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房地產開發(fā)企業(yè)收入確認的條件及相關法規(guī)與案例(編輯修改稿)

2025-05-25 02:01 本頁面
　

【文章內容簡介】 交付買受人之前，不能確認收入，所有收款計入“預收帳款”。 賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責任進行重大施工行動。 合同存在重大不確定因素，如退貨選擇權、法定產權的取得和移交。 賣方繼續(xù)涉入，如回購協(xié)議，投資報酬保證（如售后包租）、返本銷售。五、受托代建的商品房收入確認在房屋竣工交付之前，如果合同的結果能夠可靠計量，企業(yè)可根據(jù)完工百分比在資產負債表日確認收入。但條件是：有建造合同，且合同不可取消。其余應收款項能夠收回；開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。六、房地產開發(fā)企業(yè)收入確認難點（一）不同交易目的 房地產交易包括多種形式，如買賣、贈與、交換、對外投資、清償債務等銷售目的確認買賣形式下的交易所獲取收益為收入非銷售目的 回遷、償還債務（成本價、售價） 成本價－適用《債務重組》準則售價部分－應確認為收入（二）遵循所有權上主要風險轉移的原則，但房產證過戶需要較長的時間房屋產權證的辦理時間長的原因，主要原因有規(guī)劃變更、土地出讓金未交足、土地用途的變更、未完成竣工驗收等。這些因素對成本的計量都可能會產生影響。但開發(fā)商應在完成綜合驗收后，針對這些因素進行合理估計。房產證的辦理完畢應判斷為全部風險已轉移，而收入的確認遵循所有權上主要風險轉移的原則。（即不同意浙江天建的相關判斷，詳見案例四）（三）遵循經濟利益很可能流入企業(yè)的原則，但存在合同約定分期收款情形。 在企業(yè)取得預售證，并與買方簽訂了合同后，經濟利益很可能流入企業(yè)。但由于存在分期收款情形，每期是否能夠取得價款仍存在不確定性。因此以合同收款日確認收入，也應考慮價款是否能夠取得。 （四）商品房成片滾動開發(fā)，配套基礎設施和公共設施成本的分攤問題 成片滾動開發(fā)的項目有關公共建筑（如學校、變電室、人防工程等）、配套基礎設施（如大市政工程）的分攤，在前一期項目竣工驗收時，如果拿到后面各期項目的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》，并編制了相關總概算的條件下，應將有關共用公共建筑、配套基礎設施的成本在兩個項目之間合理分攤。如不能確定是否取得第二個項目的開發(fā)權，以及對于第二個項目是否受益，則不能分攤。（五） 五證不齊全或程序倒置時，如何判斷風險開發(fā)商在房地產項目開發(fā)時，可能會出現(xiàn)改變土地用途、規(guī)劃變更等情況，有時可能買方已經入住，但尚未取得合法的權證。如原土地用途為基建項目用地，實際已開發(fā)為商品房，住戶已經入住多年，土地成本仍不能可靠計量，主要風險是否已經轉移，則需要進一步制度規(guī)范。（六）合作開發(fā)項目中主辦方分給合作方利潤，如何操作？合作開發(fā)項目中主辦方收到合作方的項目款計入預收賬款，而合作方付出時計入預付賬款。合作方收到主辦方分給利潤，應首先沖抵原賬面預付賬款余額，多余部分如何處理？是否可計入投資收益？這樣可能與預付賬款不適應。故對于合作方付出時是否應該改為計入長期投資。（七）對房地產企業(yè)開發(fā)產品成本的分配，目前我們在實務中有兩種不同的觀點：一是以目標售價為基數(shù)分配確定各類房產（指住宅、寫字樓和底商）的成本。由于各類房產帶來的經濟利益不同，因此建安成本應該不同。二是以預算成本為基數(shù)分配確定各類房產（指住宅、寫字樓和底商）的成本。由于預算是根據(jù)設計規(guī)劃測算出來的，考慮了不同類房產本身的造價不同，因此建安成本應該不同。而同一類型的房產不同樓層的單位成本是相同的。（同浙江天建的第二種意見）。六、案例分析（一）銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的收入確認與帳務處理 案例：北京ABC房地產公司取得商品房預售許可證。于2003年6月1日起，對位于海淀區(qū)萬泉小區(qū)的一幢商品住宅樓開盤預售，以下為相關交易事項及相應的會計處理（不考慮相關稅費）：截至6月30日與10戶簽訂《房屋認購協(xié)議書》、收取訂金10萬元（1）分析：雖然交付定金的客戶很可能（大于50%）最終成為業(yè)主，但由于還沒有簽訂正式合同，對雙方約束都很有限。因此這時還不能很確定房屋是否能賣出。(2)判斷： 房屋未移交，風險由開發(fā)商承擔，報酬屬于開發(fā)商； 房屋由開發(fā)商管理和控制；房屋價款如為期房不定，現(xiàn)房基本確定；成本方面如果是現(xiàn)房，可以確定，如果是期房，則須待竣工決算后才能確定；成本方面如果是現(xiàn)房，可以確定，如果是期房，則須待竣工決算后才能確定。不能確認收入。7月30日與10戶購房者簽訂《商品房買賣合同》，每套房總價均為80萬元，收取首付款20% ,總價款160萬元。同時向銀行申請按揭貸款。合同約定11月15日前交付使用。（1）分析：根據(jù)合同及補充協(xié)議條款，雙方任何一方違約，應向對方支付違約金，同時對方可以在合同約定的情形下解除合同。簽訂購房合同后，絕大部分客戶都會履約，即使有退房情況也屬個別現(xiàn)象，因此這時可以確定能夠收到房款。 (2)判斷： 房屋未移交，風險由開發(fā)商承擔，報酬屬于開發(fā)商； 房屋仍由開發(fā)商管理和控制； 房屋價款可以確定；成本方面如果是現(xiàn)房，可以確定，如果是期房，則須待竣工決算后才能確定不能確認收入。 9月15日銀行批準9個購房人的貸款申請，開發(fā)商收取銀行支付的剩余房款576萬元，退還剩余的未批準貸款購房人的首付款16萬元（1）分析：貸款申請因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立，導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人 。（2）判斷：從收到按揭款到辦理完入住手續(xù)可能還要經過一段時間，但房屋移交前報酬、風
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【總結】