【文章內(nèi)容簡介】 . 226 西鄉(xiāng)銀和花園. 1800 龍華銀怡項(xiàng)目. 4150總行借款 500 萬美元,用于上海銀濤按 1:折算合計 53476表 14 元盛公司下屬公司一覽表公司名稱 成立時間 注冊資金 所占股份 備注1 深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司1993 年 1050萬元95% 實(shí)際為元盛一家投資2 上海銀濤高爾夫有限公司1993 年 2100萬美元50% 實(shí)際為元盛一家投資3 上海元盛房地產(chǎn)有限公司1993 年 1350 90% 實(shí)際為元盛一家投資4 大連銀寰房地產(chǎn)有限公司1993 年 500萬美元50%5 大連元盛房屋開發(fā)有限公司1992 年 1000萬元95% 實(shí)際為元盛一家投資13 / 77深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司于 1993 年成立。該公司成立后，沒有直接進(jìn)行項(xiàng)目投資，多是提供資金給合作方定向投資于某一項(xiàng)目，從而獲得固定利潤分成。這種方式在 90 年代初非常普遍，但并不符合有關(guān)法律、法規(guī)，也出現(xiàn)了很多的問題，放款多未能收回?，F(xiàn)因仍存在債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)，故尚未注銷，而由元盛公司代為追索欠款。上海銀濤高爾夫有限公司前身為上海銀濤房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司成立后，在上海青浦縣開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目——金葉水都。然而，項(xiàng)目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。1997 年，在總行“以新養(yǎng)舊”的脫鉤戰(zhàn)略下，按照總行的部署，元盛公司將金葉水都項(xiàng)目改項(xiàng)為高爾夫球場，又追加投資近 2 億元（向其他銀行融資） ，2022年建成 18 洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場。同年，在證監(jiān)會施壓下，為順利實(shí)現(xiàn)配股，發(fā)展銀行要求迅速將銀濤公司轉(zhuǎn)讓。在這種背景下，銀濤公司被迫轉(zhuǎn)讓，其結(jié)果是虧損巨大。上海元盛房地產(chǎn)有限公司成立的主要任務(wù)是與上海北橋房地產(chǎn)公司合作開發(fā)位于上海北橋鎮(zhèn)的“銀橋花園” 。2022 年 9 月，為完成清理外圍子公司的任務(wù)，轉(zhuǎn)讓了該公司股權(quán)，虧損 1795 萬元。大連元盛房屋開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是購置了位于大連開發(fā)區(qū)的高城山住宅小區(qū),然后再銷售出去（實(shí)際是炒樓）, 2022 年銷售完所有住房后將其注銷，虧損 1300 萬元。大連銀寰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是開發(fā)“銀寰小區(qū)” ，元盛公司累計投資 1892 萬元。2022 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價 100 萬元，已收回 80 萬元，虧損近 1800 萬元。14 / 77 項(xiàng)目清理工作截至 2022 年 2 月底，元盛公司已完成的清理工作見表 15。表 15 項(xiàng)目清理盤活情況表（截至 2022 年 2 月末） 單位：萬元項(xiàng)目名稱 投資金額 合同簽署時 間 合同金額 (萬元) 已收回金額上海銀濤 28966 2024 13000 1500上海元盛 4224 2029 3200 2429大連銀寰 1892 2029 100 20北海銀河 400 2024 股權(quán)投資清理類大連元盛 4744 ／ ／ 3427項(xiàng)目名稱 投資金額 合同簽署時 間 合作方式 預(yù)計回收金 額合作開發(fā)類 銀沙大廈 5267 2022 合作開發(fā)、物業(yè)分成4500項(xiàng)目名稱 投資金額（本金）確權(quán)時間 確權(quán)金額 已回收金額番禺怡建 5420 2024 5500 0上海南匯商 城558 2025 558 35四會項(xiàng)目 569 19911 910 747東方市場 300 2021 以物抵債 ／訴訟類惠州金麥 1018 ／ ／ 1632項(xiàng)目名稱 投資金額 預(yù)計可收 回投資 已回收投 資 資產(chǎn)性質(zhì)其它類北海銀灘 1010 ／ 602 土地15 / 77惠州銀麥 2443 ／ 2500 已清理完畢 元盛公司面臨的環(huán)境分析 元盛公司的行業(yè)背景分析全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇。它的上下產(chǎn)業(yè)鏈很長，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，涉及到居住、辦公、經(jīng)營、娛樂等多個方面，同時又與建筑、裝飾、家電等數(shù)十個產(chǎn)業(yè)發(fā)生橫向聯(lián)系，是一個與資金流、物流、人流發(fā)生錯綜復(fù)雜關(guān)系的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩，國內(nèi)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)和社會商品零售價格指數(shù)不斷下降的情況下，以全國住房制度改革為契機(jī)，房地產(chǎn)市場從 1998 年開始進(jìn)入新一輪增長階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售同時出現(xiàn)了快速增長的勢頭，房地產(chǎn)業(yè)演繹著“冬天里的童話” 。但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的不斷快速增長，特別是商品房價的不斷攀升，讓人們感覺到房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了某種不正?，F(xiàn)象，人們不由自主會想起 1992 年那一輪橫掃全國、最后在南方留下大量后遺癥的房地產(chǎn)泡沫。去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)言 2022 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。這一斷言曾經(jīng)引起不小的爭論。認(rèn)同這一觀點(diǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商可謂少之又少。房地產(chǎn)開發(fā)商們繼續(xù)用他們的行動——加大投資表示對“冬天”論的異議，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資速度繼續(xù)高速增長。2022 年 12 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額 598 億元，同比增長 37%。然而，房地產(chǎn)市場的很多方面已經(jīng)不得不讓人擔(dān)心市場泡沫的存在。從宏觀方面看，近兩年房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)過大。據(jù)有關(guān)部16 / 77門測算，2022 年 19 月，房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 的貢獻(xiàn)達(dá)到 個百分點(diǎn)左右。另據(jù)有關(guān)資料，在美國房地產(chǎn)市場繁榮時期，房地產(chǎn)業(yè)對美國 GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個百分點(diǎn)。相比之下，我國房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 的貢獻(xiàn)是如此之大，要讓這種局面長期下去是難以想象的。近期政府管理部門針對房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的擔(dān)心。2022 年下半年，央行開始規(guī)范銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款，降低了按揭貸款的比例，之前一些八成按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了；同時，銀行貸款時對房地產(chǎn)公司自有資金的要求也相應(yīng)地提高了。這一措施反映出銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款開始謹(jǐn)慎。去年 8 月份，建設(shè)部聯(lián)合國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 ，指出近年來在局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理、價格增長過快等問題，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過熱。從微觀方面看，近年來商品房價格上升的速度快于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。這種狀況最終將使商品房價格脫離城鎮(zhèn)居民的購買能力。而大量商品房購買者的投機(jī)性購買行為最終將加劇房地產(chǎn)市場的劇烈撥動。商品房雖然可以作為一種投資性商品，但它的第一屬性應(yīng)該是消費(fèi)性商品。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個普通投資者購買后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。因?yàn)樯唐贩哭D(zhuǎn)到普通居民手中以后，商品房的流通性比在開發(fā)商手中時下降了?？焖僭鲩L的商品房積壓規(guī)模無疑已向人們傳達(dá)出了商品房市場需求跟不上市場供給的強(qiáng)烈信號。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大大高于商品房銷售規(guī)模，導(dǎo)致商品房積壓量不斷攀升，目前全國積壓商品房數(shù)量已達(dá)約 億平方米。我國商品房的控制率已高于國際公認(rèn)的 15%的控17 / 77制率警戒線。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場的局部過熱已是不爭的事實(shí)，房地產(chǎn)市場的調(diào)整恐怕是難以避免的。房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，88 年得到了迅速發(fā)展、89 年由于緊縮政策而下滑、92 年市場放開引起的狂熱、93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、996 年的低速增長、97 年房改政策及金融配套政策出臺和 2022 年土地供應(yīng)的市場化，都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。今年 3 月在廣東省建設(shè)工作會議上對2022 年全省建設(shè)工作制定的六大目標(biāo)之第一目標(biāo)就是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，防止過熱。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢必影響國家對有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營。深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀繼“九五”時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢，深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢。從對元盛公司的影響來看，有以下幾個特點(diǎn)值得關(guān)注：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，市場規(guī)模穩(wěn)步放大。2022 年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 300 億大關(guān)，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 16%，高出全社會固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點(diǎn)，推動固定資產(chǎn)投資增長 個百分點(diǎn)，成為全社會固定資產(chǎn)投資增長的重要推動力。商品房施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。企業(yè)投資熱情高漲，2022 年全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積 萬平方米，比上年增長 %，表明房地產(chǎn)企業(yè)正積極進(jìn)行土地儲備。 （2）市場競爭加劇，市場份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺了一系列政策性強(qiáng)、社會影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，形成了更為公開、透明、有序18 / 77的競爭環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場份額向具有資金實(shí)力和誠信度高的企業(yè)集中。2022 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20 萬平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè)21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的 36%，利潤總額占全市的 %，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。2022 年，在深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開發(fā)企業(yè) 151 家，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 44 名。此外，我國加入 WTO 后，大量國際游資看好中國的房地產(chǎn)市場，將積極進(jìn)行投資經(jīng)營活動。香港的幾大房地產(chǎn)開發(fā)商——長實(shí)及和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產(chǎn)、華潤集團(tuán)、香港天安等，均已大舉進(jìn)軍深圳。這些公司的資金實(shí)力是國內(nèi)房地產(chǎn)商所無法比擬的。對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，資金其實(shí)就是競爭的焦點(diǎn)。隨著入世后房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，更多的國際知名房地產(chǎn)企業(yè)將涌進(jìn)深圳的房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)企業(yè)將造成更大的沖擊。 （3）房地產(chǎn)三級市場機(jī)制健全，二手樓交投活躍。深圳房地產(chǎn)三級市場在一系列利好因素的影響下蓬勃發(fā)展，不論在住宅、寫字樓還是商鋪方面都實(shí)現(xiàn)了快速增長。2022 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，隨著二手房交易程序、交易稅費(fèi)以及公房上市等三級市場各項(xiàng)相關(guān)政策的出臺，深圳的二手房的交易量在近幾年有較大幅度的增加，從 1997 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米；同時也逐漸縮短了與新樓交易額的差距，從 1997 年的 : 變化到 2022 年 :，三級市場交易量占整個房地產(chǎn)市場交易量的比重從 12%變?yōu)?24%，翻了一番。雖然如此，三級市場的潛力還是非常巨大的，十多萬平方米的公房躍躍欲試，幾十萬平方米現(xiàn)用于出租的存量商品房急待上市。19 / 77 元盛公司面臨的綜合環(huán)境分析金融環(huán)境分析（1）中國加入 WTO 后金融環(huán)境的巨大改變將為元盛公司的生存和發(fā)展帶來更多的機(jī)遇。1995 年，我國政府確立了中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的原則和精神。其后， 《中華人民共和國商業(yè)銀行法》 、 《中華人民共和國證券法》 、 《中華人民共和國保險法》頒布，構(gòu)筑了中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的法律基礎(chǔ)。從其產(chǎn)生的背景上看，中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營制度的確立是政府強(qiáng)化金融管理、防范金融風(fēng)險的現(xiàn)實(shí)選擇，適應(yīng)了當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)金融狀況，抑制了金融風(fēng)險的擴(kuò)大和蔓延。但隨著我國加入 WTO 后銀行業(yè)的逐步開放，隨著金融一體化和全球化的發(fā)展及混業(yè)經(jīng)營逐漸成為金融業(yè)發(fā)展的必然趨勢，我國分業(yè)經(jīng)營制度本身所存在的弊端及面臨的問題日益凸顯出來。首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融服務(wù)多元化將給中國金融分業(yè)經(jīng)營制度帶來重大影響。我國加入 WTO 后，將在 5 年的保護(hù)過渡期內(nèi)有限度地開放銀行、保險等金融業(yè)，5 年后全面開放，屆時西方國家金融混業(yè)經(jīng)營制度必將對中國金融業(yè)的分業(yè)經(jīng)營制度產(chǎn)生沖擊。其次，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將沖破國家壁壘，對中國金融分業(yè)經(jīng)營制度提出挑戰(zhàn)。第三，中國金融分業(yè)經(jīng)營制度限制了市場資金供給的來源，不利于證券市場的發(fā)展。第四，分業(yè)經(jīng)營制度不利于金融創(chuàng)新。因此，隨著我國正式加入 WTO，我國金融業(yè)全面競爭時代即將到來，這必然會對處于改革關(guān)鍵時期的我國商業(yè)銀行造成極大的競爭壓力，這些壓力除了表現(xiàn)在外資金融機(jī)構(gòu)在優(yōu)質(zhì)客戶、人才流動等方面的優(yōu)勢外，在業(yè)務(wù)范圍方面，外資銀行可經(jīng)營金融業(yè)務(wù)以外的其它非金融性業(yè)務(wù)，同樣具有較大的業(yè)務(wù)范圍優(yōu)勢。因此，中國銀行業(yè)如果仍單一經(jīng)營金融產(chǎn)品，不走混業(yè)經(jīng)營的路子的話，將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。有鑒于此，為中國銀行業(yè)在激烈的競爭中獲得生存與發(fā)展計，國家將有可能修改商業(yè)銀行法，放寬對這一方面的20 / 77限制。實(shí)際上，主管部門對發(fā)展銀行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運(yùn)。但此種推測目前僅限于理論界的探討而已，能否得以實(shí)施及何時能得以實(shí)施不得而知。但可以預(yù)見的是，較入世前相比，元盛公司將面臨較大的生存空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。（2）中國人民銀行對各金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)比率的監(jiān)管加強(qiáng)。入世后，面臨國外金融機(jī)構(gòu)將大量涌入的趨勢，為規(guī)避金融風(fēng)險，增強(qiáng)國內(nèi)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險能力及競爭優(yōu)勢，央行對各金融結(jié)構(gòu)不良資產(chǎn)比