【文章內(nèi)容簡介】 塔東路交叉口商辦、文娛25219330020云龍山莊云龍山南坡旅服、文娛12185160022A關(guān)莊社區(qū)湖北路中段北側(cè) 商業(yè)居住 93740 7000毛地拆遷22B韓山社區(qū)湖北路西端 商業(yè)居住 213293 毛地拆遷22C中院北面中級人民法院北側(cè) 居住 81471 23A 地塊解放南路與和平路交叉口商業(yè)19679暫無24汽運公司響山北側(cè)居住 800780025朱莊倉庫祥和小區(qū)東側(cè)商住 10419100026五金市場 三環(huán)東路北端兩側(cè)市場 1195023600拆遷合計10宗81579959250注：出讓年限，商業(yè)40年，市場40年，居住70年，綜合50年。21號地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。樓面地價是根據(jù)掛牌底價所測算，不是最終結(jié)果，僅供參考，如22號樓面地塊與事實明顯不符；綜合底價不含相關(guān)稅費。二、近期土地成交信息（2006年）編號地塊坐落性質(zhì)面積（㎡）成交時間容積率樓面地價(元/㎡)成交價（萬）競得人15世紀(jì)大道東淮塔東路南商業(yè)17446056191600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武市場西商業(yè)2883056191010徐州宣武小商品市場7淮海西路北，工農(nóng)路西住宅33440056196280徐州市財苑房地產(chǎn)12食品城南， 姚莊東綜合3169590562921700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路西商住商辦2707220562919600上海綠地集團10民祥園東慶豐路西住宅3542420562937900上海綠地集團13食品城南綜合1698320572014000徐州中川房地產(chǎn)合計1165524102090三、徐州土地市場分析從徐州市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面積多。出讓土地總面積大幅提高，在短短的兩個月內(nèi)，土地成交面積達1165524㎡，預(yù)計建筑面積達150萬㎡左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬㎡左右。二是出讓單價較高。住宅的樓面地價平均達700左右，而且還不包括相關(guān)稅費。商業(yè)的樓面地價達2000左右，如8號地塊樓面地價達到3000余元。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達50000㎡左右，出讓金額達到5000萬元以上，如21號地塊綜合地價達到9個億。根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會導(dǎo)致今后23年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會導(dǎo)致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。樓面地價的提高必然會導(dǎo)致今后房價的上漲，而未來幾年房地產(chǎn)市場的競爭會非常激烈，樓盤的價格會受到壓制，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間會大幅下降。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場的門外，這項措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開發(fā)商必然是融通資金能力強、有核心競爭力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開發(fā)商的注冊資金達到6000萬元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開發(fā)商的進入土地市場的門檻，從另外一個角度看，是在為一些大型開發(fā)商獲得土地增加籌碼。四、徐州項目的土地價值判斷項目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學(xué)。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，隨著徐州城市化進程的不斷推進，以及城市南延，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Φ?，根?jù)2006年2007年土地成交情況統(tǒng)計，云龍湖片區(qū)土地市場每畝地價已升至120150萬，根據(jù)最新的市場行情來看，土地成交價格仍然有一定的上漲空間，宗地依靠礦業(yè)大學(xué)、徐礦集團等當(dāng)?shù)剌^有影響力且與政府有深厚淵源的企業(yè)參與洽談，土地成交價格可以有效地得到控制。66萬/畝的土地是遠遠低于市場價格，在后期項目的開發(fā)過程中，可使企業(yè)的開發(fā)占據(jù)主動地位。華美**房地產(chǎn)隸屬于徐州礦業(yè)集團，自02年組建以來。在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊伍，對外依托集團公司的區(qū)域影響力，對內(nèi)整合資源，形成了融開發(fā)建設(shè)、市場調(diào)研、營銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，06年山水華美**項目、沁園項目、潤園項目的成功開發(fā)，使其成為徐州房地產(chǎn)市場較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量達到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為徐礦集團新的利潤增長點，我司自2003年以來我司與徐州礦物集團一直保持著良好的溝通，在后期的不斷溝通與了解過程中，兩司逐漸培養(yǎng)了深厚的感情，合作基礎(chǔ)深厚。第六部分 徐州項目競爭個案分析美麗樵村 物業(yè)類別: 普通住宅建筑類別: 多層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口價 格：起價:，均價2500元/平方米開 發(fā) 商: 江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址: 銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話: 051682287777 82287888入住時間: 200731容 積 率: 綠 化 率: 37%樓層狀況: 6幢多層共133戶 三層商鋪2幢項目介紹:項目占地19畝，綠化率為37%。由6幢133戶海派住宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業(yè)用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點有規(guī)律的散落宅間………由上海同濟大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計，居住空間，開合得宜，層次有序.整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動靜結(jié)合的視覺美感，建筑單體設(shè)計巧妙地將流暢簡潔的平屋頂，以及富有動感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終 點 站：11路 新淮線（美麗樵村水泥廠）等公交車周邊配套:中 小 學(xué): 師大附小，管道小學(xué),幼兒園:管道幼兒園，雙語幼兒園,郵局:銅山**郵電局,銀 行: 中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，中國銀行,醫(yī)院:銅山**縣中醫(yī)院. 永新人家物業(yè)類別: 普通住宅建筑類別: 多層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 銅山**新區(qū)樵村（美麗樵村東隔壁）價 格：起價1800元/平方米，均價2000元/平方米，一房一價開 發(fā) 商: 徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址: 項目現(xiàn)場售樓處電話：83506888/86308666樓層狀況: 5棟多層 1棟綜合樓 1棟小高層項目介紹：該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個，陽光廣場和中心花園各一處。環(huán)線位置: 無占地面積: 總建筑面積: 20000平方米開發(fā)周期: 總 戶 數(shù): 近300戶停 車 位: 155項目區(qū)位圖：(略)第七部分 徐州項目的銷售價格一、徐州銅山**區(qū)總體概況隸屬江蘇省徐州市。古稱“大彭氏國”，迄今已有5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。 銅山**，耕地面積156萬畝，轄20個鎮(zhèn)一個農(nóng)場、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2005年，預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），是“九五”，%。銅山**縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟特點。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯—連云港）、京福（北京—福州）、京滬（北京—上海）、徐宿寧（徐州—宿遷—南京），高速公路出入口8個。國道4條：104（北京—福州）、206（煙臺—汕頭）、310（連云港—天水）、311（徐州—西峽）。26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設(shè)。內(nèi)陸水運，京杭大運河斜貫縣域東西，有貨運碼頭55個，15條航線最大通航能力達1000噸級。遠洋運輸，銅山**距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運輸，銅山**距徐州觀音國際機場40公里。銅山**縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20余種，其中煤炭儲量18億噸、鐵礦石儲量1億噸、石灰?guī)r儲量25億噸、白云巖儲量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲量3億噸、耐火粘土儲量12億噸。 銅山**縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟作物面積150余萬畝，其中，蔬菜面積88萬畝，年產(chǎn)量16億公斤。、生豬飼養(yǎng)60余萬頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬只、家禽飼養(yǎng)2100萬羽。全縣林業(yè)用地80余萬畝，活立木蓄積300萬立方米。果樹種植面積30余萬畝，果品年產(chǎn)量近20萬噸。銅山**縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛奶業(yè)是銅山**最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團作為中國500強企業(yè)、國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗3萬余噸、高檔針織面料1萬噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬米、牛仔布1000萬米。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬噸、鋼及鋼材100萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥500萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達15億只。 銅山**縣的工業(yè)園建設(shè)。銅山**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟增長點，開發(fā)區(qū)享有“大學(xué)城”之美譽，中國礦業(yè)大學(xué)、徐州師范大學(xué)、徐州工學(xué)院、徐州建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥專科學(xué)校等近20所院校坐落其間，在校生逾5萬。開發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類企業(yè)700余家，投資總額逾50億元，其中外商直接投資項目26家?；拘纬闪私?jīng)機械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 銅山**縣的投資軟環(huán)境： 銅山**縣人民政府設(shè)立的行政審批中心實行“一站式”審批、“一條龍”服務(wù)、公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事程序，竭誠為投資者服務(wù)。為確保對投資者的回報，凡是國家和省市出臺的各項優(yōu)惠政策在銅山**縣都能夠得到充分落實；對投資千萬元人民幣以上的工業(yè)項目將列為重點項目并發(fā)給“綠卡”，在建設(shè)期間減免16項行政性收費；在項目用地方面，根據(jù)項目投資規(guī)模、稅收貢獻等實行一事一議的“彈性地價”；對固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項目，作為個案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策。銅山**，始終確立“投資者是上帝”的理念，嚴(yán)格規(guī)范行政行為，努力為投資者創(chuàng)造安全、寬松的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，確保投資者的合法權(quán)利不受