【文章內容簡介】 每周一對給水系統(tǒng)進行檢查維保，對設備進行清潔。每周二對配電系統(tǒng)及各樓棟的配電箱（柜）進行檢查保養(yǎng)。每周三柴油發(fā)電機進行檢查維保，每月15日運行柴發(fā)10分鐘，帶負荷10分鐘。每周四對消防系統(tǒng)，安防系統(tǒng)進行檢查保養(yǎng)，監(jiān)護運行情況。每周五對風機系統(tǒng)進行檢查保養(yǎng)。電梯維保：每月對每臺電梯進行二次維保。上述維保應作好記錄。b．維修班每月25日提交維保計劃給工程部審核，較大的檢修工作或需要材料，需提出計劃，報管理處主任審核；工程部負責安排每周的維保工作，負責每月的水、電費用的計算并報管理處主任；檢查對設備的維保情況；負責特約維修、維保業(yè)務并報管理處主任審核。c．在對業(yè)主的維修中，接到維修單后應在15分鐘內趕到現場，表明身份的證件（工作牌）并向業(yè)主示意，向業(yè)主說明來意，經業(yè)主同意后穿上鞋套方可進入室內進行維修，使用的工具應輕拿輕放，避免損壞業(yè)主的物品，如有損壞，照價賠償，維修完工后，請業(yè)主在修單上簽字，將維修現場的垃圾清掃于凈，不允許接受業(yè)主的禮物。 建立信息反饋體系，全員管理意識：管理員、護衛(wèi)隊員、清潔工在巡樓檢查或工作中應注意公共設施設備、防火門、管井門、電井門、消防器材、地磚、花臺、植物、水池、噴泉、長廊、文化設施、休閑椅、庭院燈、草坪燈、鐵花圍墻、攝像頭、對講機等設施是否完好，公共場所環(huán)境衛(wèi)生是否于凈，發(fā)現需要維修的應及時開維修單進行維修整改，發(fā)現業(yè)主的家門未關時應敲門提醒業(yè)主關好房門，及時提醒制止業(yè)主、住戶違反《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理規(guī)定》的行為。發(fā)現可疑現象，要及時報告?？蛻舨吭陂_出維修單時，應填寫清楚地點、開單時間，并對該問題進行跟蹤，直到整改完畢業(yè)主滿意為止，并將整個情況作好記錄。（二）內部管理1． 內部管理特點：（1）在充分肯定人的主觀能動性、強調“以人為本”的同時，為規(guī)范員工的個體差異與缺陷，應充分運用現代化的質量管理體系，使全體員工的各項工作行為最大限度地符合企業(yè)整體經營管理的需要，從而使全體員工的共同行為與企業(yè)的宏觀效益與戰(zhàn)略目標達到和諧共鳴。（2）在“以人為本，服務第一”服務業(yè)主、住戶，服務社會的同時，強調將服務、管理工作有效的轉化為企業(yè)生存之本，轉化為企業(yè)經濟增長點的企業(yè)經營思想，即一手抓管理、服務，一手抓經營、增效。（3）在內部管理上嚴格推行ISO9000質量體系踏踏實實謀事的同時，積極做好項目、企業(yè)的公關宣傳工作，通過提升住戶滿意度、美譽度及申報、參評各項優(yōu)秀大廈工作，為豐富紳帝物業(yè)企業(yè)品牌，添磚加瓦。 ： （1）建立規(guī)范而人性化的全員管理模式：用公司優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工，用全面實操性的作業(yè)文件指導，規(guī)范每一位員工，從而實現工作環(huán)節(jié)程序化，工作質量標準化，服務工作優(yōu)質化，工作監(jiān)督規(guī)范化，運作管理科學化，經營管理市場（成本）化的具有紳帝物業(yè)管理模式。（2）組建學習型的員工隊伍，通過企業(yè)的不斷培訓，不斷提升服務質量和工作質量，實“追求更好，持續(xù)改進”的管理理念。使企業(yè)始終保持市場競爭的優(yōu)勢。 （1） 管理處的所有工作一切圍繞以業(yè)主的需求，業(yè)主最大限度的滿意為主題。管理處全體員工將認真貫徹公司“三不”與“三嚴”（不講客觀、不講私情、不搞下不為例；嚴而公正、嚴而有度、嚴而有情。）的管理原則，老老實實做人，踏踏實實謀事； （2） 建立規(guī)范而人性化的全員管理模式。用公司深厚而優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工；用健全而實操性很強的作業(yè)文件去指導、規(guī)范員工；用相互監(jiān)督管理的體制去促進員工。培養(yǎng)高素質的員工隊伍。 （3） 管理處全體員工必須強化服務意識，提倡微笑服務的工作作風，倡導“做業(yè)主朋友、真誠為業(yè)主服務”的服務理念，推行熱情、周到、耐心、仔細的服務方式，以業(yè)主需求為工作出發(fā)點，以優(yōu)質服務提升業(yè)主滿意度。 （4） 結合實際全面推行QEM體系，保證服務質量同時，在前期的管理中作到精打細算，把管理處的成本降低到最低線上，力爭做到花最少的錢辦最大的事。 （5） 在整個管理過程中做到兩個充分：充分做到周、月、季的調查、檢查、平衡、監(jiān)控；充分做到出現問題“三不放過”：責任人的處罰、事故原因的分析和整改不放過。（6） 推行兩到位、兩不準 兩到位：現場指揮檢查、監(jiān)控、研究、解決問題到位；社會各綜合職能部門需要協(xié)調的事宜到位。 兩不準: 辦事不準推諉；重大疑難問題匯報不準過夜。 （7） 內部實行責任制、績效考評和末尾淘汰制度。管理目標、經濟指標與崗位績效工作掛鉤,連續(xù)3個月或年度累計5個月度考評最后一名自動淘汰。具體工作中：，,統(tǒng)一佩帶工作牌和穿戴工作服。：（1）小區(qū)、大廈工作周會：每周一召開，傳達上級文件，會議精神，總結上周工作,布置工作，討論決定本小區(qū)、大廈重大問題。（2）大廈班前會：每周15早上上班時召開。集體背誦公司宗旨，傳達上級指示和會議精神，講評頭天工作，布置當天工作任務。，及時掌握我們服務中的不足和業(yè)主的需求。，熟悉每一位業(yè)主的名字，并掌握每一位業(yè)主家庭基本情況。實行首問引導制，態(tài)度熱情、語氣親切，處理問題及時。處理投訴始終以業(yè)主為中心，通過持續(xù)不斷的改進，不斷滿足法律法規(guī)和業(yè)主的需要。通過處理業(yè)主投訴，檢討和發(fā)現我們工作的失誤和薄弱環(huán)節(jié)，通過不斷整改，不斷提高我們的服務質量和工作效率，從而最大限度地提高業(yè)主滿意度。（三）管理處檢查制度： 日檢：前期9：00—9：30 后期每周一次ａ．早上9：30—10：00召開管理處碰頭會，檢查昨天的工作情況， 安排今天的工作及需要注意的問題。ｂ．對護衛(wèi)部、工程部、客戶部工作進行一次檢查，并進行審核簽字。 周檢：每周對管理處各崗位工作進行一次覆蓋性的檢查，將檢查結果作為案例在早上的碰頭會上公布討論，做好記錄作為考核依據，提出預防和整改措施。月檢：對管理處所報的報表，經濟指標完成情況進行檢查，審核簽字?？头糠詹恐鞴苋諜z：對客戶服務部各崗位的工作進行一次檢查，并進行審核簽字，對違反公司規(guī)定的行為作好考核記錄，加強裝修工作的檢查，對管理員、保潔員工作進行抽檢二次。周檢：對環(huán)境、清潔、接待、禮儀、客戶部的記錄進行一次檢查并簽字，作好記錄。月檢：檢查匯總各種報表報管理處主任、匯同管理處對大廈進行一次工作檢查，同時檢查檔案整理工作。3．護衛(wèi)部主管： 日檢：、巡更系統(tǒng)進行一次檢查 周檢: 對大廈內消防設施備作一次檢查，作好記錄，同時對存在的安全隱患出整改意見，作好記錄。 月檢： 每月5日前將安全消防檢查情況報管理處主任，配合公司安全檢查，并對通報提出的問題落實整改措施。4．工程部維修主管： 日檢： 對運行的設施設備進行一次檢查，作好記錄。每天對維修的工作記錄，巡查表進行檢查簽字。對違反公司的行為作好考核記錄。 周檢：每周對大廈內的設施設備進行一次大檢查（消防系統(tǒng)、管網系統(tǒng)、運載系統(tǒng)、公共照明、車庫收費、安保、門禁、風機、柴發(fā)系統(tǒng)等），并將檢查結果作好記錄。檢查工作計劃完成情況。 月檢：對設施設備的運行狀況、清潔衛(wèi)生、設備房的清潔等進行全面檢查。檢查月、季計劃是否完成，下月的工作計劃。檢查設備運和臺時統(tǒng)計工作。（四）資產管理（物業(yè)經營，租賃措施）(1)根據大廈業(yè)主的各種要求，管理處開展需求管理。，開展需求服務，物業(yè)公司以集成商的身份，幫業(yè)主組織營運商，如組織商家進行裝修材料的配送，電器設備的安裝，裝修垃圾的清運等。，物業(yè)公司定期對業(yè)主需求進行調查，對周邊市場進行調查，整合周邊服務資源，達到對業(yè)主的全面服務。(2)設備設施及電梯管理小區(qū)、大廈的設備設施和電梯是全體業(yè)主的共同財產，各種設施設備的正常運行是物業(yè)增值保值的根本保證，為保證全體業(yè)主的房屋資產得到增值保值，除管理處工程部的日常維護外，紳帝物業(yè)特委派下屬專業(yè)電梯維保分公司和公司總部設備設施部強強聯手，以公司技術平臺專家為依托，根據小區(qū)、大廈設施設備的不同特性，進行專業(yè)化，科學化，規(guī)范化的管理，達到使大廈物業(yè)增值保值的目的。(3)物業(yè)的資產管理 ，摸底；走訪附近房介所，咨詢該小區(qū)、大廈樓房出租價格；列出當地同類房屋出租價格表 ,代理業(yè)主與銀行聯系融資事宜。，保值：，通過創(chuàng)建區(qū)優(yōu)、市優(yōu)，使租價提升。 ，承擔租賃工作針對承租人開展特殊服務。讓承租人享受到比在別的小區(qū)、大廈更好服務。通過口碑提升出租租金。 、大廈業(yè)主，全以委托物管代理出租事宜，有利于控制房源，防止業(yè)主相互競爭殺價，或組織業(yè)主成立出租分會，形成價格聯盟（建議）。 ，有效提高出租率。，統(tǒng)一發(fā)布廣告信息。 ，盡可有篩選適全本大廈入住的承租人，篩選相對穩(wěn)定的承租人和物業(yè)投資者（建議）。 ，收集他們事業(yè)成長，生活幸福的事例，編成故事，在當地宣傳，宣傳該大廈，是事業(yè)成長，生活幸福的風水寶地，并在當地形成口碑，提高或保持租金。 ，物業(yè)政策信息，幫助業(yè)主分析市場行情，有效提高出租率。（4）房產物業(yè)投資回報分析九、綜合服務項目組合設計（一） 星級酒店式便民服務項目（無償服務）類別項目內容家政服務提供留言、叫醒服務，重要事件的備提醒服務等代理聯系搬家公司配備急救藥箱代召出租汽車代為聯系家教代辦旅游服務商務服務代辦保險服務代辦銀行開戶代購飛機、車船票代訂送水服務代收郵件服務代訂報刊、雜志代訂牛奶臨時代為保管小件物品代訂酒店客房雨天外借雨具禮儀服務組織業(yè)主聯誼活動喜事慶典建議代為聯系禮儀公司大廈內代訂禮品、鮮花咨詢服務本物業(yè)簡介，物管部門電話、樓層引導黃頁電話薄、交通時刻表、本市地圖備查專業(yè)裝修公司提供裝修設計咨詢服務來訪登記服務建立詳盡的業(yè)主檔案，為業(yè)主提供溫馨式特別服務文化娛樂 服務義務檢查燃氣管道漏氣情況，宣傳消防知識義務宣傳家庭安全用電常識建立中青年活動，組織青年交誼活動（二） 星級酒店式便民服務項目（特約服務）項目項目內容日常維修服務疏通下水管道安裝燈具、門鈴、廚柜修理、更換水表、電表（不含材料）修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）修理窗簾、拉窗等（不含材料）清洗安裝排風扇、油煙機安裝分體式空調、窗式空調清洗安裝空調過濾器、空調加氟利昂家用電器維修、鐘表維修家裝維修家政