物業(yè)服務(wù)市場ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 02:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 行為，倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競投的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要約束自己不作不正當(dāng)競爭。 （二）投標(biāo)程序 1．準(zhǔn)備階段 （ 1）取得從業(yè)資格 （ 2）籌措資金 （ 3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 （ 4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 2．實施階段 （ 1）購買并閱讀招標(biāo)文件 （ 2）標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場考察 （ 3）制定管理服務(wù)方法及工作量 （ 4）制定資金計劃 （ 5）標(biāo)價試算 （ 6）標(biāo)價評估與調(diào)整 （ 7）辦理投標(biāo)保函 （ 8）封送標(biāo)書、保函 （ 9）參加開標(biāo)及答辯會 3．結(jié)束階段 （三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制 1．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)容 《 前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法 》 及《 北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法 》 規(guī)定，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括投標(biāo)函、投標(biāo)報價、物業(yè)管理方案和招標(biāo)文件要求提供的其他材料。其中，物業(yè)管理方案是投標(biāo)書的核心內(nèi)容。 2．編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項 （ 1）確保填寫無遺漏，無空缺 （ 2）不得任意修改填寫內(nèi)容 （ 3）填寫方式規(guī)范 （ 4）不得改變標(biāo)書格式 （ 5）計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤 （ 6）報價合理 （ 7）包裝整潔美觀 3．投標(biāo)報價及技巧 投標(biāo)報價是整個投標(biāo)過程的核心，具有很強(qiáng)的政策性、技術(shù)性和專業(yè)性。報價高不利競爭，低了未必取勝且無利可圖，甚至虧損，只有低而適度的價格才能既中標(biāo)又獲利。 （ 1）經(jīng)營管理費用測算 （ 2）確定合理利潤率 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點 物業(yè)服務(wù)合同是指開發(fā)商或業(yè)主（委托業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物和附屬配套設(shè)施、設(shè)備及場地進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。 （一）性質(zhì) 從法律規(guī)范來說，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為非典型合同，因為現(xiàn)行合同法未單設(shè)該類型合同。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類似之處，但又因具有自身特征而獨立于委托合同。 物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用于合同法中關(guān)于委托合同的規(guī)定。 （二）特點 ?首先，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物。 ?其次，當(dāng)事人相互信任是物業(yè)服務(wù)合同的訂立的前提，任何一方通過利誘、欺詐和蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 ? 再次，物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?，業(yè)主不但要支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的利潤或酬金。 ? 第四，物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。 ?最后，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到政府行政主管理部門備案。 二、物業(yè)服務(wù)合同的分類 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同 《 物業(yè)管理條例 》 第 21條就規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)，所以，合同中的甲方是開發(fā)商（建設(shè)單位），乙方是其通過招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 （二）物業(yè)服務(wù)合同 ?一般當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。 ? 業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘
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