【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 春市商品房施工與竣工面積的變化圖表中可以看出，自經(jīng)過2001年和2002高速增長(zhǎng)后，在市場(chǎng)放量達(dá)到一定程度后，在2003年出現(xiàn)了回落，2004年有所反彈，2005年雖受宏觀調(diào)控影響，仍然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。2002007年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2008年出現(xiàn)較大漲幅。2008年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)理性的發(fā)展趨勢(shì)，,%；, %。（2）商品房供應(yīng)量繼續(xù)增大第一，住宅水平需要提高。第二，住宅的整體要求的量需要增長(zhǎng)，第三，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、根據(jù)整體居民消費(fèi)的心理，房?jī)r(jià)應(yīng)該提高。從量和房子的整體水平來說，有這樣幾個(gè)概念。國(guó)家要求2010年應(yīng)該是30米，2020年應(yīng)該是35平方米，按這兩個(gè)數(shù)字的估計(jì)，按現(xiàn)在的發(fā)展速度沒有問題。06年、07年到08年從城市規(guī)劃，人們的需求，國(guó)家要求的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)和位置分析，一年銷售的商品住宅至少在5百萬到6百萬平方米才能滿足這個(gè)要求，甚至增長(zhǎng)。到2010年以后得7百萬到8百萬。現(xiàn)在量不夠，總量是800多萬，住宅是600多萬，商品住宅也就500多萬。第二，城市發(fā)展水平按正常規(guī)律每年百分點(diǎn)是1，一個(gè)百分點(diǎn)是什么概念呢？長(zhǎng)春市現(xiàn)在是一百萬戶，1%就得增加一萬戶，結(jié)婚的，分戶的，得五萬戶，正常需求的就20%。第三，長(zhǎng)春市碰到這幾年的特殊年代，棚戶區(qū)改造，實(shí)際拆了九百多萬米的房子。上次拆遷10萬戶，五萬戶回遷了，那五萬戶被動(dòng)需求得買房子。如果按一萬戶一年的話，一年分一萬戶，再加上城市化水平提高一萬戶，再小房換大房，再買新房的，再有點(diǎn)炒房的，這些都算進(jìn)去，根本不夠，所以需求是必須的。%，%。（3）商品房?jī)r(jià)格從長(zhǎng)春市的商品房銷售價(jià)格來看，從02年開始，價(jià)格有所回落，主要原因是因?yàn)殚L(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)不夠規(guī)范，大量的集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房的存在，在一定程度上極大的擾亂了市場(chǎng)秩序，拉低了市場(chǎng)價(jià)格。隨著房地產(chǎn)秩序的規(guī)范和近年來大量中高端住宅的出現(xiàn)及開發(fā)商水平提高及宏觀政策、開發(fā)成本的提高，房?jī)r(jià)會(huì)一路看漲，這一趨勢(shì)在05年表現(xiàn)明顯。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人均生活水平的不斷提高，07年商品房?jī)r(jià)格漲幅明顯；08年受金融危機(jī)的影響價(jià)格有所回落；2009年，長(zhǎng)春市房屋銷售價(jià)格始終呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的上漲趨勢(shì)。 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求未來發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 戶型比例90平方米以下中小戶型%90144平方米中戶型%144平方米以上的大戶型% 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來價(jià)格走勢(shì) 根據(jù)長(zhǎng)春市商品房銷售價(jià)格走勢(shì)表，可以看出商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升3 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析、功能定位分析 （1）區(qū)域概況　　乙一路以東，光明水庫(kù)以南，人民大街以西，乙七路以北。土地面積184000平方米，建筑面積644000平方米， 綠化面積大于百分之30 建筑高度小于150米。（2）區(qū)域潛力到2015年，核心區(qū)建設(shè)初顯成效，形成良好的商務(wù)氛圍，商務(wù)產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)效益初顯，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到200億元左右，與南關(guān)區(qū)衛(wèi)星路以北老城區(qū)GDP相當(dāng)，占全市GDP比重達(dá)到4%左右。2020年 南部新城初步建成，成為長(zhǎng)春市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到600億元以上，相當(dāng)于南關(guān)區(qū)衛(wèi)星路以北老城區(qū)GDP的兩倍，占全市GDP比重達(dá)到8%左右。其中重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值占到南部新城地區(qū)生產(chǎn)總值總量的80%。2021年以后 南部新城進(jìn)一步優(yōu)化，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升。長(zhǎng)春“金”核以人民大街、金腰帶和軌道交通交會(huì)處的轉(zhuǎn)盤為圓心，人民大街和東西向軌道交通形成十字交叉的圓核狀地區(qū)。在這里將建成CBD標(biāo)志性的建筑群，主要以超高層寫字樓高檔商務(wù)辦公為主，并突出“金”融業(yè)的發(fā)展。是開發(fā)強(qiáng)度最高、超高層建筑最密集的地區(qū)，南部以中檔商務(wù)辦公業(yè)態(tài)集聚為主 周邊業(yè)態(tài)調(diào)查匯總表業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)）業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)）餐飲類33美容美發(fā)類7醫(yī)藥類18學(xué)校類12公司類42工廠類14政府類2洗浴類8休閑娛樂類12汽車修理類9銀行類4廣場(chǎng)類1 調(diào)查結(jié)論供不應(yīng)求 4 項(xiàng)目的微觀性分析項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū) 乙一路以東，光明水庫(kù)以南，人民大街以西，乙七路以北。根據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，項(xiàng)目為20棟20層住宅建設(shè)，一層為大型商鋪。本項(xiàng)目一期的設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：用地面積：184000㎡建筑面積：644000㎡容積率：綠地率：30%綠化面積：73600㎡建筑高度：150m項(xiàng)目位置：長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū) 乙一路以東，光明水庫(kù)以南，人民大街以西，乙七路以北。項(xiàng)目周邊情況： 中小學(xué): 長(zhǎng)春市第26中學(xué) 長(zhǎng)春市第二實(shí)驗(yàn)中學(xué) 新蕾幼兒園 天賜幼兒園 八一小學(xué)校綜合商場(chǎng): 喜華超市 長(zhǎng)興超市餐飲機(jī)構(gòu)：禧富德花園酒店 香滿園菜館 聚賢莊酒家 鑫源酒家項(xiàng)目交通： 102路、240路、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength） 項(xiàng)目建成將成為該地區(qū)標(biāo)志性的建筑群，主要以超高層住宅及大型商鋪為主，并突出“金”融業(yè)的發(fā)展。是開發(fā)強(qiáng)度最高、超高層建筑最密集的地區(qū)，使該地產(chǎn)產(chǎn)品在這一區(qū)域具有較大的優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）受地理位置的影響，區(qū)域配套不夠完善，缺乏相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施和生活設(shè)施，由于該區(qū)域離市中心較遠(yuǎn)，交通的不方便，安全措施很難得到保障。項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunity） 周圍的自然環(huán)境宜人，設(shè)施齊全，人文環(huán)境良好，開發(fā)成本較低威脅（Threat）即將開發(fā)的類似項(xiàng)目 住宅 商鋪 商戶，自由職業(yè)者，高級(jí)白領(lǐng)商鋪：1萬元/M2住宅：6000元每平方米三、規(guī)劃方案優(yōu)選（一） 項(xiàng)目用地功能布局“XXXX”項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)又國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，創(chuàng)造時(shí)引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、人性化的建筑布局和人車分流道路系統(tǒng)。貫徹“以人為本”y的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造舒適度宜人的現(xiàn)代居住環(huán)境。滿足人們的生活需求，體現(xiàn)現(xiàn)代人生活的內(nèi)容，做到對(duì)人的心理，生理全方位的關(guān)懷?！癤XXX”生活片區(qū)住宅由20棟15層樓盤組成，空間山過錯(cuò)落有致，形成活潑的韻律感，在規(guī)劃上是一個(gè)高綠化率、低密度率的高檔住宅區(qū)?！癤XXX”以嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的精神。摒棄多余裝飾，儉約，純凈，自然，追求建造，環(huán)境，園林的和諧統(tǒng)一，極力打造“建筑中的風(fēng)景，風(fēng)景中的建筑”，儉約而不失變化，樸素而不失典雅。始終遵循人本性，現(xiàn)代性，生態(tài)性，協(xié)調(diào)性，立體性設(shè)計(jì)原則，完美詮釋現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義。小區(qū)內(nèi)亦步亦趨，步移景異，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中開辟出一片修身養(yǎng)性的凈土，為居民在繁忙的工作之余，提供一個(gè)休息，學(xué)習(xí)，交友的家園，使小區(qū)有機(jī)地融匯在城市的大環(huán)境中，又為城市的總體建設(shè)增加亮點(diǎn)，為居民營(yíng)造一個(gè)健康的生態(tài)環(huán)境和一個(gè)溫馨的家園。建筑設(shè)計(jì) 公建以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流，部分建筑在增設(shè)屋頂花園，底下停車場(chǎng)充分利用土地，又增加公共綠地的透視性。提高了建筑的可持續(xù)發(fā)展性。在戶型設(shè)計(jì)上注重以人為本，體貼民意，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定為在中，高檔次，住宅面積從80平方米至150平方米，滿足多層用戶的需求。住宅配套設(shè)施齊全，戶型開間，進(jìn)深尺度適宜，采光通風(fēng)良好。 工程方案選擇的原則（1）滿足功能要求，滿足各分區(qū)的朝向、光線、風(fēng)向、風(fēng)速、安全、衛(wèi)生、防護(hù)等要求。合理組織交通流線，配套設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）。（2）建、構(gòu)筑物設(shè)計(jì)方案力求平面功能布置合理，立面簡(jiǎn)潔但不單調(diào)，樸素大方，具有良好的景觀設(shè)計(jì)效果。（3）根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計(jì)。（4）積極采用現(xiàn)代建筑材料和先進(jìn)的建筑處理手法，力求發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。（5）建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在水庫(kù)以南。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上14層，地下一層的原則，以減少地下水位對(duì)地下樓層的影響。該小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級(jí)公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道交匯處。在規(guī)劃區(qū)安排一處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以解決該小區(qū)的市場(chǎng)問題。市場(chǎng)整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面采用88m及1212m的柱網(wǎng)，空間布置靈活。采用中庭設(shè)計(jì)，引入自然光線，形成了良好的室內(nèi)空間和購(gòu)物氛圍。并形成一組完整的商業(yè)區(qū)，為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)居民。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：1. 用地情況總占地面積 184000㎡ 其中：規(guī)劃建設(shè)用地面積 184000㎡ 其中 地區(qū)公建用地 17500㎡ 住宅用地 118000㎡ 配套公建用地 97800㎡ 綠化用地 73600㎡ 2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì)：住宅及商用公建3. 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率：4. 建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)總建筑面積： 664000㎡ 建筑高度： ≤150M（二） 配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案（1）電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)范圍 項(xiàng)目電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括強(qiáng)電系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)。強(qiáng)電系統(tǒng)有消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、防雷接電系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)有安防系統(tǒng)、IT/綜合布線系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)。（2）用電負(fù)荷和供電電源電力負(fù)荷應(yīng)根據(jù)供電可靠性及中斷供電在政治、經(jīng)濟(jì)上所造成的損失或影響的程度，分為一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷及三級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目一級(jí)負(fù)荷有消防系統(tǒng)（包括消防報(bào)警配線箱及消防控制中心內(nèi)的聯(lián)動(dòng)控制，消防泵，消防電梯，防排煙系統(tǒng)，消防應(yīng)急照明等）；二級(jí)負(fù)荷有客運(yùn)電梯、生活用水水泵及潛污泵；三級(jí)負(fù)荷為小動(dòng)力及一般照明系統(tǒng)及其它設(shè)備。電源由市電引入二路10kv高壓電纜，變配電室設(shè)于地下一層。項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積法估算，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算總用電負(fù)荷約為1755kw。（3）供電方案根據(jù)用電負(fù)荷及地塊情況，本工程設(shè)10/。內(nèi)設(shè)10kV配電裝置室、控制室和電容器室。（4）配電線路配電線路采用星型和樹型混合方式。重載或重要負(fù)荷采用星型，普通負(fù)荷、小動(dòng)力及照明采用星型和樹型方式。（1）用水量市場(chǎng)用水量采用單位面積法估算，日用水量約為56t/d；主要為工作人員生活用水、場(chǎng)地清潔用水，綠化用水、消防用水及其它用水。（2）水質(zhì)、水壓水質(zhì)符合國(guó)家飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；。（3）供水本項(xiàng)目給水系統(tǒng)采用生活、消防用水分管道供給方式。項(xiàng)目用水由靖南水廠供應(yīng)，供水有原埋地市政水管網(wǎng)接入管引入，供水接入管管徑不應(yīng)小于DN （1）排水量本工程排水主要為生活污水，水量按供水量的80%計(jì)，約45t/d。（2）排水方案根據(jù)項(xiàng)目地區(qū)的排水條件，場(chǎng)區(qū)排水按“雨污分流”的原則考慮，擬在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置污水、雨水二個(gè)排水系統(tǒng)。四、建設(shè)進(jìn)度安排由于該工程規(guī)模較大。因此考慮采用滾動(dòng)開發(fā)，分期建設(shè)的方式，這樣即可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，有可以是市場(chǎng)需求變化適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身和所處的市場(chǎng)條件來看，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)期使用3年時(shí)間可全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：㎡ 分期第一期第二期第三期合計(jì)占地面積14700147001260042000　開工日期持續(xù)時(shí)間完工日期地下4月1日305月1日一層5月2日105月12日2層18層5月2日1198月30日頂層8月30日129月11日外維護(hù)5月2日1419月11日竣工驗(yàn)收　　　工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動(dòng)正常，于2010年3月處開始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃和前期準(zhǔn)備工作，4月初開始第一期基礎(chǔ)工程，二期工程于2011年4月初開始啟動(dòng)，三期工程從2012年4月啟動(dòng)，整個(gè)小區(qū)的開發(fā)現(xiàn)設(shè)于2012年11月完成。五、項(xiàng)目投資估算：項(xiàng)目所在地區(qū)為級(jí)居住用地。：詳見下表。：住宅、商業(yè)、公建及配套設(shè)施、地下結(jié)構(gòu)。：管理費(fèi)費(fèi)率取建安工程費(fèi)的3%。：不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)率取建安工程費(fèi)的5%。：%?？偼顿Y估算表（）序號(hào)項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）單位指標(biāo)（元/ m2）工程量（