【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備交房 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主接待交房現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主返修問(wèn)題匯總現(xiàn)場(chǎng)返修問(wèn)題跟蹤，反饋（二）物業(yè)接管驗(yàn)收管理物業(yè)的接管驗(yàn)收，直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展，應(yīng)從今后管理使用的角度，切實(shí)做好這項(xiàng)工作，為日后的管理打好基礎(chǔ)。、物業(yè)接管工作流程 公 司 下 達(dá) 新 接 物 業(yè) 驗(yàn) 收 指 令總 經(jīng) 理 會(huì) 同 有 關(guān) 部 門 籌 備 新 的 物 業(yè) 服 務(wù)中 心 中 心進(jìn) 行 物 業(yè) 的 接 管 驗(yàn) 收 鑰 匙 移 交 ， 簽 收 移 交 清 單總 經(jīng) 理 會(huì) 同 有 關(guān) 部 門 組 建 接 管 驗(yàn) 收 小 組移 交 管 理 用 房 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 進(jìn) 入 物業(yè)開 發(fā) 公 司 移 交 整 個(gè) 接 管 的 物 業(yè)開 發(fā) 公 司 提 供 兩 書 一 證28 / 20成立接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》進(jìn)行驗(yàn)收①接管驗(yàn)收工作程序與業(yè)主或開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同籌備項(xiàng)目管理處組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改督導(dǎo)鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)發(fā)展商移交設(shè)施設(shè)備資料開發(fā)單位提供《住宅使用說(shuō)明書》和《房屋質(zhì)量保證書》提 出 接 管 驗(yàn) 收 的 問(wèn) 題 ， 跟 進(jìn) 相 關(guān) 整 改 并參 加 復(fù) 檢 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 進(jìn) 入 正 式 管 理 ， 做 好 交 房準(zhǔn) 備 29 / 209②接管驗(yàn)收內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及記錄表格依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，及業(yè)主生活的合理要求，制定驗(yàn)收內(nèi)容、方法（觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法）和標(biāo)準(zhǔn)。③接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料◎產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、施工許可證等?！蚣夹g(shù)資料：建、構(gòu)物竣工藍(lán)圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）和小區(qū)完工后的景觀小品及綠化等竣工資料；電梯及機(jī)電設(shè)備的操作、維修、養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書、電路圖及其他資料（復(fù)印件）及驗(yàn)收文件；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同開、竣工報(bào)告；工程預(yù)、決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、購(gòu)配件的簽定合格書；水、電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格書；沙漿、混土試塊試壓報(bào)告；供水的試壓報(bào)告等資料。上述移交資料建議統(tǒng)一由物業(yè)公司指定的內(nèi)業(yè)人員保管，資料存放在物業(yè)公司本部，并嚴(yán)格執(zhí)行《行政管理制度》中《文檔管理 》。同時(shí)，所有含保修協(xié)議內(nèi)容的合同，應(yīng)由開發(fā)單位整理成統(tǒng)一表格，編號(hào)造冊(cè)，表格內(nèi)容包括：安裝（保修）單位全稱、地址、保修內(nèi)容、保修期限、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、注意事項(xiàng)等，一并交物業(yè)公司備查。、接管驗(yàn)收過(guò)程的處事原則①在處理接管驗(yàn)收過(guò)程中，遇到質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是事實(shí)求實(shí)，鐵面無(wú)私，不能因個(gè)人利益而放棄原則。在驗(yàn)收中對(duì)查出的問(wèn)題應(yīng)作詳細(xì)記錄，要求建設(shè)單位組織返工。返工達(dá)不到要求，不予簽字。所謂靈活性，就是具體問(wèn)題具體分析，不能把接管雙方置于對(duì)立狀30 / 209態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題。②對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收要堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來(lái)的困難和障礙也是巨大的，所以在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。任何一點(diǎn)疏忽都有可能給日后的管理帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的利益。（三）前期物業(yè)管理、管理機(jī)構(gòu)（見前）；、物業(yè)管理制度配置系統(tǒng)；、管理、服務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)；、參與竣工驗(yàn)收；、物業(yè)的接管驗(yàn)收工作；、住戶入住接房管理；①接房階段的前期準(zhǔn)備；②接房工作的實(shí)施；③入住管理有關(guān)手續(xù)文件；◎入住通知書；◎接房須知；◎繳費(fèi)通知書；◎驗(yàn)房書；◎用戶登記表；◎住戶手冊(cè)和業(yè)主（臨時(shí)）規(guī)約（待后編制）；、物業(yè)裝修管理工作（《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）；①裝修申請(qǐng)程序；（流程圖）31 / 209超常規(guī)裝修內(nèi)容常規(guī)裝修內(nèi)容 業(yè) 戶 報(bào) 政 府 部 門 審核合格否簽 《 住 宅 裝 修 服 務(wù)協(xié) 議 》 辦 理 裝 修 相關(guān) 手 續(xù)合格繳納各項(xiàng)費(fèi)用頒發(fā)裝修許可證審 驗(yàn) 申 報(bào) 資料不合格業(yè) 戶 向 管 理 部 提 交 裝 修 申 請(qǐng) 及方 案業(yè)主陪同裝修單位負(fù)責(zé)人辦理臨時(shí)出入證◎房屋裝修申請(qǐng)表；②裝修申請(qǐng)審核；◎裝修管理規(guī)定；（告知業(yè)主及施工單位）③簽訂裝修協(xié)議書；◎裝修協(xié)議書；④裝修施工管理；⑤裝修完工檢查；◎房屋室內(nèi)裝修檢查表；、物業(yè)服務(wù)管理；、協(xié)助業(yè)主籌備、召開首次業(yè)主大會(huì)；、檔案資料管理（見附件《業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）；①建立與管理業(yè)主檔案；②定期管理業(yè)主權(quán)籍； 設(shè)施、設(shè)備及房屋的管理 建立一支適應(yīng)和滿足小區(qū)全方位、全天候養(yǎng)護(hù)的服務(wù)隊(duì)伍，細(xì)心做好日常的維修，確保小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的安全使用。 建立完善的管理制度和崗位責(zé)任制，并在各工作崗位上墻張貼。32 / 209 編制每年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并落實(shí)到每月實(shí)施計(jì)劃中。 建立設(shè)備檔案，摸清設(shè)備狀況家底，在此基礎(chǔ)編制年度維保計(jì)劃及預(yù)算方案。設(shè)備的財(cái)產(chǎn)和運(yùn)行狀況均要掛牌予以標(biāo)明。 編制突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，并對(duì)所有相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。 依靠科學(xué)的管理手段和認(rèn)真細(xì)致的工作態(tài)度來(lái)關(guān)注節(jié)能工作。 專業(yè)技術(shù)工作必須持證上崗，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通過(guò)審（驗(yàn)）證。 變配房電氣設(shè)備運(yùn)行正常 各開關(guān)、儀表、指示燈完好，設(shè)備及設(shè)備房清潔； 定期進(jìn)行維修保養(yǎng)，有記錄報(bào)告； 有值班工作日志，交接班制度完善，進(jìn)出人員登記嚴(yán)格； 時(shí)刻注意無(wú)鼠防鼠，杜絕意外事件的發(fā)生。 確保電梯小時(shí)運(yùn)行 電梯由專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)和物業(yè)公司技工巡檢急修相結(jié)合； 小時(shí)保證有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班。遇“困梯”須在分鐘內(nèi)救出被 困人員； 所有電梯須經(jīng)技監(jiān)局檢查并核發(fā)安全使用證和檢驗(yàn)報(bào)告后方可運(yùn)行； 房屋建筑養(yǎng)護(hù) 保證物業(yè)正常使用，盡量杜絕人為破壞，最低限度減輕自然損壞，延長(zhǎng)物業(yè) 的使用壽命。 做好季節(jié)性的特殊養(yǎng)護(hù)工作，如梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)前對(duì) 避雷設(shè)施的檢查； 大風(fēng)季節(jié)前對(duì)高空及室外建筑的檢查以及密閉窗戶防漏等； 建筑外觀完好、整潔；建筑墻面、地磚、天花、廁所等的各種損壞要及 時(shí)修補(bǔ)，不讓人們有破損的感覺。 其它設(shè)施 定期清潔二次供水水箱，并送衛(wèi)生防疫部門檢驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)；33 / 209 水泵運(yùn)行正常，定期保養(yǎng)，無(wú)漏水、漏油，有養(yǎng)護(hù)紀(jì)錄； 按環(huán)保要求處理排污，各種排污管道無(wú)堵、無(wú)漏； 各類維修工作的合格率。 接到第一線的報(bào)修，須在分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并在第一時(shí)間內(nèi)處理解決。 公共秩序維護(hù)工作要點(diǎn) 保安員須具有兩面性，一面是莊重威嚴(yán)，以對(duì)待各類可疑犯罪分子，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定；另一面是有熱情助人，以對(duì)待小區(qū)管理區(qū)域內(nèi)各正當(dāng)人士，提供方便與幫助； 執(zhí)勤要求：建立內(nèi)緊外松的小時(shí)值崗、巡查、監(jiān)控制度；增加保安人員在公共道路樓道及屋面等地段的巡邏。 全體保安人員必須接受處理突發(fā)事件的應(yīng)急處置流程的培訓(xùn)。 勸阻商販、直銷人員及其他非小區(qū)業(yè)主和住戶的人員隨意進(jìn)入小區(qū)。 加強(qiáng)對(duì)車輛，特別是非機(jī)動(dòng)車的停放管理。 督查和阻止不文明施工和踐踏綠地的行為，提高公共區(qū)域的文明程度。 要提倡為需要幫助的人提供幫助，如“扶一把” 、 “提一下” “送一程”等人性化的服務(wù)。 全體服務(wù)人員的儀表、儀容，統(tǒng)一服裝，佩胸卡上崗。 定期組織保安人員進(jìn)行訓(xùn)練，每年擇時(shí)舉行不同類型的消防培訓(xùn)和演練。 環(huán)境與綠化管理 環(huán)境保護(hù)工作內(nèi)容 保潔工除定時(shí)定點(diǎn)清掃外，同時(shí)也是環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督員，也就是包干區(qū)域的責(zé)任人。 修補(bǔ)好不文明人隨意開拓的綠地中的通道，加強(qiáng)環(huán)境布局的總體規(guī)劃。 在主要道口豎立指示牌，方便顧客尋找。指示牌的設(shè)計(jì)追求新穎美觀，可以作為美化環(huán)境的點(diǎn)綴。34 / 209 加強(qiáng)對(duì)施工場(chǎng)地的管理，杜絕野蠻施工。施工區(qū)域周邊要用明顯的標(biāo)識(shí)加以遮攔，將其與正常使用區(qū)域劃分開來(lái)。 公共區(qū)域不影響瞻觀的情況下合理布置垃圾筒（設(shè)計(jì)上有特色）和內(nèi)庭的座椅，為業(yè)主提供方便。 調(diào)整室內(nèi)盆花的擺放，適當(dāng)點(diǎn)綴書畫，增加環(huán)境美和高雅的氛圍，讓人們置身其中時(shí)得到美的享受，陶冶情操。 綠化、景點(diǎn)管理工作內(nèi)容 定期修剪花草樹木和及時(shí)補(bǔ)種，保證綠化成活率達(dá)到。 聘請(qǐng)專業(yè)園林工藝師進(jìn)行總體設(shè)計(jì)和綠化管理指導(dǎo)，使小區(qū)內(nèi)外總體環(huán)境更和 諧、更優(yōu)美。 公眾關(guān)系與精神文明建設(shè) 服務(wù)于《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》的[新銳物業(yè)]全體員區(qū)應(yīng)該具備種精神： 主人翁精神 一絲不茍精神 奉獻(xiàn)精神 物業(yè)管理涉及的方方面面關(guān)系很多，相對(duì)復(fù)雜。在我公司管理的各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)， 都能較能較好地處理與各方面的關(guān)系，并建立起了良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，我們自信一 定會(huì)與各方合作得愉快和順利。 新銳一直以來(lái)能建立起良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，與各方人士合愉快，是建立在對(duì)自身標(biāo) 準(zhǔn)嚴(yán)要求、做任何事情都規(guī)范守法以及要?jiǎng)e人做到的自己先做到的基礎(chǔ)之上的。因 此客觀地說(shuō)，一般企業(yè)與新銳合作都會(huì)感到是件愉快的事，因?yàn)槲覀兘o予對(duì)方的總35 / 209 是合理和共贏。 為了加強(qiáng)與相關(guān)各方的溝通和交流，新銳通常的做法是每年數(shù)次采用多種方式廣泛 吸取客戶的建議和意見，從中吸取養(yǎng)分和智慧，不斷提高和完善自身。 對(duì)待投訴我們會(huì)在第一時(shí)間內(nèi)處理，并在處理的全程與投訴人保持溝通，并在處理完成后小時(shí)內(nèi)將處理情況反饋給投訴人。 本方案談及的很多方面工作是精神文明的內(nèi)容。另外，還將在小區(qū)相關(guān)處開辟宣傳欄（廊） ，定期出版，作為精神文明的陣地。六 管理處各崗位員工的任職要求（主要崗位人員） 、主要崗位人員任職要求 項(xiàng)目經(jīng)理的任職要求 大專以上學(xué)歷； 年以上綜合物業(yè)經(jīng)理或同級(jí)職位工作經(jīng)歷； 首次聘用時(shí)年齡不超過(guò)歲，身體健康、相貌端正、為人正直、有團(tuán)隊(duì)精神； 物業(yè)管理或酒店管理等相關(guān)專業(yè)，熟悉物業(yè)管理法規(guī)、政策及相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)； 具有較強(qiáng)的計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力； 持有物業(yè)管理經(jīng)理崗位培訓(xùn)、非財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、物業(yè)經(jīng)理資格證書。 客服主管的任職要求 大專以上學(xué)歷； 具有三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)； 首次聘用時(shí)年齡不超過(guò)歲，身體健康、為人正直、有團(tuán)隊(duì)精神； 熟悉物業(yè)日常各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的特點(diǎn)、程序，了解有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策； 辦事能力強(qiáng)，能獨(dú)立處理工作及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件；36 / 209 具有較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)及內(nèi)部管理能力及文字表達(dá)能力； 持有物業(yè)管理從業(yè)資格證書。 保安主管的任職要求 男，大專以上學(xué)歷，米以上； 物業(yè)管理及法律相關(guān)專業(yè) 具有五年以上物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；有酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)有限 首次聘用時(shí)年齡不超過(guò)歲，身體健康、為人正直、有團(tuán)隊(duì)精神； 熟悉公共秩序維護(hù)、消防常識(shí)及要點(diǎn)，能獨(dú)立處理日常工作及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件； 具備一定的組織、協(xié)調(diào)及內(nèi)部管理能力； 持有物業(yè)管理從業(yè)資格證書，退伍軍人優(yōu)先。 工程維修主管的任職要求 男，身高米以上，年齡歲左右； 大專以上學(xué)歷，機(jī)械或管理專業(yè)畢業(yè)，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)知識(shí)； 從事設(shè)備管理工作五年以上，有管理賓館、商務(wù)樓設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)； 熟悉智能化設(shè)置的維護(hù)、保養(yǎng)的要求；持有相關(guān)證件 工作認(rèn)真踏實(shí)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有良好的協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。 品質(zhì)管理部經(jīng)理 大專以上學(xué)歷 熟悉全套體系及各項(xiàng)操作程序； 熟悉物業(yè)管理運(yùn)作程序及法律法規(guī)； 具備較強(qiáng)的管理、協(xié)調(diào)能力，熟悉保安、保潔、工程等部門管理程序； 持有物業(yè)管理從業(yè)資格證及內(nèi)審員證 內(nèi)勤財(cái)務(wù)的任職要求37 / 209 女，中專以上學(xué)歷； 首次聘用時(shí)年齡不超過(guò)歲，身體健康； 能熟練使用計(jì)算