出的綜合物流服務的要求，傳統(tǒng)運輸、倉儲等企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念向現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展和建設(shè)現(xiàn)代物流企業(yè)的任務十分艱巨，面臨巨大的發(fā)展壓力與更新挑戰(zhàn)。建材物流需求規(guī)模迅速擴展。隨著**市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃實施的逐步深入，**與周邊地區(qū)的經(jīng)濟交流活動的規(guī)模與頻率不斷得到擴展，物流服務市場的競爭也隨之日益激烈。這種競爭不僅表現(xiàn)為物流服務企業(yè)之間服務水平的競爭，同時還表現(xiàn)為物流企業(yè)對物流服務市場在地域空間控制程度與控制量的競爭。這種競爭的直接原因在于**物流服務需求將越來越多地超越區(qū)域范圍，與周邊地區(qū)間對社會化物流服務需求的規(guī)模將以超常的速度增長，甚至有可能超過市域范圍內(nèi)的物流需求增長。因此，未來**的物流需求結(jié)構(gòu)的變化與需求規(guī)摸的擴展，對于位于區(qū)域經(jīng)濟中心城市的綜合性物流服務系統(tǒng)以及專業(yè)化物流企業(yè)的成長與發(fā)展，將具有積極而明確的支持、促進與監(jiān)督意義。建材物流需求種類日趨復雜。國際經(jīng)驗表明，現(xiàn)代物流的根本特征是專業(yè)化、系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化。信息化、規(guī)?；I(yè)化、社會化的現(xiàn)代物流服務將成為未