【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 也將是我們需要關(guān)注以及給予足夠重視的目標(biāo)消費(fèi)群體。而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換可以在此基礎(chǔ)上等價(jià)完成，不用再添錢置業(yè)，即可由喧鬧煩雜的地方遷進(jìn)清靈、幽靜的風(fēng)水寶地，享受其營(yíng)造的健康、開(kāi)放的生活方式。還有在市里購(gòu)房和在孟營(yíng)地段購(gòu)房徘徊的人們，給他們一個(gè)很好的定位，讓他們收住猶豫的腳步，不要在迷茫，不要在觀望…… 2003年地產(chǎn)項(xiàng)目形勢(shì)分析據(jù)我市開(kāi)發(fā)辦的負(fù)責(zé)人介紹，秦皇島市今年的開(kāi)盤量控制在50萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)面積的控制，有利于在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下分得一懷羹。目前在市區(qū)的項(xiàng)目分為以下幾個(gè)區(qū)域：市中心地帶（我項(xiàng)目、怡景嘉園、錦繡嘉園、世紀(jì)公寓等），東部（歐雅花園、金屋雅園等）、周邊地帶（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家園等），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈散發(fā)狀向四周輻射，各自以自身的優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，形成了諸侯林立的局面。從以上地產(chǎn)項(xiàng)目的分布來(lái)看，市區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨于飽和，這對(duì)金屋家園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在著客觀優(yōu)勢(shì)。孟營(yíng)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目在世紀(jì)星城，大秦世家，寶佳花園，等開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐以后，帶動(dòng)了孟營(yíng)地區(qū)的發(fā)展，低價(jià)位的樓盤存在著強(qiáng)大的潛在購(gòu)買群體，但是此地段為新規(guī)劃地段，大多是在建或在售項(xiàng)目，未形成入住潮流及高峰期，其交通和基礎(chǔ)設(shè)施也不是太完善?，F(xiàn)階段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量已經(jīng)可以滿足人們重新置業(yè)的需要，而且在天洋新城、海洋新城、大秦世家等幾家大規(guī)模社區(qū)面世以后，我市的房產(chǎn)表象上將暫時(shí)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。一些封頂?shù)捻?xiàng)目已走過(guò)了其黃金銷售期，處于營(yíng)銷的下線，市場(chǎng)影響力會(huì)逐漸處于比較平緩的階段，此時(shí)，正是本案切入市場(chǎng)的一個(gè)良好契機(jī)。通過(guò)良好的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)，利用有效的媒體溝通與品牌形象的延展與炒作，相信會(huì)起到非常不錯(cuò)的效果。四、總體規(guī)劃策略建議在充分了解市場(chǎng)，并就市場(chǎng)調(diào)查得出的分析結(jié)論進(jìn)行充分了論證與研究后，我們得出了項(xiàng)目的策略規(guī)劃意見(jiàn)。（一） 項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)2002年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商也日趨成熟。從早些年前簡(jiǎn)單的選擇住房——到今天地產(chǎn)項(xiàng)目概念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預(yù)測(cè)，2003年房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)重新回歸到自然的本質(zhì)，即開(kāi)發(fā)商認(rèn)真做品質(zhì)，而消費(fèi)者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵，選擇住房其實(shí)也表示他們?cè)谶x擇一種怎樣的生活。由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項(xiàng)目先入為主客觀造成的影響，本案做高檔住宅顯然已經(jīng)不合適，而且一旦開(kāi)發(fā)也將會(huì)面臨極大的市場(chǎng)危機(jī)。 低檔住宅的客戶消費(fèi)群體比較單一，且住房單價(jià)較少、總價(jià)低，且我市孟營(yíng)區(qū)域的低檔住宅、工薪階層住宅已基本趨于飽和，受所處位置決定，本案價(jià)格如開(kāi)發(fā)低檔住宅根本無(wú)多大價(jià)格優(yōu)勢(shì)可言，而且低端消費(fèi)群已經(jīng)被孟營(yíng)區(qū)域的項(xiàng)目搶走了不少，顯然不能滿足本項(xiàng)目容量的需要。鑒于以上幾點(diǎn)分析考慮，建議將本案做為中高檔住宅，均價(jià)要控制在2200—2500元/平米之間（多層），理由有以下幾點(diǎn)： 秦皇島市區(qū)中檔住宅價(jià)格在2200—2500供應(yīng)量還顯然無(wú)法滿足整個(gè)市場(chǎng)的需求。 隨著市公安局與海港區(qū)政府的西遷，項(xiàng)目所在位置的其它配套設(shè)施必將會(huì)逐步完善，而這一點(diǎn)也是許多看好本地段位置但遲遲未能購(gòu)房客戶的一個(gè)重要原因。 緊依湯河，且社區(qū)及地段規(guī)模發(fā)展將日趨成熟，具有無(wú)限的升值潛力。另：建議在社區(qū)西面鄰湯河的一端做連排別墅（TOWNHOUSE），以滿足有限高端消費(fèi)群體的關(guān)注與需要。（二）案名一個(gè)好名字。JACK TROUT在《定位論》里說(shuō)，“市場(chǎng)營(yíng)銷中最重要的決策是如何給產(chǎn)品取名字”。房地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣中會(huì)投入大量的廣告，可能各種賣點(diǎn)、訴求輪番上陣，但其中消費(fèi)者接觸最多的一是項(xiàng)目的名稱，而消費(fèi)者在看到實(shí)物之前，最容易通過(guò)名稱產(chǎn)生聯(lián)想，并形成第一印象。金屋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的此項(xiàng)目因有以前黃金走廊作為鋪墊，是黃金走廊的發(fā)展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，根據(jù)其定位健康，開(kāi)放，安靜，自然，親情，故起名為金屋家苑，突出一種親情，一種生活方式，一種家的感覺(jué)。雖然第一次出現(xiàn)不會(huì)引起人們的注意，但作為黃金走廊的延伸，是很有意義的。（建議起一個(gè)比較好的案名，在這個(gè)名字第一次出現(xiàn)時(shí)，給人眼前一亮的的感覺(jué)。）彼得杜拉克說(shuō)：有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開(kāi)始的。它們并不宏大，只是試圖做一件與眾不同的事情。金屋地產(chǎn)從金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊，懷著?要?jiǎng)?chuàng)新，要做一些與眾不同的事情?的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動(dòng)態(tài)上揚(yáng)之美的創(chuàng)新曲線?一個(gè)崇尚健康，開(kāi)放生活方式，立志成為開(kāi)發(fā)區(qū)龍頭的?金屋家苑。名稱的由來(lái)：“金屋家園”堅(jiān)持并延續(xù)金屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目名稱的品質(zhì)與內(nèi)涵，從金屋花苑到金屋雅園、金屋鑫苑，每一個(gè)項(xiàng)目的名稱都凝聚著金屋人對(duì)其的期冀與濃濃深厚的感情。“家園”是發(fā)自內(nèi)心的、是飽含著深厚感情的、是一種血濃于水、游子歸故里的一種希望與聲音，雖然普通，但它卻蘊(yùn)含著中華民族最為優(yōu)秀的傳統(tǒng)美德與人們對(duì)生活的美好祝愿。家園應(yīng)該是寧?kù)o的、安謐的、包容的、自然的、親情的、永恒的、魅力無(wú)窮的，讓我們魂繞夢(mèng)牽的……“金屋家園”作為“黃金走廊”的延伸，是金屋人致力于品牌建設(shè)的一個(gè)里程牌，是對(duì)新居住觀念的一個(gè)全新的詮釋?！敖鹞菁覉@”不僅僅是您的家，更是你休生養(yǎng)息的理想所在。選擇金屋家園，其實(shí)是在選擇一種生活，雖然我們做不到“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的境界，但在這里，您擁的是親情、友情，擁有的是健康、是自信，擁有的開(kāi)放的生活，擁有的是家人般無(wú)微不至的照顧，在這里，建筑、景觀、鄰居都會(huì)成為您至親至近的人……（三） 努力塑造“金屋家園”的特征 親近自然、崇尚綠色； 遠(yuǎn)離鬧市卻又交通快捷； 社區(qū)配套齊全，集方便、健康、個(gè)性、網(wǎng)絡(luò)為一體； 集合別墅與多屋住宅，凝結(jié)一代情感居住主張與生活方式的生活空間；（四）我們的目標(biāo)客戶隨著住宅理念的改變及金屋家園的廣泛影響，金屋家園的的置業(yè)群有以下幾類：1） 準(zhǔn)白領(lǐng)層：特征：（1） 他們大多在開(kāi)發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開(kāi)放生活，消費(fèi)水平較高，沒(méi)有過(guò)多的存款，但對(duì)于總價(jià)在15萬(wàn)左右價(jià)位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型；（2） 他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開(kāi)放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價(jià)值觀；他們懂得生活，追求時(shí)尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。在以時(shí)間換空間的理念下，他們是健康、開(kāi)放、自信的始作俑者與追求者。2) 老齡群體：特征：（1） 富裕的老齡群體，他們追求安靜寫(xiě)意的田園生活環(huán)境，而金屋家園的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。（2） 雖不富裕但在市內(nèi)有房的老齡群體，他們的子女孝順，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的溫暖。他們會(huì)選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。家園，是一個(gè)人