【正文】 教職工住宅小區(qū)》的物業(yè)管理服務中，把新銳已積累的成功經(jīng)驗導入現(xiàn)場管理中。 “企業(yè)化經(jīng)營”物業(yè)公司作為一個企業(yè)，就必然有其自身生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。 本公司以“鑄就誠信、構(gòu)建和諧、服務社區(qū)、奉獻社會”的企業(yè)精神，符合國人需求的標準化、規(guī)范化的服務方式，為各業(yè)主帶來“快節(jié)奏、高效率、簡潔、安寧、舒適”的現(xiàn)代都市生活。 11 / 209 公司組織架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理助理助理技術(shù)保障部壹街區(qū)服務中心巴蜀大廈服務中心土建技術(shù)行政后勤機電技術(shù)信息管理品質(zhì)管理部行政人事部人事管理新銳地帶服務中心服務質(zhì)量經(jīng)營拓展財務部（集團監(jiān)管）總經(jīng)理助理助理助理12 / 209 新銳物業(yè)的資格 [企業(yè)組織機構(gòu)代碼證] [工商營業(yè)執(zhí)照] 13 / 209企業(yè)物業(yè)管理從業(yè)資質(zhì)證企業(yè)通過中國質(zhì)量認證中心貫徹的認證14 / 209 新銳與《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》相似項目及介紹本公司博采眾長，獨具特色，推行標準化管理模式，在每個不同的管理項目中采取統(tǒng)一管理體系下的不同管理手段，取得了很好的成效，與發(fā)展商、業(yè)委會和業(yè)主均建立了良好的合作關(guān)系，得到各方的充分認同。用心做事、踏實做人、細致入微的為業(yè)主做好每一項服務，在物業(yè)服務過程中，始終倡導“服務以人為本”的理念，實行人性化、個性化服務，不斷滿足業(yè)主日益增長的物質(zhì)文化需要。 特此聲明。 、我們將提供招標文件中要求提供的其他證明材料。 本項目建筑物共 幢， 幢 層, 幢 層, 幢 層, 幢 層,； 本項目規(guī)劃建設機動停車位 個； 注：上述數(shù)量將作為本投標方案制作參考數(shù)據(jù)。[新銳]將以此為契機，提升與展現(xiàn)自身的管理能力和服務水準。 [新銳物業(yè)]、新銳地帶等項目與本項目非常相似，其服務經(jīng)驗也將為《重慶醫(yī)科大學教職員工住宅小區(qū)》物業(yè)服務的發(fā)展提供借鑒，并為其今后的服務奠定比較扎實基礎(chǔ)，我們所開展的是全方位的、專業(yè)化的管理服務。1 / 209重慶醫(yī)科大學職工小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一 序言部分 重慶醫(yī)科大學職工住宅小區(qū)基本情況概述 投標承諾書 法定代表人授權(quán)書二 新銳物業(yè)介紹 公司簡介 公司組織架構(gòu)圖 新銳物業(yè)執(zhí)業(yè)的資格 新銳相關(guān)服務項目介紹三 新銳的服務 四 新銳對重慶醫(yī)科大學職工住宅小區(qū)的服務理念 五 新銳對重慶一顆大學職工住宅小區(qū)提供的基本服務項目 人力資源管理 財務管理 前期介入 前期介入的工作內(nèi)容 設備、設施及房屋的管理 公共秩序維護工作 環(huán)境與綠化管理 公眾關(guān)系與精神文明建設六 項目處各崗位工的任職要求 七 物業(yè)管理用房及相應設施的配備 物業(yè)管理用房使用計劃2 / 209 八 人員的培訓 九 物業(yè)服務分項標準與承諾 物業(yè)服務分項標準與承諾 承諾依據(jù)及保證措施 日常服務要求及工作流程十 物業(yè)的設備設施養(yǎng)護管理、保潔、公共秩序、護綠工作的常規(guī)實施方案 工程類：1 對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務的措施2 對業(yè)主所有的設備設施維護措施 環(huán)境類： 衛(wèi)生保潔及綠化管理 清潔標準 公共秩序維護類： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安小時值勤，巡視重點部位小時監(jiān)控 的崗位責任描述 停車庫管理的制度和措施 綠化類： 綠化按季節(jié)維護、保養(yǎng)項目和措施十一 突發(fā)事件應急措施 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施 小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施 業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施 電梯突然停運或機電故障的應急措施 消防事件的應急措施 刑事、治安事件處理程序 燃氣泄漏、觸電事故處理程序 其他突發(fā)事件的應急處理程序3 / 209 十二 豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主、使用人相互溝通的措施 構(gòu)建社區(qū)文化 建立社區(qū)信息平臺 根據(jù)業(yè)主需求組織各類社區(qū)活動 節(jié)日布置 社區(qū)文化活動策劃 社區(qū)文化的動作與實施十三 重慶醫(yī)科大學職工住宅小區(qū)前期物業(yè)服務介入方案及預算 十四 接管驗收 驗收依據(jù) 驗收標準 合同約束 驗收計劃 驗收接管動作流程 驗收表單 十五 入住 接房辦理現(xiàn)場選址 接房辦理時間 接房辦理環(huán)境布置 接房辦理人員配置 接房辦理資料內(nèi)容 接房辦理流程十六 結(jié)束語 附件一 《員工通用禮儀規(guī)范》 4 / 209一 序言部分 非常感謝重慶醫(yī)科大學教職員工對重慶新銳物業(yè)管理有限公司的信任，我公司非常珍惜這次合作的機會，為更好的把握這次機會，充分體現(xiàn)我公司的實力和誠意，我們針對重慶醫(yī)科大學教職員工住宅小區(qū)專項管理特點，認真制定了《重慶醫(yī)科大學教職員工住宅小區(qū)》前期物業(yè)服務方案。 [新銳物業(yè)]如能承擔《重慶醫(yī)科大學教職員工住宅小區(qū)》之全權(quán)物業(yè)管理工作，我們承諾：按照：的規(guī)范要求建立一套完整物業(yè)管理方案并滲入到日常的管理中開展一系列符合小區(qū)特色的服務，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)物業(yè)的意義。5 / 209 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》住宅物業(yè)基本情況概述 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》住宅小區(qū)由重慶順祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，地處重慶沙坪壩區(qū)大學城。6 / 209 投標承諾函 致：重慶醫(yī)科大學職工住宅小區(qū)物業(yè)管理招標組（或建設籌備組） 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》物業(yè)管理項目招標邀請函現(xiàn)已收悉，現(xiàn)正式?jīng)Q定參加此次投標活動。 、我們將嚴格審核全部招標文件，包括招標文件的解釋材料和附件、招標文件 的修改（如果有） ，并按照招標文件的規(guī)定，嚴格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承 擔完成管理合同規(guī)定的責任和義務。投標人(法人公章)：重慶新銳物業(yè)管理有限公司地 址：重慶市高新區(qū)科園一街號新銳地帶棟法定代表人(簽字或蓋章)：職 務：董事長被授權(quán)人(簽字或蓋章)：職 務：9 / 20910 / 209二 新銳物業(yè)介紹 公司簡介重慶新銳物業(yè)管理有限公司成立于年月，現(xiàn)注冊資金為人民幣萬元。公司努力提高員工忠誠度，使其有歸屬感和成就感，并用我們的真誠和專業(yè)承載業(yè)主一生的重托，使物業(yè)不斷保值、增值，贏得廣大業(yè)主的高度贊譽，更贏得一定的美譽度和知名度，樹立起“新銳物管”品牌。項目名稱：項目特色：大型綜合社區(qū) 項目位于大渡口區(qū)核心地帶，緊鄰大渡口區(qū)府，建筑面積萬平方米，擁有小區(qū)中庭花園、水景、健身設施、地下車庫、商業(yè)用房、幼兒園等配套設施。17 / 209 “專業(yè)化管理”即我公司將根據(jù)重慶的實際情況，組建一支專業(yè)化的管理服務隊伍，我公司大部份員工都具有各專業(yè)的中、高級職稱，并有豐富的操作經(jīng)驗，能使所轄小區(qū)的各種配套設備在最佳狀態(tài)下運轉(zhuǎn)，也能提供各種設施最完善的養(yǎng)護措施，大量優(yōu)秀的復合型人才能使小區(qū)的服務真正做到“高效、簡潔、安全、舒適” 。為了能夠長期使小區(qū)各業(yè)主生活在一個“快節(jié)奏、高效率、簡潔、安全、舒適”的現(xiàn)代都市生活中，作為保障公司正常運作的資金是必不可少的。 站在業(yè)主的角度發(fā)現(xiàn)并解決問題在日常工作中服務者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是否合理，是否給業(yè)主造成了不便，先于業(yè)主去發(fā)現(xiàn)并改進工作中的缺陷和不足。 體現(xiàn)零干擾服務“零干擾服務”是我司在長期的物業(yè)管理實踐中總結(jié)的一種人性化的管理方法其就是充分尊重業(yè)主的私密空間，在為業(yè)主提供服務時，把對業(yè)主的干擾降到最低，實施零干擾工作方式。 推行“早巡制”管理模式小區(qū)的管理應保障人力， 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》物業(yè)服務中心主要負責人每天到崗后后，將組織相關(guān)專業(yè)負責人，對轄區(qū)進行巡視、檢查設施設備、人員在崗、小區(qū)清潔和綠化項目，發(fā)現(xiàn)問題強調(diào)迅速處理，并保持對情19 / 209況的有效跟進和監(jiān)控，確保服務工作有秩序的開展。要有精品意識，堅持“業(yè)主第一，服務至上” ，樹立公司形象，提高公司信譽。 嚴——管理中要體現(xiàn)高效、精干、全方位，內(nèi)部管理堅持能進能出、優(yōu)勝劣汰、獎懲分明的工作機制。 嚴格執(zhí)行《員工行為規(guī)范》 （附件一） ，根據(jù)不同工種和崗位統(tǒng)一著裝，佩證上崗，使用禮貌用語等。財務部每月出具物業(yè)管理收支報告，對照比較物業(yè)實際收支與預估收支，以供管理處及委托方清晰了解并掌握物業(yè)財務收支狀況。 前期介入工作內(nèi)容 研究小區(qū)之設計及總體規(guī)劃，并從使用者及物業(yè)服務的角度，提供顧問意見及報告，并接受業(yè)主委托，協(xié)助審查圖紙； 研討機電設備的配置和設計，在用量、型號、預見的潛在問題及日后維護等問題向委托方提出管理方面意見，并協(xié)助審核方案； 對停車場及配套建筑和設施的規(guī)劃和設計提出有幫助的意見； 為節(jié)能降耗，向委托方提供合理調(diào)節(jié)區(qū)域內(nèi)公共照明及供水的點位布置的建議； 根據(jù)項目的實際情況對日后維護的原則向委托方提供設施設備安裝、配套小品布置、智能化設備選型及安裝等方面建議； 在委托方同意的情況下，對工程招標的內(nèi)容提供顧問建議； 定期參與委托方工程會議； 對工程用品及首次物料的購置提供相關(guān)之清單供委托方參考； 對日后的計劃性維修，提供初步的預防性維護項目，以供參考； 了解施工過程中的預埋及修改情況，為后期管理積累資料； 初步制定整套工程維護的工作程序，包括所有日常檢修的工序、檢修的報告及應用表格以預備交付使用后的應用或修訂。、物業(yè)管理準備階段通過前期介入，為今后物業(yè)的正常服務打下堅實的基礎(chǔ)。、物業(yè)接管工作流程 公 司 下 達 新 接 物 業(yè) 驗 收 指 令總 經(jīng) 理 會 同 有 關(guān) 部 門 籌 備 新 的 物 業(yè) 服 務中 心 中 心進 行 物 業(yè) 的 接 管 驗 收 鑰 匙 移 交 ， 簽 收 移 交 清 單總 經(jīng) 理 會 同 有 關(guān) 部 門 組 建 接 管 驗 收 小 組移 交 管 理 用 房 ， 物 業(yè) 服 務 中 心 進 入 物業(yè)開 發(fā) 公 司 移 交 整 個 接 管 的 物 業(yè)開 發(fā) 公 司 提 供 兩 書 一 證28 / 20成立接管驗收小組對接管物業(yè)《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》進行驗收①接管驗收工作程序與業(yè)主或開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)服務委托合同籌備項目管理處組建物業(yè)接管驗收小組進行物業(yè)的接管驗收對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行整改督導鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進入物業(yè)發(fā)展商移交設施設備資料開發(fā)單位提供《住宅使用說明書》和《房屋質(zhì)量保證書》提 出 接 管 驗 收 的 問 題 ， 跟 進 相 關(guān) 整 改 并參 加 復 檢 物 業(yè) 服 務 中 心 進 入 正 式 管 理 ， 做 好 交 房準 備 29 / 209②接管驗收內(nèi)容和標準以及記錄表格依據(jù)建設部頒布的《房屋接管驗收標準》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，及業(yè)主生活的合