【正文】 追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標準，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應”的作用。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時機，懂得運用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費時間會做那些不值得去做的事情。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學習正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。經(jīng)常和成功人士在一起心理學研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習慣，甚至是行為習慣。當然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費于許多毫無價值的決定上面。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。”的確，精妙、高超的語言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認為現(xiàn)代職場人士必備素質(zhì)之一。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。一個高效能人士應當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎來開展工作的社會。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認清時間的價值，認真計劃，準時做每一件事。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習慣。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。在紛繁復雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。”而壞習慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。保持身體健康，遠離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質(zhì)。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。一名高效能人士應當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。不斷學習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。習慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。”習慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習慣。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關系。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。要事第一創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋?！锎隧椖咳缒茼樌_發(fā)，可以說是公司進行異地開發(fā)的試金石，如果能夠立即開展項目運作，不但能彌補公司后續(xù)項目不足的困境，為公司的可持續(xù)性發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，也將不斷摸索的過程中，總結(jié)經(jīng)驗教訓進一步提升公司的開發(fā)能力?！镂宜究膳c華美**協(xié)商可以礦大職工宿舍代建為合作開端，一來以低風險項目熟悉環(huán)境進一步了解當?shù)厥袌?，二來為后期項目升值贏得緩沖時間（土地升值，項目資本運作）?！锶A山路項目，從土地洽談、前期調(diào)研開始，是公司對二線房地產(chǎn)市場的首次正式涉獵。從宗地競標方徐礦集團來看，其本身在手項目待開發(fā)的較多，尚有100萬平方的建設量，故本項目從現(xiàn)階段看是徐礦集團的土地儲備項目，預計會先動一部分（礦大職工宿舍約160畝），剩余地塊可統(tǒng)一規(guī)劃并等待土地升值，項目利潤提升。待四證齊全后，辦理貸款抵押（銀行、相關信托機構(gòu)），獨立開展項目運作。以項目公司名義取得土地根據(jù)前期土地款的支付情況對項目公司的股權(quán)作劃分（，華美**，雙方共同取得華山路項目，則項目公司的股份配置為30%、70%），土地證取得后，華美**公司委托我司進行項目運作，雙方股東決議通過，我司利用四證辦理貸款抵押（銀行、相關信托機構(gòu)），開展項目運作，其間所發(fā)生的債權(quán)債務由我司獨立承擔，后期項目收益雙方約定分成。在后期項目運作的過程中可采取以下幾種方式：以項目公司名義取得土地根據(jù)前期土地款的支付情況對項目公司的股權(quán)作劃分（，華美**，雙方共同取得華山路項目，則項目公司的股份配置為30%、70%），土地證取得后，如果雙方共同統(tǒng)一開發(fā)，在資金籌措方面，可利用四證辦理貸款抵押（銀行、相關信托機構(gòu)），所獲得的資金基本可解決后期開發(fā)資金。國家政策風險：2007年以來，全國各個主要城市房屋價格上漲異常，引發(fā)了國家主管部門的高度重視，同時銀行加息壓力越來越大，后期對于住宅未來的國家政策壓力還存在不確定性，需要充分考慮。 2008年銷售25%住宅2009年銷售55%住宅2009年銷售20%住宅綜合銷售價格2979元/平方,車庫50000元/個綜合銷售價格3325元/平方,車庫50000元/個綜合銷售價格3712元/平方,車庫50000元/個銷售類別：單價/面積金額（萬）單價/面積金額（萬）單價/面積金額（萬）銷售收入：2979/38519114743325/84742281773712/3081511439車庫銷售收入單價/數(shù)量：50000/283合計：1415萬收入合計：52505?。ㄈ?、總體毛利： 總體毛利=項目銷售收入項目成本=52505萬38008萬=14497萬元 投資回報率=總體毛利/項目成本（項目總投資）=14497/38008=% 第九部分 徐州項目風險說明財務風險：由于前期土地款需要集團先注資金，再由信托進入，拿到四證后，信托退出，銀行進入，前期資金需求量大，不僅對于公司而且對于集團都有很高的融資要求。預計2008年銷售25％，2009年實現(xiàn)銷售55％，2010年銷售剩余的20％銷售價格預測：見第七部分內(nèi)容二、項目收益情況依據(jù)20074徐州銅山**國土轉(zhuǎn)讓公告的內(nèi)容：地 塊編 號地 塊座 落總面積(m2)規(guī)劃用途出讓年限（年）容積率建筑密度綠地率供地條件2007－4漢王鎮(zhèn)望城村居住70≤24%≥35%現(xiàn)狀土地價格為：36360萬元，此次測算時按照底價：66萬元/畝，樓面價格為：707元/平米測算。2008年5月開始基礎施工，2009年1月封頂，2009年3月項目配套設施完工，2009年6月辦理竣工驗收。另外：由于供求比差異是目前徐州市場導致區(qū)域漲幅的主導因素，但是銅山**區(qū)域目前供應量非常少，作為保守估計來判斷未來兩年的價格如下：徐州銅山**區(qū)域未來兩年的價格判斷：2008年項目市場參考價格：2669元/%=2979元/平米2009年項目市場參考價格：2979元/%=3325元/平米2010年項目市場參考價格：3325元/%=3712元/平米第八部分 徐州項目財務測算一、徐州項目周期項目整個項目周期為四年，即2007年10月至2010年10月，具體分為三個階段：第一階段：2007年10月－2008年4月項目前期考察論證，取得土地，項目規(guī)劃設計以及項目開工前的準備工作。四、徐州銅山**區(qū)房價走勢的判斷而市中心的價格始終會高于其他區(qū)域，但其他各區(qū)域價格會逐漸趨同，從而形成一個合理的“地級差”。主要原因：一是房地產(chǎn)市場運行的慣性所致，而市場交易價格對市場的變化反映滯后，造成二季度的市場價格漲幅較大；二是按照國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求和部署，我市對房地產(chǎn)市場各種行為進行了規(guī)范和調(diào)控，同時及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關信息，極大地增加了市場信息的透明度，一定程度上遏制了市場投機行為。 區(qū)238 26125 0 0 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1314 140906 0 0 豐 縣813 73848 11 1164 沛 縣184 17690 0 0 邳 州25 2614 3 298 新 沂400 43817 9 1220 賈 汪0 0 0 0 睢 寧0 0 0 0 銅 山0 0 0 0 在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房價格（2007年5月掛牌）：小 區(qū) 地 段裝修程度面積價格二手單價金土地花園毛坯房150平米33萬2200元/平米金土地花園簡單裝修100平米25萬2500元/平米望城花園毛坯房85平米17萬2000元/平米銅山**醫(yī)藥中專普通裝修94平米2394元/平米望城花園毛坯房110平米22萬2000元/平米漢