物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)ppt課件-wenkub
2023-05-14 02:54:03 本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)業(yè)主共同決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)時(shí)，招投標(biāo)主體為全體業(yè)主。 ? 物業(yè)服務(wù)投標(biāo)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了開(kāi)拓業(yè)務(wù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中確定的服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，組織編制投標(biāo)文件，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)書(shū)和投標(biāo)書(shū)，參與物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。二是分散業(yè)主（相對(duì)于業(yè)主大會(huì)）和承租人（相對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人）。 （一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)管理的內(nèi)容 1．對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易主體的管理 2．對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易客體的管理 3．對(duì)物業(yè)服務(wù)行為的管理 4．對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的管理 5．對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的管理 6．對(duì)物業(yè)服務(wù)信息的管理 四、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的委托代理關(guān)系及其實(shí)現(xiàn)方式 （一）委托代理關(guān)系 ? 在委托代理關(guān)系中，主體有代理人、被代理人和相對(duì)人。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上的市場(chǎng)客體是物業(yè)服務(wù)，是一種無(wú)形的商品。 第二，市場(chǎng)交換關(guān)系的主體是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)概述 一、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的含義與特點(diǎn) （一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的含義 所謂物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，是指圍繞出售和購(gòu)買(mǎi)以物業(yè)為對(duì)象的服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有廣義和狹義之分。 第三，價(jià)值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的基本規(guī)律。具體來(lái)說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)三大類型。 ? 具體到物業(yè)管理的實(shí)踐中，代理人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被代理人是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì)或大產(chǎn)權(quán)人與分散業(yè)主或承租人簽訂房屋使用合約，以規(guī)范他們使用物業(yè)的行為。 （一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則 1．公開(kāi)原則 2．公平原則 3．公正原則 4．合理原則 （二）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)適用的法律法規(guī) ?全國(guó)人大常委會(huì) 1999年頒布的 《 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 》 ?國(guó)務(wù)院 2022年修訂的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ?原建設(shè)部 2022年 6月頒布的 《 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 》 （三）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn) 1．早期介入的特點(diǎn) 2．階段性的特點(diǎn) 3．不確定性的特點(diǎn) （ 1）最適合的物業(yè)管理方案不易確定。當(dāng)業(yè)主共同決定設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)時(shí)，在業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主大會(huì)就成為物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的主體。邀請(qǐng)招標(biāo)又稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，由招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式向預(yù)先選擇的有能力承擔(dān)的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參與競(jìng)標(biāo)。 （二）投標(biāo)程序 1．準(zhǔn)備階段 （ 1）取得從業(yè)資格 （ 2）籌措資金 （ 3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 （ 4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 2．實(shí)施階段 （ 1）購(gòu)買(mǎi)并閱讀招標(biāo)文件 （ 2）標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)考察 （ 3）制定管理服務(wù)方法及工作量 （ 4）制定資金計(jì)劃 （ 5）標(biāo)價(jià)試算 （ 6）標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整 （ 7）辦理投標(biāo)保函 （ 8）封送標(biāo)書(shū)、保函 （ 9）參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì) 3．結(jié)束階段 （三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū)的編制 1．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容 《 前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法 》 及《 北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法 》 規(guī)定，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)管理方案和招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 （ 1）經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用測(cè)算 （ 2）確定合理利潤(rùn)率 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn) 物業(yè)服務(wù)合同是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主（委托業(yè)主委員會(huì)）與
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