【文章內容簡介】 得證書）管理人員外送培訓（六）培訓方式 入職強化培訓，常規(guī)集中授課， 內部崗位培訓 技能培訓，參觀考察，專題研討， 培 案例分析，實操演練等 訓 方 外送專業(yè)培訓 短期研修，專職進修，參觀學習， 式 行業(yè)沙龍，論文交流等 在職自學培訓 鼓勵員工通過電大、夜大和自學 等方式充電 培訓方式（七）培訓效果：通過業(yè)務考核和業(yè)績評估檢驗培訓效果培訓前安排測試，了解員工基礎和培訓需求，培訓中考核鞏固培訓效果，培訓后通過結業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進行跟蹤評估。四、管理人員的管理人才是本物業(yè)管理公司最寶貴的財富。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的種類人才并合理地予以配置，同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。本物業(yè)管理公司在人員管理實踐中，總結、形成了自己的風格，比較突出的做法是：（一）嚴格要求，規(guī)范管理，選好人、培育人把好進人關，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質不夠的，堅決不進。在公司里，經營和管理骨干是人才，為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學歷而不唯學歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡導敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強調員工的進取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調和主動投入的工作態(tài)度。注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵，明確培訓需求，主動“充電”。公司還要求物業(yè)管理經理從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進了工作，增強了團隊實力，同時也提高了自己，堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主，對外招聘為輔，按比例7：3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。（二）競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人、激勵人員工隊伍綜合素質中最重要的是觀念到位，服務觀念、滿意危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域，注意引導員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標。堅持各級領導崗位在公司內部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。通過綜合考評，實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構成的本物業(yè)管理公司企業(yè)文化是公司重要的無形資產。我們塑造和倡導這種文化，目的就是使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標追求上形成共識，調動員工隊伍的積極性，形成團隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作的不足。凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為發(fā)展作出了重要的貢獻人員。第四章 檔案的建立和管理 一、檔案的建立設立資料室、負責檔案建立和管理，配備專門的檔案專業(yè)管理人員，從接管開始，建立各類檔案，采取電腦化管理。系統(tǒng)化、科學化、標準化、制度化、電腦化管理，制訂一系列管理制度。建檔流程：收集—整理—歸類—編號—登記—輸入電腦—入柜—利用—檢查。各部門廣泛收集，資料室集中管理。分類明確，針對不同的檔案性質，采用有不同的建檔和管檔方法，本公司將檔案分成五類由專職人員進行管理，并將檔案管理列為我公司質量體系的一個重要部分。 二、檔案管理本公司檔案管理體系按照ISO9000質量認證體系標準，把它濃縮為： （一）辦公室、人事檔案管理；辦公室檔案由資料員進行分類編號、整理、保管。有關行政機關，公司上層有關文件及會議紀要均屬辦公室檔案文件。經領導批示傳閱的重要文件入檔必須與領導批示和傳閱人員簽字表格一并歸檔。所有人事檔案按照編號由資料員管理，并將個人所有資料輸入電腦保存軟盤，人離開企業(yè)其檔案銷毀。 （二）質量體系文件檔案管理； 公司本部ISO9000質量體系文件的管理由管理處專人負責進行管理。所有質量體系文件的編號、審批、發(fā)放、更改、作廢均應有日期和負責人，批準人及文件現(xiàn)狀態(tài)的記錄。所有質量體系文件均有規(guī)定的編號、易懂、易查、易察?！段募鍐巍?、《發(fā)放記錄》、《更改申請表》、《更改領取表》均應填寫標準、明了。 （三）工程檔案管理； 從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料和各種竣工圖及供電、發(fā)電、消防、排風排水、煤氣管理、電梯、照明系統(tǒng)的有關資料均進行編號，檔案由專人儲存于專柜中保管。所有工程類國家標準均勻進行統(tǒng)一編號并附上受控負責人由專人保管于專柜中。所有工程資料均應規(guī)定保存期限，并建立銷毀檔案制度。 （四）財務檔案管理； 每年形成的會計檔案，都由財務會計按照歸檔的要求，負責整理立卷裝訂成冊。保存的會計檔案向外單位提供利用時，須報有關領導批準，但不得拆散原卷冊，并應限期歸還。會計檔案的保管期限，根據特點分永久、定期二類。會計檔案保管期滿需銷毀時，應經有關領導同意，審查并編造會計檔案，銷毀設冊。 （五）住戶檔案管理； 所有業(yè)主資料如購房合同（含產權證）復印件、租戶合同復印件、房屋驗收清單及業(yè)主、業(yè)主有關資料（身份證、戶口所在地、工作單位地址、常住地址、聯(lián)系電話）均應按單元由資料員編號妥善保存并輸入電腦。業(yè)主變更資料均勻由資料員妥善保存并輸入電腦。業(yè)主資料根據一定期限銷毀，保存軟盤。 （六）所有檔案必須進行科學管理，做到妥善保管、存放有序、查找方便、同時嚴格執(zhí)行安全和保安制度，不得隨意堆放、嚴防毀損、散失和泄露。 （七）所有可輸入電腦的檔案均應輸入電腦，保存軟盤。 （八）所有檔案的借閱均應通過資料保管員（有必要時應有負責人許可同意）并進行登記簽字。 （九）所有檔案保管環(huán)境要求干燥、通風、如有遺失，應通知有關人員負責。第五章 物業(yè)管理權移交的接管驗收在物業(yè)管理權移交期間，委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協(xié)調準備小區(qū)的全面進駐工作。管理要點：在認真做好小區(qū)物業(yè)管權移交時，重點做好物業(yè)的接管驗收和小區(qū)全面進駐的準備。工作方式：在小區(qū)驗收中，我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作，任何問題記錄下來，屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協(xié)助，并報所方領導。在小區(qū)物業(yè)接管驗收中，管理處的全部人員必須參與，對各自分管的項目全面負責，任何問題一定要詳細記錄、及時報告，以求盡快解決。在完成接管驗收后，全面對設備建立檔案。工作內容： 簽定《物業(yè)管理委托合同》根據規(guī)定，在小區(qū)正式入駐前一個月與本物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理委托合同》。行政人事方面：為保證計劃按時進行，管理處人員應該全部招、調到位，并進行培訓以保證能參加物業(yè)接管驗收的準備工作。工程接管驗收管理處人員應在接管驗收后進行，也可以同時進行。但由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。物業(yè)接管驗收是所方領導向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主的使用要求進行檢查，主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。 現(xiàn)場驗收主要項目：土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、墻身及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護欄及扶手；燈具及其它小電氣設施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）； 公共區(qū)域設施設備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房設備；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等；給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網、接頭及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等；人防工程及供水系統(tǒng)等。電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。空調采暖系統(tǒng)：空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口；空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）；空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等；通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等；弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內管線、接線箱等。資料交接：產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備（水、電、空調、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。 驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。其它交接：設施設備的備品備件，施工剩余材料備品等。具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。接管驗收注意事項 在接管驗收前，管理處應該主動與所方領導協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量同意驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，書面報請所方領導督促返修，一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可，屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案；屬于暫時無須返修的問題，列出清單報請所方領導備案。設施設備試運行為保證新物業(yè)公司進駐后設備即能正常運行，必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。47 / 47第六章 各項管理指標的承諾序號指標名稱公司指標%管理指標具體內容1綠化完好率99區(qū)內綠化布局合理優(yōu)美，花草與建筑、花基配置得當.2清潔保潔率小區(qū)內潔凈衛(wèi)生，空氣新鮮，日產日清，樓梯每天清掃二次，每月清洗一次，垃圾筒每周清洗一次，8小時衛(wèi)生保潔制3水電維修率99對影響業(yè)主正常生活的維修項目做到即報即修，一般性維修項目一個工作日內處理完成4維修工程質量合格率100分項檢查結合部位嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕二次返工5道路完好率及使用率98道路暢通無損壞，路面平坦、整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能6化糞池、雨水池、污水井完好率100排放通暢、無堵、井蓋完好無損，定期疏通、清理7路燈完好率99路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查，維護保養(yǎng)，保持潔凈8小區(qū)設備、設施完好率99確保小區(qū)設施設備使用功能正常，定期維修養(yǎng)護，完好無損9小區(qū)治安案件發(fā)生率24小時巡邏，確保業(yè)主無被盜、被搶事件，年度無重大刑事案件發(fā)生10消防設備完好率、消防供水率100消防系統(tǒng)設備完好無損，勤檢查維護，對消防供水系統(tǒng)定期檢修、試壓11火災發(fā)生率無加強防患措施，勤檢查及時消除隱患，常教育，多宣傳，發(fā)現(xiàn)問題及時處理12違章發(fā)生率建立巡視制度，跟蹤管理，及時