【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：江漢長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路28號(hào)〔圖書大世界旁〕交通狀況：交通方便開 發(fā) 商：武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司 銷 售 證：武開管預(yù)售[2004]196號(hào)起　　價(jià)：2858元/平方米均　　價(jià)：3100元/平方米最 高 價(jià)：3638元/平方米售樓處地址：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路28號(hào)〔圖書大世界旁〕售樓電話：02765651537，65657005付款方式：一次性付款,銀行按揭，八成三十年按揭主力戶型：3室2廳（㎡）、1室1廳（㎡）、3室2廳（㎡ ）、2室2廳（㎡）占地面積：4333平方米建筑面積：28000平方米內(nèi)部配套：保安系統(tǒng), 水電, 棋牌室，美容院，咖啡廳，健身房，網(wǎng)吧周邊配套：中、小學(xué)：天門墩中學(xué)，水湖小學(xué)，育才　　　　　商場(chǎng)：新世界百貨　　　　　醫(yī)院：新華醫(yī)院，兒童醫(yī)院，六醫(yī)院　　　　　其他：圖書大世界，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)社，圖書館，轉(zhuǎn)換層設(shè)大型空中花園［城市之光］城市之光位于漢口西北湖畔北湖西路，用地面積約21畝，總建筑面積44000余平方米。該樓盤地處金融中心，市政配套完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是武漢市民購房首選之處?；拘畔⑽飿I(yè)類別：普通住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層物業(yè)地址：江漢西北湖畔北湖西路開 發(fā) 商：武漢市橋口城建開發(fā)公司 銷 售 證：武開管內(nèi)銷[2003]270號(hào)起　　價(jià)：2830元/平方米均　　價(jià)：3100元/平方米最 高 價(jià)：3600元/平方米銷售率情況：70%售樓處地址：馬角場(chǎng)側(cè)路本案現(xiàn)場(chǎng)售樓電話：02785888818付款方式：一次性付款,銀行按揭主力戶型：6室2廳 、2室2廳 占地面積：14007平方米建筑面積：44000平方米容 積 率：總 戶 數(shù)：308物業(yè)管理費(fèi)：內(nèi)部配套：會(huì)所, 花園, 游泳池, 網(wǎng)球場(chǎng), 停車場(chǎng), 保安系統(tǒng), 健身中心, 洗衣店, 水電［華氏儒商花園］華氏儒商花園位于武漢市香港路中段與建設(shè)大道金融街交匯處，地處武漢市金融中心黃金地段，總占地17畝，建筑面積8萬平方米；由知名地產(chǎn)商華氏集團(tuán)投資，由武漢華氏置業(yè)發(fā)展公司分兩期開發(fā)，一期由四棟多層組成，現(xiàn)銷售已達(dá)80%，5分鐘生活半徑內(nèi)，周邊有體育中心、金融中心、文化中心、購物中心，生活不遐外求。交通便利，離漢口火車站僅四站路，距天河機(jī)場(chǎng)40分鐘車程。置身華庭，放眼窗外，縱目連綿櫛比，兼享生活便利。由香格里拉、瑞通廣場(chǎng)、信合大廈、建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、高雄大酒店……組成的武漢金融街，將令您更添豪情?；拘畔⑽飿I(yè)類別：商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：江漢香港路218號(hào)開 發(fā) 商：武漢華氏置業(yè)發(fā)展有限公司銷 售 證：武開管內(nèi)銷[2003]306號(hào)起　　價(jià)：3000元/平方米均　　價(jià)：3600元/平方米最 高 價(jià)：4200元/平方米銷售率情況：75%售樓處地址：香港路218號(hào)售樓電話：85777726，85779916付款方式：八成三十年主力戶型：4室2廳（㎡）、4室2廳（㎡）、3室2廳（㎡） 占地面積：6000平方米建筑面積：70000平方米容 積 率：總 戶 數(shù)：256停 車 位：120多個(gè)物業(yè)管理費(fèi)：樓層狀況：22層內(nèi)部配套：花園, 停車場(chǎng), 保安系統(tǒng), 水電周邊配套：中、小學(xué)：育才一小、二小，市六中等　　　　　幼兒園：育才幼兒園　　　　　商場(chǎng)：新世界百貨，華氏百貨，綠色春天超市，中百倉儲(chǔ)　　　　　銀行：商業(yè)銀行，建設(shè)銀行，中國(guó)信合，農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，招商銀行　　　　　醫(yī)院：兒童醫(yī)院，六醫(yī)院，十一醫(yī)院，長(zhǎng)航醫(yī)院江漢區(qū)部分住宅樓盤價(jià)格對(duì)照表（加權(quán)均價(jià)：3045元/平方米）項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 均價(jià)（元/平方米）穗豐花園二期 小高層 2658城市星座 高層 3300沁園春二期 ?。ǜ撸?3100華氏儒商花園二期 高層 3800福星城市花園 高層 3850新華家園 高層 2900元辰國(guó)際 高層 3600金色雅園二期 多（小高）層 2500東方帝園 小高層 2700錦繡人家 小高層 2680時(shí)尚公寓 小高層 3300萬松名門 高層 3900萬豪國(guó)際 高層 5000 東一時(shí)區(qū) 高層 3300藍(lán)色天際 多（小高）層 2700周邊樓盤調(diào)查總結(jié)? 周邊在售住宅項(xiàng)目基本都是高層（小高層）住宅；? 規(guī)模相對(duì)較大，品質(zhì)較高；? 各個(gè)項(xiàng)目的定位明顯不同，定位準(zhǔn)確的項(xiàng)目銷售率較高，銷售情況較好；其主力戶型均為三房，面積為120135平米之間；? 周邊項(xiàng)目均價(jià)都在2800元/平米左右，但大環(huán)境內(nèi)樓盤價(jià)格多在3400左右，銷售情況較好；? CBD一級(jí)輻射與地鐵概念成為周邊項(xiàng)目推廣主方向。片區(qū)消費(fèi)者研究根據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)客觀情況，可以將其分為如下常規(guī)三類：（1）、低端（偏低檔次物業(yè)）市場(chǎng)：此類市場(chǎng)消費(fèi)者主要是首次置業(yè)者或者是拆遷換房的，購房主要為了自住。他們的身份主要是企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占60%）、城區(qū)原居民（約占20%）、小工商個(gè)體戶（約占20%）。年齡區(qū)間：一般是成家時(shí)期的年輕人，少數(shù)年齡較大中年人；20—45歲；經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，個(gè)人月收入都在1000元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬元左右；購房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；意向單價(jià)：15002000 元/平方米以內(nèi)意向戶型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價(jià)9—18萬。購房心理：講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型；便利交通；配套完全但不要求檔次；對(duì)環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；（2）、中間（中間檔次物業(yè)）市場(chǎng)此類市場(chǎng)消費(fèi)者主要是第二次置業(yè)者，主要用來自住，但有極少數(shù)用來投資。他們的身份主要是政府機(jī)關(guān)工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級(jí)員工（約占30%）、小私營(yíng)企業(yè)主和工商個(gè)體戶（約占25%）、城區(qū)原居民（約占5%）。年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆?，少?shù)已成家的年輕人；25—55歲；經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個(gè)人月收入都在1500元左右，家庭月收入3000元以上，首期（加裝修）能拿出10萬元左右；購房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價(jià)：20002500元/平方米左右意向戶型：三房為主，少數(shù)四房與兩房；面積100—130㎡；總價(jià)20萬—30萬。購房心理：講究實(shí)用且較為大氣戶型；便利交通；配套完全，對(duì)檔次有一定的要求；對(duì)環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無明確概念；對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)敏感等。（3）、高端（高尚物業(yè)）市場(chǎng)此類市場(chǎng)消費(fèi)者主要是多次置業(yè)者，渴望終極置業(yè)物業(yè)，主要用來自住，有極少數(shù)用來投資。他們的身份主要是政府機(jī)關(guān)工作的高級(jí)干部和管理人員（約占40%）、私營(yíng)企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個(gè)體戶（約占10%）。年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個(gè)人月收入（包括灰色收入）都在3000元左右，家庭月收入5000元以上，首期（加裝修）至少能拿出20萬元；購房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價(jià)：2500元/平方米以上；意向戶型：三房為主，少數(shù)四房與復(fù)式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數(shù)要求170㎡以上；總價(jià)主要在30—45萬，少數(shù)可支付45萬以上；購房心理：講究實(shí)用且大氣戶型，能體現(xiàn)健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務(wù)。三、片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商鋪市場(chǎng)分析武漢市的商鋪發(fā)展至今可分為三代。第一代商鋪賣的是柜臺(tái)，第二代商鋪賣的是只有前門的“鋪面”，即店面，而第三代商鋪賣的卻是有前門也有后門的“精品店”。這些精品店成為今年主流的原因有三點(diǎn)：1）、市場(chǎng)商鋪資源缺乏。隨著居住區(qū)、寫字樓等的新建，除CBD、商業(yè)圈等商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域外，許多區(qū)域已經(jīng)日漸成熟，但與寫字、住宅相比，配套的商業(yè)區(qū)卻供應(yīng)量極小，與市場(chǎng)的需求量成反比。2）、隨著新建社區(qū)生活水平的提高，很多區(qū)域急需有文化特色的餐飲、休閑、娛樂、健身、服裝等精品店出現(xiàn)。3）、新興餐飲、文化休閑行業(yè)的興起和世界知名品牌店、連鎖機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。商業(yè)投資群體分析目前投資商鋪有三類人。一類是商鋪經(jīng)營(yíng)者。隨著生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝、休閑行業(yè)等精品店的人越來越多。這批人是最關(guān)注商鋪的人。第二類是投資人。像投資住宅一樣，哪兒的商鋪要開始銷售，這批人消息最靈。第三類是外地人。由于較早地接受投資觀念，外地人對(duì)投資武漢商鋪的熱情表現(xiàn)得更高。片區(qū)市場(chǎng)形式概述本項(xiàng)目周邊集中分布著眾多大型專業(yè)賣場(chǎng)，如竹葉山汽車交易市場(chǎng)、工貿(mào)家電、國(guó)美家電、中百家電、歐亞達(dá)家具、海鮮城等，他們依仗著自身的品牌效應(yīng)充分發(fā)揮其向心力的作用，吸引著武漢三鎮(zhèn)的消費(fèi)者匯集于此，積極的提升了片區(qū)的知名度；另外還有許多服務(wù)于大眾生活的超市、酒樓、國(guó)際品牌連鎖美食店等，例如易初蓮花超市、正大超市、麥當(dāng)勞、肯德基等已成為片區(qū)居民離不開的消費(fèi)場(chǎng)所。片區(qū)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)1）餐飲娛樂業(yè)依然為高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)。西式快餐——麥當(dāng)勞、肯德雞等中式小吃——老通城、五芳齋等老字號(hào)中式快餐——永和豆?jié){、蔡林記、居風(fēng)子等中式餐飲——小藍(lán)鯨、太子等2）購物休閑是當(dāng)代生活的重要一環(huán)。大賣場(chǎng)——至少提供20個(gè)類別及2000個(gè)規(guī)格以上的產(chǎn)品。營(yíng)業(yè)面積在2500平方米以上，其主要顧客為半徑在25分鐘路程以內(nèi)的家庭消費(fèi)者，其平均每次購物花費(fèi)為200元以內(nèi)。為吸引家庭購物，大賣場(chǎng)通常會(huì)提供部分增值服務(wù)或售后服務(wù)。大賣場(chǎng)這一業(yè)態(tài)代表：有來自美國(guó)的沃爾瑪，來自法國(guó)的家樂福，來自泰國(guó)的易初蓮花。倉儲(chǔ)式及會(huì)員制商店——這是在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。其通常提供市場(chǎng)流通最快的有限商品。營(yíng)業(yè)面積在40005000平方米以上，經(jīng)營(yíng)品種在5000—1萬種之間。其主要客戶對(duì)象為小型零售商、批發(fā)商或職業(yè)購買客戶，如公司、工廠和服務(wù)等再銷售或自身批量使用與發(fā)放。這一業(yè)態(tài)代表：來自德國(guó)的麥德龍。超級(jí)市場(chǎng)——采取自選銷售方式，以銷售生鮮商品、食品和向顧客捉拱日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。通常提供10個(gè)類別及5000個(gè)規(guī)格以上的商品。營(yíng)業(yè)面積在1002500平方來不等。主要顧客群為半徑15分鐘行走路程以內(nèi)的家庭消費(fèi)者。業(yè)內(nèi)代表為聯(lián)華、中百。商業(yè)利潤(rùn)參考 主要商業(yè)物業(yè)價(jià)格對(duì)照表名目名稱 價(jià)格（元/平方米）福星城市花園 16000城市星座 500015800德潤(rùn)大廈 13000萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 2700060000興城大廈 1000016000天梨豪園 9800萬松名門 20000東方帝園 1200013000安順佳園 700028000商業(yè)調(diào)查總結(jié)1）、本項(xiàng)目地處漢口火車站、竹葉山汽車城之間，北依發(fā)展大道，中貫以新華西路，交通便利，人流量大，具有區(qū)域商業(yè)中心的基本條件：交通、人流量、區(qū)域地段中心位置等。2）、海鮮市場(chǎng)、易初蓮花超市、正大超市、武漢博覽中心、麥當(dāng)勞、肯德雞、工貿(mào)家電、國(guó)美家電、中百家電、歐亞達(dá)家具、今人裝飾 、中百倉儲(chǔ)等密集在周邊，本項(xiàng)目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)氛圍。3）、截止目前，江漢全區(qū)各類市場(chǎng)總數(shù)達(dá)80多家，商業(yè)街20多條，年銷售額50多個(gè)億，個(gè)體工商戶近3萬戶，私營(yíng)企業(yè)1200多家，從業(yè)人員近20萬人，三產(chǎn)年稅收占區(qū)財(cái)政收入的比重達(dá)70%以上，本項(xiàng)目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的市場(chǎng)潛力。4）、從整體商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)來說，漢口為江城商業(yè)繁華重鎮(zhèn)，也是華中商業(yè)中心地帶。漢口商業(yè)中心地帶集中在建設(shè)大道——解放大道的國(guó)貿(mào)、武廣為代表區(qū)域，低端市場(chǎng)以漢正街為代表，電腦市場(chǎng)以前進(jìn)電腦城為專業(yè)市場(chǎng)代表，精品街代表為萬松園國(guó)際品牌街，竹葉山的汽車交易市場(chǎng)，唐家墩的國(guó)美電器、工貿(mào)電器等電器專業(yè)市場(chǎng)……整體商業(yè)市場(chǎng)中心集聚在一起，而整個(gè)漢口商業(yè)中心往北、往西發(fā)展的第一站（目前的斷層線）就是本項(xiàng)目所處地段；漢口商業(yè)往該處滲透是發(fā)展的必然；本項(xiàng)目具備發(fā)展區(qū)域中心的契機(jī)。四、片區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研武漢市寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)概述1）、分布：武漢三鎮(zhèn)中，寫字樓主要分布于漢口和武昌。業(yè)內(nèi)把寫字樓集中區(qū)域分為商業(yè)區(qū)，以及一般位于商業(yè)區(qū)附近的商務(wù)區(qū)。漢口的中心商業(yè)區(qū)是，解放大道航空路口至江漢北路路口。這附近坐落有武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、泰合大廈、良友大廈等寫字樓。幾年前，商業(yè)區(qū)是寫字樓的密集地和黃金地帶，而近兩年來，這種領(lǐng)先地位被商務(wù)區(qū)所取代。江北商務(wù)區(qū)位于建設(shè)大道中段，從青年路至香港路一帶。目前，這里是武漢高檔寫字樓最密集的地方，該地段匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多高檔寫字樓。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場(chǎng)到亞貿(mào)廣場(chǎng)段，商務(wù)區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端———洪山廣場(chǎng)之北至徐東大街，亞貿(mào)一帶到光谷地帶。這些地區(qū)寫字樓主要分布有中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)、匯通大廈、江南大廈等。在江南板塊中，以“光谷”概念為旗幟，也匯集了一批寫字樓，如洪山創(chuàng)業(yè)中心等。江南、江北的區(qū)域地位和定位不同，其寫字樓市場(chǎng)也表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：寫字樓類型不同，客戶群也不一樣。從客戶特點(diǎn)看，江北寫字樓市場(chǎng)主要由大企業(yè)驅(qū)動(dòng)，而江南寫字樓市場(chǎng)則主要是由中小企業(yè)以及個(gè)人驅(qū)動(dòng)。江北寫字樓為金融區(qū)匯集地，客戶多為集團(tuán)客戶；而江南寫字樓客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶。江南區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)增長(zhǎng)空間巨大。大客戶的數(shù)量有限，而中小企業(yè)數(shù)量眾多，這正是江南地區(qū)寫字樓的主要服務(wù)對(duì)象。從寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格來看，江北板塊價(jià)格高于江南板塊。建設(shè)大道商務(wù)區(qū)價(jià)位最高，解放大道商業(yè)區(qū)價(jià)格次之，江南區(qū)域中南商業(yè)區(qū)和