【文章內(nèi)容簡介】 暫停發(fā)放購買住房貸款。這一舉措一出，各路輿論和網(wǎng)民紛紛指出，這是為房地產(chǎn)真正降溫的一劑猛藥。 政策影響：從金融政策的角度，來限制第三套住房的購買，打擊異地購房等也是從需求市場來限定購房的，提高第三套房的門檻，讓需求市場過快增長的勢頭，得以緩解。關(guān)鍵詞：公積金貸款首付由兩成一律調(diào)整為三成某市政府：10 月 1 日《某住房公積金管理中心關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金貸款管理的通知》與購房市民關(guān)系最為直接的條款：一、借款人因購買自住普通住房而申請住房公積金貸款的，購房首付款比例由 20%恢復(fù)為 30%；二、借款人因購買自住普通住房申請住房公積金貸款時，本人及配偶尚有商業(yè)貸款余額的，應(yīng)將其原商業(yè)貸款余額與本次申請的住房公積金貸款額度合并計算其貸款償債能力，即將按規(guī)定計算的公積金最高可貸額度減其他尚未還清的住房貸款余額作為本次公積金貸款額；三、對在省內(nèi)其他城市繳存住房公積金而未享受公積金貸款政策的職工，在某購房申請住房公積金貸款時，其首付款比例不低于 50%。政策影響：恢復(fù)首套住房30％的首付款比例，二套住房公積金購房的首付款比例提高到50％，也是某市政府對于國際金融政策的深化，提高了購房門檻。n 針對供給市場的調(diào)控關(guān)鍵詞：加強(qiáng)土地增值稅的征收監(jiān)管加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。政策影響：加強(qiáng)土地增值稅的監(jiān)督與清查，將會對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過高定價等有效監(jiān)督，加快房地產(chǎn)稅費(fèi)的改革。對房地產(chǎn)價格過快上漲起到抑制作用。關(guān)鍵詞：加大住房建設(shè)計劃用地和保障性住房用地計劃的完成情況各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。政策影響：中央加大對保證性住房的供應(yīng)，能夠有效抑制房地產(chǎn)價格上漲過快的局面，加大中低收入人群的保障，加強(qiáng)工地計劃的完成監(jiān)督檢查，有利于加大房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)，緩解供需矛盾。關(guān)鍵詞：嚴(yán)厲打擊土地閑置、改變用途、捂盤惜售等違法違規(guī)行為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。政策影響：加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理，加強(qiáng)市場監(jiān)管，有效緩解市場人為制造的供應(yīng)緊張局面。n 其他政策關(guān)鍵詞：首套住房契稅下調(diào)9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部29日聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。自2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調(diào)，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。此次調(diào)整還涉及個人所得稅的優(yōu)惠政策。政策影響：國家鼓勵首套住房的購買，降低契稅等措施，針對性的對于首次置業(yè)的人群給予降低門檻，加大首次置業(yè)人群的保障。關(guān)建詞：加強(qiáng)房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第一條、《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）第三條同時廢止。政策影響：從稅費(fèi)方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)交易流通的規(guī)范。關(guān)鍵詞：《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知》10 月 20 日，銀監(jiān)會向各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知》，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，其中包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。通知列舉了套取貸款的四種形式：通過分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)“超過合同約定的動工日期 2 年未開發(fā)，應(yīng)無償收回土地使用權(quán)”的規(guī)定。由于缺乏對土地開發(fā)項目竣工時限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開工后，采用分期開發(fā)的方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時間；通過分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避領(lǐng)取預(yù)售證后 10 日應(yīng)開始銷售”的規(guī)定；通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目，規(guī)避“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定；通過抬高申報價格，規(guī)避“要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售”的規(guī)定，有的以抬高后的申報價格為依據(jù)，變相“捂盤惜售”，有的給實際銷售時隨意調(diào)整價格留下空間。 政策影響：發(fā)布上述通知的目的，一是控制風(fēng)險，二是配合調(diào)控。在目前調(diào)控繼續(xù)趨緊的大環(huán)境下，控制開發(fā)商資金成為樓市調(diào)控的重要方向，銀監(jiān)會列舉四類套取貸款的形式，意在警告開發(fā)商，如果仍然違法套取信貸，將出臺更嚴(yán)厲的政策，使得本來堪憂的開發(fā)商融資前景更加雪上加霜。關(guān)建詞：10 月 12 日央行提高六家銀行的存款準(zhǔn)備金率中國人民銀行：10 月 12 日央行提高六家銀行的存款準(zhǔn)備金率央行將對中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行 6 家銀行實行差別存款準(zhǔn)備金率，上述 6 家銀行的存款準(zhǔn)備金率將上調(diào) 50 個基點(diǎn)，期限為 2 個月，并將于本周內(nèi)繳款。政策影響：今年以來，央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使其由年初的 %提升至 17%。目前中國的經(jīng)濟(jì)從防經(jīng)濟(jì)增速下滑轉(zhuǎn)向防通脹的周期，在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下，央行通過運(yùn)用貨幣利率工具來回籠流動資金，此次上調(diào) 50 個基點(diǎn)后，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行及招行、民生銀行則需要執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率。市場預(yù)計，此次凍結(jié)的資金規(guī)模約 2800 億元至 3000 億元。未來如果通脹加劇，會進(jìn)一步采取相關(guān)措施。 2010年時國家宏觀調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年，4月份新“國十條”的出臺雖然對于抑制房價的過快上漲產(chǎn)生一定的作用，但仍然沒有取得政府預(yù)期的效果；10月份政府再度出臺政策，“提首付“、“提利率”、“停貸款”，有些地方政府出臺了“限購令“，已然對樓市形成了歷史性沖擊，近期在通貨膨脹預(yù)期壓力之下，政府更是開始收縮銀根，房地產(chǎn)行業(yè)再次走在十字路口。值得一提的是，政府每次調(diào)控政策，皆針對住宅市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出臺相關(guān)限制性政策。所以，從當(dāng)前判斷嗎，未來住宅市場面臨較大的發(fā)展風(fēng)險幾乎成定局，而對于商業(yè)地產(chǎn)而言，影響則相對較小，甚至是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好機(jī)遇，主要是因為政策調(diào)控之下，很多投資客戶由住宅市場轉(zhuǎn)入商業(yè)市場，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)的需求。根據(jù)某市招拍掛辦公室提供的數(shù)據(jù)，2010年上半年某市共成交46幅地塊，而2009年上半年某市成交了18幅土地，土地成交面積同比增長了96%，接近一倍。在土地成交金額方面，，相比2009年，土地成交金額增長了230%。從土地成交數(shù)據(jù)來看，新政前后某土地市場最為狂熱，地王頻繁出現(xiàn)。3月8日，北大資源分別以6888萬和15612萬的價格，拍得山師北院的兩幅土地，創(chuàng)造了北部地王，而兩幅地塊分別用以商業(yè)金融跟住宅開發(fā)。新政出臺后的4月23日，東拓置業(yè)經(jīng)過 200多輪舉牌，擊退中鐵、綠城、華新、海信、祥泰、中齊等多家知名企業(yè)，以181600萬的總價拍得遠(yuǎn)中興發(fā)展的兩幅地塊，每畝成交價格達(dá)到820萬。20092010年商業(yè)金融土地成交列表區(qū)域編號土地位置土地面積（㎡）用途容積率地上建筑面積（㎡）競得單位東部2009G028經(jīng)十東路以北，燕山新區(qū)A1西地塊21008商服地上≤，地下≤山東黃金置業(yè)2009G091歷下區(qū)經(jīng)十東路以南13728公建（商服）地上≤，地下≤54912山東省三名投資有限公司2009G103歷下區(qū)經(jīng)十東路以南，轉(zhuǎn)山西路以西4612商業(yè)金融地上≤，地下≤20754某市歷下區(qū)燕山工業(yè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)總公司、某市歷下區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司2009G104歷下區(qū)經(jīng)十東路以南，轉(zhuǎn)山西路以西34305商業(yè)金融地上≤，地下≤2010G001燕山新區(qū)C地塊內(nèi)，奧體西路延長線以東，石河嶺安置房以西商業(yè)金融地上≤，地下≤慶龍置業(yè)2010G007歷城區(qū)經(jīng)十東路以北,唐冶大道以西D地塊31129商業(yè)金融業(yè)地上≤，地下≤ 124516某名都置業(yè)有限公司2010G008歷城區(qū)經(jīng)十東路以北,唐冶大道以西E地塊118245商業(yè)金融業(yè)地上≤ ，地下≤ 某名都置業(yè)有限公司2010G039經(jīng)十東路以南,奧體場館以東32022商業(yè)金融業(yè)地上≤ 地下≤160110山東永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小計　　　　1249853　西部2009G010槐蔭區(qū)經(jīng)十路南側(cè)、臘山河西側(cè)33080商服地上≤，地下≤ 山東外海置業(yè)投資有限公司小計　　33080　　　南部2009G029市中區(qū)九曲片區(qū)A1地塊36991商業(yè)金融業(yè)（其中地上≤ ，地下≤）中海置業(yè)2009G040市中區(qū)九曲片區(qū)C3地塊65907商業(yè)金融業(yè)（其中地上≤ ，地下≤）中海置業(yè)小計　　102898　　　北部2010G020天橋區(qū)小清河北路北側(cè)6153商業(yè)金融業(yè)地上≤，地下≤山東北大資源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010G045天橋區(qū)北園大街南、運(yùn)輸新村路西12248商業(yè)金融業(yè)地上≤，地下≤55116 某四建集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司2009G071天橋區(qū)梁府片區(qū)三地塊11719商服地上≤，地下≤46876鑫苑置業(yè)小計　　30120　　　中部2009G018歷下區(qū)和平路南側(cè)，山大路東側(cè)商服地上≤，地下≤山東大舜天成置業(yè)有限公司2009G020市中區(qū)緯一路以東、經(jīng)二路以南67847商業(yè)金融業(yè)地上≤ ，地下≤某萬達(dá)2009G027歷下區(qū)濼源大街南側(cè)722商業(yè)金融地上≤，地下≤某萬基置業(yè)2009G062市中區(qū)勝利大街16328商業(yè)金融地上≤，地下≤89804山東出版集團(tuán)有限公司2009G063歷下區(qū)解放路北側(cè)、山大路西側(cè)商業(yè)金融地上≤，地下≤深圳華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小計　　　　　合計　　　　　 從上表可以看出，20092010年商業(yè)用地產(chǎn)品總供應(yīng)量為240余萬平米，這些產(chǎn)品涵蓋寫字樓、公寓以及商業(yè)，其中寫字樓產(chǎn)品約100萬平米，占42%；公寓產(chǎn)品約100萬平米，占42%；商鋪類產(chǎn)品約40萬平米，占16%。從20092010年商業(yè)土地成交情況來看，2011年2012年某市寫字樓市場預(yù)計將有100萬㎡體量的新項目入市，東部區(qū)域板塊新增供應(yīng)位列首位，約50萬㎡，占50%；其次為中心區(qū)域板塊，約30萬㎡，占30%；第三為山大路板塊，約15萬㎡，占15%；其余占5%。10月份，某共掛牌居住地塊8幅，成交3幅，掛牌商業(yè)金融用地7幅，成交3幅；10月，某共有15幅地塊掛出，比9月略有增加；共成交6塊土地，其中居住用地3幅，㎡；商服用地成交3幅，㎡，3幅土地均在東部區(qū)域。二次調(diào)控以來，某土地市場出現(xiàn)階段性的低迷，尤其是住宅用地，拍賣時大部分以底價成交；與住宅用地相比，商服用地市場表現(xiàn)搶眼，此次3幅商服用地競拍過程激烈，經(jīng)過15輪競價，最終被8億元總價拍得，折合每畝850萬元。由此看出，新政之下，開發(fā)商對商服用地表現(xiàn)出濃郁的熱度。綜合考慮10月份所成交地塊的位置和土地屬性，10月份土地成交價相對平淡，奧體文博片區(qū)的三塊小體量商服用地單價在600萬1000萬/畝，樓面價最高位3131元/平方米。南外環(huán)北側(cè)的兩位居住用地均未超過220萬元/畝。遠(yuǎn)郊長清區(qū)中心位置拍出了一幅近250萬元/畝的居住用地，值得關(guān)注。新政之下，某土地市場依舊表現(xiàn)火熱，政府對于土地的控制也比較謹(jǐn)慎，土地放量相對穩(wěn)定，土地成交價格保持了較快的增長，尤其是東部區(qū)域的土地成交價格；另外，近期在住宅市場政策緊逼之下，商服用地的出讓規(guī)模和成交規(guī)模都表現(xiàn)出活躍的局面，這預(yù)示著在未來兩年某將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新時期。某目前現(xiàn)有寫字樓多為金融企業(yè)類總部辦公及大型國有企業(yè)總部辦公場所，專業(yè)寫字樓供應(yīng)較少，整體寫字樓發(fā)展水平不高。在政府提出發(fā)展“省會經(jīng)濟(jì)”、“總部經(jīng)濟(jì)”的背景下，2006年以來某寫字樓的開發(fā)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，寫字樓的市場供應(yīng)不斷增多，寫字樓項目不斷涌現(xiàn)，以中潤世紀(jì)廣場、it總部基地為代表的大型寫字樓群項目出現(xiàn)，預(yù)示著某的寫字樓市場進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段。隨著某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及某都市圈的逐漸成形，某對周邊城市的聚集力愈漸加強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯提升，對城市辦公物業(yè)的需求也愈為明顯。在此推動下，未來寫字樓供應(yīng)項目在整體檔次及設(shè)備配置上有了明顯的提升，檔次不斷走高。作為某市CB D區(qū)域的濼源大街區(qū)域，憑借其便捷的交通、優(yōu)越的地理境、環(huán)境完善的配套，成為寫字樓開發(fā)及企業(yè)選址辦公的首選區(qū)域。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量中小型企業(yè)興起，濼源大街板塊難以滿足需求特別是交通和停車硬件受限。同時城市擴(kuò)散效應(yīng)日漸顯著，新的寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域必將生，某