【正文】 監(jiān)控中心管理制度 、監(jiān)控中心是設(shè)備運行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到大廈小區(qū)的各項安全。利用職權(quán)打擊、報復(fù)下屬。嚴(yán)重違反操作規(guī)程，給公司造成重大損失的。不服從上級管理，造謠惑眾，挑拔是非，辱罵同事或管理人員，蓄意破壞內(nèi)部團(tuán)結(jié)， 參與打架斗毆侮辱、打罵、譏諷業(yè)主。故意損壞公共設(shè)備設(shè)施或公司財物的。監(jiān)守自盜、敲詐勒索、無理傷人、見危不救、私自收受他人財物的。 凡有下列情形之一，視為較嚴(yán)重過失，予以降職或辭退處理。 工作期間玩忽職守，造成嚴(yán)重后果的。工作失職或履行職責(zé)不當(dāng)造成重大影響或后果的。本班次成員同時兩人以上犯有重度過失，班長負(fù)有連帶管理責(zé)任，扣款元。揀拾物品據(jù)為己有不報者。一月內(nèi)連續(xù)累計達(dá)三次者處嚴(yán)重警告一次，兩次嚴(yán)重警告建議予以辭退。工作時間未經(jīng)許可私自會客，或?qū)⒂H朋好友帶至崗上玩耍。工作時間在崗位上看書報、聽音樂、吹口哨、抽煙、吃零食、聊天、嬉笑打鬧、玩游戲、打手機(jī)及干其他與工作無關(guān)的事。成績突出，有重大貢獻(xiàn)者，經(jīng)公司研究同意，可給予晉升工資、晉職、獎勵外出旅游的獎勵。抓獲可疑人員和偷拿公司財物的違紀(jì)人員。工作勤奮踏實、積極主動、忠于職守，認(rèn)真履行職責(zé)，無違章違紀(jì)，文明執(zhí)勤，表現(xiàn)優(yōu)異者。 護(hù)衛(wèi)主管具有決定給予護(hù)衛(wèi)隊員獎勵的建議權(quán)和懲罰的權(quán)利。護(hù) 衛(wèi) 部 獎 懲 實 施 細(xì) 則 目的客觀公正地評價護(hù)衛(wèi)部員工的素質(zhì)和成績，加強護(hù)衛(wèi)部日常管理規(guī)范，提高護(hù)衛(wèi)隊員遵紀(jì)守法的自覺性，嚴(yán)格公司的各項規(guī)章制度，獎勵先進(jìn)、懲罰違章，激勵護(hù)衛(wèi)隊員忠于職守、勇于奉獻(xiàn)、努力工作的熱情。除必要的工作、生活用具外，其它物品或非護(hù)衛(wèi)員物品，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得私自存放于宿舍。51 / 209護(hù)衛(wèi)員的床鋪必須統(tǒng)一擺設(shè)。請假三天以上（含三天）由公司經(jīng)理批準(zhǔn)。因當(dāng)班失職，凡遺失的應(yīng)照價賠償，經(jīng)批準(zhǔn)后，領(lǐng)取使用。 報告應(yīng)及時、準(zhǔn)確、實事求是，對于報告的問題，主管應(yīng)及時處理并回復(fù)。 護(hù)衛(wèi)部請示報告制度 各崗位發(fā)現(xiàn)的異常情況應(yīng)即時向當(dāng)班班長報告,緊急情況下可以越級向護(hù)衛(wèi)部主管及服務(wù)中心經(jīng)理報告。 未經(jīng)護(hù)衛(wèi)部主管批準(zhǔn)，任何人不得隨意換崗、調(diào)班。常用語：您好！請！謝謝合作！對不起！不用謝等。隊員不準(zhǔn)留大包頭、不準(zhǔn)蓄胡須，不準(zhǔn)紋身。、著裝時，應(yīng)扣好衣扣，系上領(lǐng)帶，戴正帽子，戴正工號牌，穿黑皮鞋，扎緊腰帶。、負(fù)責(zé)公司和部門相關(guān)質(zhì)量目標(biāo)的執(zhí)行和實現(xiàn)。、積極協(xié)助和配合公安機(jī)關(guān)對治安、刑事案件的調(diào)查處理。、貫徹安全工作“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，督促、協(xié)助各部門把安全工作的要求落實到各項工作之中。三、所有的資料文件要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公崗位。十、 服務(wù)中心須設(shè)置急救箱，并須配備急救用品，如：繃帶、棉花、紅藥水、膠布、藥油等。六、 留意各項公共設(shè)備有否被破壞，并通知有關(guān)人員修理，必要時須協(xié)助維修工作。二、 在當(dāng)班時不得飲酒、打瞌睡、看書閱報、聽廣播、上網(wǎng)聊天或與同事閑談、賭博。業(yè)主滿意率提高從業(yè)人員素質(zhì)，加強業(yè)主溝通，規(guī)范服務(wù)行為調(diào)查表統(tǒng)計：滿意項總項≥檔案建立與保管完好率制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋n案管理制度,文檔保管由專人負(fù)責(zé),做到條理清晰、資料齊備。實行巡查制度，建檔記錄，以確保機(jī)電設(shè)重大故障次數(shù)天≤46 / 209備完好無損及正常運行。公共區(qū)域地面、欄桿等整潔，無積塵，垃圾桶整潔，無異味，及時清理雨水井、污水井完好率定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢、無堵塞。管理費收繳率按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，不擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費。房屋零修、小修、急修及時率接到維修單后，在承諾時間內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜。）培訓(xùn)時間 、為實現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn)，我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時間要求，完成培訓(xùn)后登錄積分，詳見下表：職務(wù)（崗位） 經(jīng)理級以上 項目主管 基層管理員（班組長） 作業(yè)層員工每年培訓(xùn)時間 不少于小時 不少于小時 不少于小時 不少于小時、根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。（一）、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作培訓(xùn)系統(tǒng)圖系統(tǒng)圖說明：、針對《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》的服務(wù)特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實施計劃；、有效運用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果；、通過對員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度；、根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點，強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。其中包括講授法、討論法、案例法、角色模擬法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場實習(xí)和職務(wù)輪換等方法。40 / 209保持課程的持續(xù)改進(jìn)。根據(jù)工作需要，建立職員“輪崗培訓(xùn)制度” ，建立無補型團(tuán)隊。我們在人員培訓(xùn)上擬采取如下措施：結(jié)合我司多年來物業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化，隨時調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)效果。a) 培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想我們始終高度重視人力資源的培訓(xùn)與開發(fā)，把培訓(xùn)提升到一個戰(zhàn)略的高度，我們相信，一個好的管理模式必定包含一個好的人力資源開發(fā)機(jī)制。 保安員裝修管理員的任職要求 男，高中以上學(xué)歷； 有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗； 首次聘用時年齡不超過歲，身高米以上，身體素質(zhì)良好； 遵紀(jì)守法，無不良紀(jì)錄； 禮貌待人，懂得常用禮節(jié)禮儀； 退伍軍人，特物業(yè)管理崗位證書者優(yōu)先； 維修養(yǎng)護(hù)工的任職要求 男，高中以上學(xué)歷； 有二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗； 首次聘用時年齡不超過歲，身體健康； 持有相應(yīng)上崗證及技術(shù)等級證書； 熟悉相關(guān)專業(yè)知識；38 / 209 具備設(shè)施設(shè)備維修及管理經(jīng)驗； 工作責(zé)任心強，能吃苦耐勞。 保安主管的任職要求 男，大專以上學(xué)歷，米以上； 物業(yè)管理及法律相關(guān)專業(yè) 具有五年以上物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗；有酒店服務(wù)經(jīng)驗有限 首次聘用時年齡不超過歲，身體健康、為人正直、有團(tuán)隊精神； 熟悉公共秩序維護(hù)、消防常識及要點，能獨立處理日常工作及應(yīng)對突發(fā)事件； 具備一定的組織、協(xié)調(diào)及內(nèi)部管理能力； 持有物業(yè)管理從業(yè)資格證書，退伍軍人優(yōu)先。 本方案談及的很多方面工作是精神文明的內(nèi)容。 新銳一直以來能建立起良好的社會關(guān)系網(wǎng)，與各方人士合愉快，是建立在對自身標(biāo) 準(zhǔn)嚴(yán)要求、做任何事情都規(guī)范守法以及要別人做到的自己先做到的基礎(chǔ)之上的。 綠化、景點管理工作內(nèi)容 定期修剪花草樹木和及時補種，保證綠化成活率達(dá)到。34 / 209 加強對施工場地的管理，杜絕野蠻施工。 環(huán)境與綠化管理 環(huán)境保護(hù)工作內(nèi)容 保潔工除定時定點清掃外，同時也是環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督員，也就是包干區(qū)域的責(zé)任人。 督查和阻止不文明施工和踐踏綠地的行為，提高公共區(qū)域的文明程度。 公共秩序維護(hù)工作要點 保安員須具有兩面性，一面是莊重威嚴(yán)，以對待各類可疑犯罪分子，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定；另一面是有熱情助人，以對待小區(qū)管理區(qū)域內(nèi)各正當(dāng)人士，提供方便與幫助； 執(zhí)勤要求：建立內(nèi)緊外松的小時值崗、巡查、監(jiān)控制度；增加保安人員在公共道路樓道及屋面等地段的巡邏。遇“困梯”須在分鐘內(nèi)救出被 困人員； 所有電梯須經(jīng)技監(jiān)局檢查并核發(fā)安全使用證和檢驗報告后方可運行； 房屋建筑養(yǎng)護(hù) 保證物業(yè)正常使用，盡量杜絕人為破壞，最低限度減輕自然損壞，延長物業(yè) 的使用壽命。 依靠科學(xué)的管理手段和認(rèn)真細(xì)致的工作態(tài)度來關(guān)注節(jié)能工作。32 / 209 編制每年度維修、養(yǎng)護(hù)計劃，并落實到每月實施計劃中。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難和障礙也是巨大的，所以在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微。在驗收中對查出的問題應(yīng)作詳細(xì)記錄，要求建設(shè)單位組織返工。上述移交資料建議統(tǒng)一由物業(yè)公司指定的內(nèi)業(yè)人員保管，資料存放在物業(yè)公司本部，并嚴(yán)格執(zhí)行《行政管理制度》中《文檔管理 》。針對本項目的前期介入，我們要開展下列工作：（前期介入服務(wù)實施分項表）23 / 209序號介入階段 階段定義 介入項目分類 關(guān)注重點規(guī)劃設(shè)計階段概念設(shè)計階段了解項目整體情況方案設(shè)計階段建筑規(guī)劃 道路人車出入口垃圾中轉(zhuǎn)站幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房公共活動用房健身運動場所公共衛(wèi)生間景觀、導(dǎo)示 了解景觀設(shè)計風(fēng)格、思路了解導(dǎo)示設(shè)計風(fēng)格、思路項目文件 規(guī)劃、設(shè)計證件產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)初步設(shè)計任務(wù)書初步設(shè)計階段驗證 方案設(shè)計階段被采納意見的修改情況建筑平面布置 物業(yè)功能用房布置封閉管理條件人流控制單元樓層平面布置（電梯、管井位置、開門方向）單元大堂布置24 / 209停車庫結(jié)構(gòu)及平面布置評估通風(fēng)、煙道、發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房等對使用的影響圍墻設(shè)置（包括安全周界）生化池、隔油池電、氣、給排水水電計量方式及安裝車庫照明度及控制弱電、防雷系統(tǒng)配電容量、給排水系統(tǒng)供水方式及壓力環(huán)境高大喬木與工程安裝的關(guān)系電纜溝排水排污管井及走向燃?xì)夤芫€布置綠化保潔用水管線布置及排水環(huán)境 環(huán)境照明點位布置及控制燈具選型單元大堂電器控制室外配電箱、弱電箱、調(diào)壓箱等設(shè)置植物搭配與建筑物的風(fēng)格匹配水體設(shè)備用房25 / 209施工圖設(shè)計階段 驗證 初步設(shè)計階段被采納的意見修改情況建筑平面布置 周界設(shè)置公共活動用房布置空調(diào)外機(jī)位置預(yù)留公共活動區(qū)域裝飾裝修圖垃圾中轉(zhuǎn)站弱電 客戶服務(wù)中心裝修圖巡更系統(tǒng)點位布置電視監(jiān)控點位布置重要設(shè)備選型施工階段 環(huán)境 周界安防系統(tǒng)點位布置中控室設(shè)備布置健身器材布置安裝小區(qū)內(nèi)標(biāo)識牌設(shè)置重要設(shè)備選型前期介入工程人員到崗預(yù)計交房日期提前日，名前期介入專員進(jìn)駐施工階段 門窗安裝 按小區(qū)成果要求跟蹤各施工階段后塞縫、打膠工藝潑水試驗五金件安裝裝修工程樓地面工程成品保護(hù)收邊接口空鼓裂紋26 / 209檢查口房間幾何尺寸單元大廳找坡防水施工車庫標(biāo)志及劃線弱電、安防工程巡更、電視監(jiān)控、周界施工位置調(diào)試跟蹤隱蔽工程設(shè)備安裝 隱蔽工程調(diào)試跟蹤操作設(shè)備安裝位置直接埋地的隱蔽管線埋設(shè)深度環(huán)境工程 種植土跟蹤植物搭配及栽種土壤排水相關(guān)配套施工 移動通信信號覆蓋電話、電視、寬帶、水、電、燃?xì)庠O(shè)備安裝室內(nèi)裝飾、外墻裝飾物業(yè)用房施工前期介入工程人員到崗工程人員進(jìn)駐 進(jìn)駐人員按預(yù)算開始準(zhǔn)備接管驗收工作集中檢查 進(jìn)行逐戶檢查 土建施工問題27 / 209門窗、水電安裝問題管道安裝及相關(guān)位置預(yù)埋、預(yù)留情況管理處工作人員到崗人員進(jìn)駐 預(yù)計交房日期提前日，按預(yù)算編制到崗集中交房 交房準(zhǔn)備 集中返修跟蹤建設(shè)項目移交期間返修跟蹤重點問題收集整理交房資料準(zhǔn)備交房 現(xiàn)場業(yè)主接待交房現(xiàn)場業(yè)主返修問題匯總現(xiàn)場返修問題跟蹤，反饋（二）物業(yè)接管驗收管理物業(yè)的接管驗收，直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展，應(yīng)從今后管理使用的角度，切實做好這項工作，為日后的管理打好基礎(chǔ)。同時通過派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場，熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道管線的鋪設(shè)及走向等這些日后難以從外觀上察覺的工程情況，收集工程資料，及時提出整改建議，也為后期物業(yè)接管做好充分的準(zhǔn)備。 新銳針對《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》項目前期介入工作的工作內(nèi)容 新銳本著對委托方負(fù)責(zé)的精神，將我們多年從事物業(yè)服務(wù)工作的經(jīng)驗與開發(fā)單位共享，根據(jù)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》項目的規(guī)劃設(shè)計情況，提出相對系統(tǒng)和務(wù)實的建議。 財務(wù)管理 新銳將為《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》項目開設(shè)獨立的管理帳戶并由公司財務(wù)部負(fù)責(zé)管理，該項目所有物業(yè)管理費收入均存該帳戶，而相應(yīng)的所有支出也于該帳戶內(nèi)列支，一切支出項目將以年度預(yù)算為依據(jù)予以核準(zhǔn)。 專業(yè)條塊管理服務(wù) 人力資源管理 在一段時間內(nèi)加強集中培訓(xùn)工作，包括公司宗旨、理念、規(guī)章制度、禮儀規(guī)范、物業(yè)管理市場化動作等，盡快使員工接受[新銳物業(yè)]的企業(yè)文化，融進(jìn)[新銳]大家庭中。開展形式多樣的服務(wù)，要想業(yè)主所想，業(yè)主想到我們保證做到，業(yè)主沒有想到的，我們要想在前面。在小區(qū)綠化景點布置、公共活動場館設(shè)計和布局、各類標(biāo)牌、標(biāo)識制作及擺放要精致；注重服務(wù)過程、服務(wù)對象、項目的差異性，在不斷提高勞動效率服務(wù)質(zhì)量、技能和服務(wù)的內(nèi)容，與業(yè)主生活更貼切。在業(yè)主需要物業(yè)服務(wù)的時候，都能得到有效的響應(yīng)和處理。作為“品牌小區(qū)”樹立者， 《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》物業(yè)服務(wù)中心將有制定一系列的為小區(qū)整套的服務(wù)，確保小區(qū)的整體物業(yè)服務(wù)水平處于較高的水平。我們將在《重慶醫(yī)科大學(xué)