【文章內(nèi)容簡介】 受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。具體定價(jià)建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)：（1）總建筑面積：114000平方米。其中產(chǎn)權(quán)式酒店70000㎡ ，商業(yè)鋪面4000㎡，五星級酒店30000㎡，地庫10000㎡。（2）項(xiàng)目預(yù)測總投資費(fèi)用：79900萬元。（3）可銷售面積部分單位成本：7000元/平方米。3．8．2 平均售價(jià)制定建議（可銷售部分）：14300元/平方米具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購期），為了盡快使市場接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：12250元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（80%+90%）/2，即85%：銷售平均價(jià)格約為：12950元/M2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高105%：銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：14350元/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)14000元/M2的銷售價(jià)格。備注：此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格?？刂票卷?xiàng)目贏利水平，可通過銷售時(shí)對銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。9入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：● 主體工程已基本完成● 配套設(shè)施已全部到位● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對該項(xiàng)目的特點(diǎn)：● 自籌資金無法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；● 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速；● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對銷售信心的有力支持；● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售，而避免因拖延時(shí)間過長而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的宣傳認(rèn)購時(shí)機(jī)為2003年春節(jié)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定10 銷售方式定位銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該項(xiàng)目的銷售方式是：● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理● 以零散發(fā)售為主● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式● 采用組合式付款方式11 物業(yè)管理定位11 本項(xiàng)目經(jīng)營管理模式本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。12 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。13 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報(bào)。14 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義一、 中港度假酒店：中港度假酒店位于三亞灣陽光海岸規(guī)劃區(qū)，按照五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。二、 營業(yè)收入：中港度假酒店通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。三、 經(jīng)營管理成本：營業(yè)費(fèi)用、營業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、 可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。五、 會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。六、 免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第四章 管理范圍管理公司的管理范圍是乙方所擁有的中港度假酒店客房。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、 管理期限 客房委托管理期限為30年。每一經(jīng)營管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營管理合同書。二、 收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。（詳見《合同附件》）2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)管理中港度假酒店，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利： 甲方在管理期限內(nèi)將作為中港度假酒店唯一的獨(dú)立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營管理活動(dòng)。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。 義務(wù)： 甲方應(yīng)以五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把中港度假酒店管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報(bào)重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營收入開房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)247。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房價(jià)=酒店年客房經(jīng)營收入247。年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)費(fèi)用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費(fèi)用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會(huì)計(jì)年度終了的 天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法達(dá)到本合同的目的時(shí)； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時(shí)； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。目錄1． 產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式2． 基本運(yùn)行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營管理模式5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式1. 經(jīng)營管理公司。，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將中港酒店的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 。，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報(bào)。、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。；，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。二、 基本運(yùn)行管理 客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作一次性配備）基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場價(jià)格調(diào)整）： a、客房基本運(yùn)行費(fèi) 按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/㎡*月。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。 c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；＊ 公共場所的用水、用電；＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險(xiǎn)的費(fèi)用；＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；＊ 辦公費(fèi)；＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用；＊ 其它管理開支。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。分配客源時(shí)要遵照市場規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 （2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房價(jià)的折扣價(jià)支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或Email中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店