【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出 自然與城市的平衡 價(jià)值解讀 WORLDUNION PROPERTIES 別墅 KPI體系 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 項(xiàng)目地段 達(dá)標(biāo)指標(biāo) 景觀及其 他特殊資源 戶均資源 居住私密性 戶型設(shè)計(jì) 建筑形式 外部景觀資源 內(nèi)部環(huán)境打造 土地資源指標(biāo) 景觀資源指標(biāo) 所處核心地段的稀缺價(jià)值 庭院面積與位臵 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模制勝 局部亮點(diǎn)處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間（別墅符號(hào)） 會(huì)所及物業(yè)管理服務(wù) 邊界處理 建筑風(fēng)格 建筑顏色 建筑用材 具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢(shì) 成熟成型的別墅圈 WORLDUNION PROPERTIES VALUE SORT 本體分析：規(guī)劃價(jià)值評(píng)價(jià) ?關(guān)鍵詞：環(huán)內(nèi)最后的低密度別墅住區(qū) 18萬(wàn)建筑體量， ，別墅占地面積 80%左右，這種規(guī)模性的低密度社區(qū)，環(huán)內(nèi)幾乎不會(huì)再有。 ?關(guān)鍵詞：純粹性 別墅與高層之間的硬性區(qū)隔，保證了別墅區(qū)高層區(qū)的兩種產(chǎn)品的私密性； ?關(guān)鍵詞：私密性 ?社區(qū)與外界和周邊社區(qū)的嚴(yán)密區(qū)隔，保證整個(gè)社區(qū)的高端性和相對(duì)獨(dú)立性； ?別墅區(qū)疊拼 → 聯(lián)排 → 雙拼的規(guī)劃布局，達(dá)到了不同價(jià)之下的產(chǎn)品資源配臵 ?雙拼組團(tuán)水系環(huán)繞，本身增強(qiáng)了區(qū)隔感；聯(lián)排通過(guò)院落圍合體現(xiàn)了一定的私密性。 WORLDUNION PROPERTIES VALUE SORT 本體分析：產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià) 戶型圖 關(guān)鍵詞： 英倫風(fēng)格 濃郁而純粹的英倫風(fēng)格的別墅設(shè)計(jì)，從外檐、細(xì)部勾勒（窗、脊。）到顏色搭配更為豐滿和精細(xì)，甚至超過(guò)霞光道 5號(hào)。 關(guān)鍵詞： 別墅質(zhì)感 居住的度和別墅符號(hào)，為生活預(yù)留想象空間，包括別墅的面寬、入戶的儀式感、大開間、高挑空、 4米首層的層高、 挑高 …… 關(guān)鍵詞： 高附加值 疊拼別墅配備電梯，增加上疊舒適度； 贈(zèng)送尺度上較為舒適的地下室和地下車庫(kù)，贈(zèng)送庭院為產(chǎn)品增值；多露臺(tái)、挑空贈(zèng)送；雙拼擁有親水平臺(tái) …… WORLDUNION PROPERTIES VALUE SORT 本體分析：產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià) 關(guān)鍵詞： 景觀稀缺性 270度瞰景： 北側(cè)壯觀侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)，南側(cè)大面積中心綠化，西側(cè)大面積市政綠化，東側(cè)別墅社區(qū)。視線可及范圍內(nèi)的景觀極佳，且每戶的均好性強(qiáng)。 關(guān)鍵詞： 居住低密度 建筑密度低，基座占地面積與高層區(qū)占地面積之比很??； 樓間距、樓座與山墻距十分寬闊，無(wú)遮擋； 二梯四 +內(nèi)天井平面布局，相當(dāng)于一梯二的居住尺度。 關(guān)鍵詞： 親和力強(qiáng) 享用如此大的景觀資源，但戶型面積設(shè)計(jì)緊湊，設(shè)臵客戶擁有此資源的門檻較低，社區(qū)親和感較強(qiáng)。 WORLDUNION PROPERTIES 中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 The Value System 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 社區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 建筑品質(zhì) 環(huán)內(nèi)最后的低密度規(guī)模住區(qū) 純粹性 私密性 都鐸風(fēng)格帶來(lái)的建筑價(jià)值感和美感 完美的施工工藝 別墅符號(hào)感強(qiáng)烈 戶型層高：首層 4米， 23層 面積尺度合宜、開間、進(jìn)深尺度舒適 庭院面積較大 交房配臵 精裝庭院 附加值：贈(zèng)送車庫(kù)、地下室、庭院 地板采暖 建筑材料精挑細(xì)選 …… …… 精神屬性上的尊崇 物理屬性上的舒適 居住幸福滿足感 價(jià)值解讀 WORLDUNION PROPERTIES 中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 The Value System 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 中信集團(tuán) 中信地產(chǎn) 天津中信 肩負(fù)歷史使命 企業(yè)公民 國(guó)之重器 雄厚實(shí)力 金融世家 混業(yè)平臺(tái) 操作經(jīng)驗(yàn) 成功項(xiàng)目 中高端定位 23年 23城 100多個(gè)項(xiàng)目 四大產(chǎn)品線 3大產(chǎn)品系列 重劍無(wú)鋒 3盤聯(lián)動(dòng) 可持續(xù)性 中信珺臺(tái) 南站 CBD 天嘉湖 榮耀安全感 價(jià)值解讀 WORLDUNION PROPERTIES 價(jià)值解讀 中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 The Value System 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 ………… ………… ………… 城市屬性的增強(qiáng) ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… 自然資源凸顯 ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì) 自然與城市的平衡 居住幸福滿足感 ………… ………… 安全榮耀感 第一價(jià)值梯次： 城市稀缺性 第二價(jià)值梯次： 產(chǎn)品力 第三價(jià)值梯次： 品牌 WORLDUNION PROPERTIES 第一價(jià)值梯次： 城市稀缺性 第二價(jià)值梯次： 產(chǎn)品力 第三價(jià)值梯次： 品牌影響力 中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 The Value System 本體價(jià)值帶給客戶的情感體現(xiàn) 廣泛關(guān)注度 居住價(jià)值感 決策信心 WORLDUNION PROPERTIES 第二部分 尋找成功的路徑 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 項(xiàng)目定位 WORLDUNION PROPERTIES 混合型社區(qū)成為明年的新上市主流 。 項(xiàng)目 開發(fā)商 物業(yè)類型 戶型面積 容積率 占地面積 建筑面積 上市時(shí)間 高容積 率混合 社區(qū) 熱點(diǎn)地區(qū) 都會(huì)軒 和黃 空中別墅、高層 66330； 180190 2 9 2022年初 星美御 融創(chuàng) 聯(lián)排，洋房，高層 40280 2022年底 香港建設(shè) 香港建設(shè) 聯(lián)排、高層、公寓 180240； 260 15 2022年中旬 博軒園 博智 多層 ,聯(lián)排 ,高層 90160； 170200 2022年 6月份 低密度 混合社 區(qū) 環(huán)線內(nèi) 鉆石山 招商 別墅、超高層 80240； 200380 31 已上市 中信珺臺(tái) 中信 別墅、高層 90140； 180300 18 2022年 5月 水岸公館 松江 別墅、高層 90130； 300400 21 30 已上市 天鵝湖 江勝 別墅，高層 250260， 310460 已上市 環(huán)線外 朗潤(rùn)園 萬(wàn)科 別墅、高層 80110； 270340 22 34 已上市 華潤(rùn)雙港 華潤(rùn) 別墅、洋房、高層 11 15 2022年下半年 首創(chuàng)愛這城 首創(chuàng) 別墅、洋房、高層 98150； 47 51 2022年下半年 正信西青 正信 別墅，洋房 1 26 —— 2022年下半年 京基高爾夫 京基 別墅、高層 230340 67 67 2022年底 海爾 海爾 聯(lián)排 59 —— 2022年下半年 碧桂園 碧桂園 別墅、高層、多層 210350 55 96 2022年下半年 MARKET POSITIONING 市場(chǎng)占位 WORLDUNION PROPERTIES 本項(xiàng)目屬于環(huán)線內(nèi)，較為稀缺的低密度混合社區(qū)，相對(duì)其他兩種 Plot下的社區(qū)，兩種產(chǎn)品能夠各成氣候，壁壘分明。 MARKET POSITIONING Plot Plot= Plot 容積率超過(guò) ，高層占地比例接近一半，高層物業(yè)對(duì)社區(qū)整體空間的控制作用明顯增強(qiáng)，低密度氛圍僅限局部 容積率在 — ，高層占地比例約為三成，整體社區(qū)空間低密度物業(yè)與高層物業(yè)各成氣候，壁壘分明 Plot:容積率在 ，高層占地比例較低， 整體社區(qū)低密度居住氛圍強(qiáng)烈，高層起到點(diǎn)綴、陪襯的作用 市場(chǎng)占位 WORLDUNION PROPERTIES 鎖定 混合型社區(qū)成為明年的供應(yīng)主流 不同 PLOT混合物業(yè)特征各異 鉆石山、天鵝湖 中信珺臺(tái)、朗潤(rùn)園、水岸公館 MARKET POSITIONING 市場(chǎng)占位 WORLDUNION PROPERTIES 城市低密度混合社區(qū) MARKET POSITIONING WORLDUNION PROPERTIES 前期共識(shí)：居住改善的 城市中產(chǎn) +城市新貴 通過(guò)客戶訪談和總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)。 Customer POSITIONING 核心客戶 別墅首臵型客戶：一步到位養(yǎng)老、追求別墅物業(yè)形式 重點(diǎn)客戶 別墅改善型客戶：居住舒適度、地段、社區(qū)品質(zhì)改善需求 游離客戶 投資、資本處臵功能型客戶：投資首開、熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 別墅客戶 自住 41（ 87%） 投資 7（ 13%） 首臵自住型 10（ 72%） 再臵自住型 2（ 14%） 再臵改善型 2（ 14%） 別墅客戶定位 WORLDUNION PROPERTIES 核心客戶 別墅首臵型客戶 ?養(yǎng)老型： 不成熟買家 城市中產(chǎn) 老人一代 準(zhǔn)空巢中年或者老年 別墅首臵 多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限 關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格 〉與城市距離 〉 周邊配套 〉 區(qū)域內(nèi)部居住環(huán)境 ?追求別墅物業(yè)形式型： 多數(shù)不成熟買家 城市中產(chǎn) 后小太陽(yáng)風(fēng)、孩子三代 別墅首臵 經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般 關(guān)注點(diǎn)排序價(jià)格 〉 與城市距離 〉 區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)的成熟度 〉 別墅風(fēng)格和戶型設(shè)計(jì) 重點(diǎn)客戶 別墅再改型客戶 ?別墅再改型： 成熟買家 城市新貴及以上 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 別墅改善 6年前購(gòu)買別墅自住 由于早期別墅形式性大于居住性 多數(shù)對(duì)社區(qū)純粹性、舒適度、產(chǎn)品產(chǎn)生不滿 關(guān)注點(diǎn)排序： 與舒適性相關(guān)（水景、層數(shù)、社區(qū)規(guī)劃等） 〉區(qū)域成熟度 〉 性價(jià)比 游離客戶 投資型、資產(chǎn)處臵型客戶 ?投資型： 成熟買家 城市新貴及以上 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 資產(chǎn)增值 速度快 關(guān)注點(diǎn)排序： 地段 〉 總價(jià) 〉 開發(fā)商品牌 Customer POSITIONING 關(guān)鍵詞 別墅客戶定位 WORLDUNION PROPERTIES 他們，在彼岸 他們是這個(gè)時(shí)代的中堅(jiān)力量； 他們是城市中絕對(duì)的傲視階層；城市是生活和工作的核心 他們有著成熟的人生價(jià)值體系； 他們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)著他們的價(jià)值。 他們感性于自己與家人的夢(mèng)想， 他們基本達(dá)到成功的彼岸 核心共性提煉 Sum up the cores 他們追求城市性、居住形式、低密舒適的生活、階段成功感或人生褒獎(jiǎng) WORLDUNION PROPERTIES 通過(guò)客戶訪談和總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)。 Customer POSITIONING 核心客戶 婚房 +功能改善型客戶 重點(diǎn)客戶 品質(zhì)改善 +養(yǎng)老型客戶 游離客戶 投資型客戶 高層客戶 自住 41（ 85%） 投資 7（ 15%） 兩室 31（ 76%） 三室 10（ 24%） 功能改善 7（ 23%） 品質(zhì)改善 6（ 19%） 養(yǎng)老 2（ 6%） 舒 適三居 （ 20%） 緊湊三居 （ 80%） 高層客戶定位 WORLDUNION PROPERTIES Customer POSITIONING 關(guān)鍵詞 核心客戶 婚房 +功能改善型客戶 婚房型： 青年之家 2 經(jīng)濟(jì)不能獨(dú)立 價(jià)格擠出 區(qū)域相關(guān) 剛需 關(guān)注點(diǎn)排序：地緣性地段 〉 價(jià)格 〉 交通 功能改善型客戶： 青年持家、孩子三代 需要脫離父母實(shí)現(xiàn)小家庭剝離 追求性價(jià)比 購(gòu)房周期在 1年左右 剛需 關(guān)注點(diǎn)排序：地緣性地段 〉 價(jià)格 〉 開發(fā)商 〉 重點(diǎn)客戶 品質(zhì)改善 +養(yǎng)老型客戶 品質(zhì)改善： 小太陽(yáng)家庭或孩子三代 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 對(duì)目前居住狀況不滿而產(chǎn)生的品質(zhì)升級(jí)需求 注重區(qū)域和開發(fā) 商品牌 部分注重面積和總價(jià)控制 養(yǎng)老型： 老人一代 尋求舒適安靜的養(yǎng)老型社區(qū) 區(qū)域選擇自由度較大 購(gòu)房時(shí)間在 12年 相對(duì)剛需 關(guān)注點(diǎn)排序：社區(qū)環(huán)境 〉 周邊配套 〉 開發(fā)商品牌 游離客戶 投資型客戶