【正文】 另：該宗地現(xiàn)經(jīng)過礦業(yè)大學(xué)與銅山縣土地主管部門洽談土地價(jià)格部分已經(jīng)確定為 66 萬 /畝，土地的用途方面經(jīng)過多次磋商，也作了一定的調(diào)整，由原本多層小高層的形式轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬有「邔勇?lián)排別墅的混合用地，產(chǎn)品的售價(jià)方面也將有較大的提升，項(xiàng)目開發(fā)利潤也將相應(yīng)上升，目前，在整體土地市場的運(yùn)作來看，可以在土地掛牌公式以前，與政府達(dá)成如此明確且優(yōu)惠幅度較大的共識(shí)，并不多見。 以項(xiàng)目公司名義取得土地 根據(jù)我司出資情況，待土地取得后，我司擁有單獨(dú)的土地證（整體土地證拆分），對(duì)本土地獨(dú)立運(yùn)作。（其間所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由項(xiàng)目公司根據(jù)股本結(jié)構(gòu)分別承擔(dān)）項(xiàng)目可以礦大校舍為第一期，若進(jìn)展順利，可在 09 年完成交付工作，若以 2500 的售價(jià)出售，則有 億元的收益，我司將可收回 億元的資金。 第十部分 XX 市項(xiàng)目運(yùn)作建議 項(xiàng)目以項(xiàng)目公司的形式運(yùn)作：根據(jù)華美公司與其他公司合作的模式，項(xiàng)目公司以華美（徐礦）占絕對(duì)控股為合作前提。 市場風(fēng)險(xiǎn)： 異地開發(fā)，公司尚未有成熟的經(jīng)驗(yàn)可循，對(duì)于 XX 市場的把握度和市場預(yù)判性就非常重要，但是市場風(fēng)險(xiǎn)是始終存在的，無論對(duì)于銅山區(qū)的住宅消費(fèi)市場和XX市地區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，都還存在一定的不可預(yù)見性，由于對(duì)于 XX 市場的后期大量工作還主要依靠徐礦集團(tuán)的支持。 項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （一）、項(xiàng)目成本： 土地面積（平方米） 110000 總建筑面積（平方 米） 164077 多層建筑面積（平方米） 123262 地上建筑面積（平 方米） 154077 高層建筑面積（平方米） 30815 地下建筑面積（平 方米） 10000（車庫： 283 計(jì)算） 序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位預(yù)算成本(元 /平方米 ) 總預(yù)算（萬元） 備注 一 土地成本 690 11326 66 萬元 /畝，含 4%土地契稅 二 前期費(fèi)用 137 2247 勘探費(fèi) 5 82 設(shè)計(jì)費(fèi) 12 200 監(jiān)理費(fèi) 4 70 造價(jià)咨詢費(fèi) 1 15 三通一平、臨時(shí)設(shè)施 10 160 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 105 1720 三 建筑配套成本 17676 多層 1064 13115 高層 1480 4561 四 開發(fā)管理費(fèi) 24 400 五 不可預(yù)見費(fèi) 24 400 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 1470 小計(jì) 2043 33519 七 銷售費(fèi)用 2% 68 1050 銷售總額按 52505 萬元 八 銷售稅金 % 223 3439 合 計(jì) 2334 38008 （二）、項(xiàng)目收入 （三年價(jià)格預(yù)測為基礎(chǔ)） ： 2020 年銷售價(jià)格按 2979 元 /平米考慮， 2020 年銷售價(jià)格按 3325 元 /平米計(jì)， 2020 年銷售價(jià)格按 3712 元 /平米計(jì)車庫： 5 萬 /個(gè)（ 30 平米 /個(gè)，共 1 萬平米地下車庫， 85%銷售，銷售量： 283 個(gè)）。 第三階段： 2020 年 1月 — 2020 年 2月 項(xiàng)目銷售階段。 第二階段： 2020 年 5月 2020 年 6月 項(xiàng)目施工建設(shè)階段。 四、 XX 市 銅山區(qū)房價(jià) 走勢(shì)的判斷 依據(jù)前文分析： 2020 年 XX 市年房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù) 2020 年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)，并且依據(jù) 2020 年三季度的南區(qū)價(jià)格 2798 元 /平米， 2020 年三季度的南區(qū)價(jià)格 2270 元 /平米： 兩年實(shí)際平均增長幅度為：（ 2798/2270— 1） /2X100%=% 考慮后期 2020 年、 2020 年仍將延續(xù)該增幅走勢(shì)。 因此， 2020 年 XX市年房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù) 2020年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房價(jià)會(huì)按各個(gè)區(qū)域會(huì)根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個(gè)相對(duì)高位。 從 2020 年 1— 9 月份商品住房均價(jià)來看， 4— 6月漲幅較大，其他月度漲幅都較小。 二、 XX 市銅山區(qū)域房屋價(jià)格 由于 2020 年銅山縣的新的房地產(chǎn)市場成交是零，見下表： 行政分區(qū) 累計(jì)成交情況統(tǒng)計(jì) 實(shí)時(shí)成交情況統(tǒng)計(jì) 成交套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交面積 鼓 樓 區(qū) 5430 587466 1 125 云 龍 區(qū) 7928 789396 14 1232 泉 山 區(qū) 17665 2034270 4 850 九 里 區(qū) 238 26125 0 0 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1314 140906 0 0 豐 縣 813 73848 11 1164 沛 縣 184 17690 0 0 邳 州 25 2614 3 298 新 沂 400 43817 9 1220 賈 汪 0 0 0 0 睢 寧 0 0 0 0 銅 山 0 0 0 0 在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房價(jià)格 （ 2020 年 5 月掛牌）： 小 區(qū) 地 段 裝修程度 面積 價(jià)格 二手單價(jià) 金土地花園 毛坯房 150平米 33萬 2200 元 /平米 金土地花園 簡單裝修 100平米 25萬 2500 元 /平米 望城花園 毛坯房 85平米 17萬 2020 元 /平米 銅山醫(yī)藥中專 普通裝修 94平米 萬 2394 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬 2020 元 /平米 漢府雅園 毛坯房 140平米 萬 2843 元 /平米 嘉慧園 毛坯房 216平米 40萬 1852 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬 2020 元 /平米 平均值： （忽略簡單和普通裝修） 2224 元 /平米 考慮到新房與二手房的價(jià)格存在很大關(guān)系，價(jià)格差考慮為 20%。為確保對(duì)投資者的回報(bào)，凡是國家和省市出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策在銅山縣都能夠得到充分落實(shí)；對(duì)投資千萬元人民幣以上的工業(yè)項(xiàng)目將列為重點(diǎn)項(xiàng)目并發(fā)給“綠卡”， 在建設(shè)期間減免 16 項(xiàng)行政性收費(fèi)；在項(xiàng)目用地方面，根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)等實(shí)行一事一議的 “ 彈性地價(jià) ” ； 對(duì)固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項(xiàng)目，作為個(gè)案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策 ?；拘纬闪私?jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 1992 年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 50 平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，開發(fā)區(qū)享有 “ 大學(xué)城 ” 之美譽(yù)， 中國礦業(yè)大學(xué)、 XX 市師范大學(xué)、 XX市工學(xué)院、 XX 市建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥?？茖W(xué)校等近 20 所院校坐落其間，在校生逾 5 萬 。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵 150 萬噸、鋼及鋼材 100 萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥 500 萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá) 15 億只。食品工業(yè)，位居中國食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛 奶業(yè)是銅山最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。果樹種植面積 30 余萬畝，果品年產(chǎn)量近 20萬噸。奶牛存欄量 萬頭、生豬飼養(yǎng) 60余萬頭、山綿羊飼養(yǎng) 70萬只、家禽飼養(yǎng) 2100 萬羽。 銅山縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國和江蘇省前列。 銅山縣資源豐富、煤炭電力資源充足。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，銅山距離連云港、青島、上海三大港口 分別為 200 公里、 500 公里和 800 公里。 26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設(shè)。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路 4條：霍連（霍爾果斯 — 連云港）、京福（北京 — 福州）、京滬（北京 — 上海）、徐宿寧（ XX 市 — 宿遷 — 南京），高速公路 出入口 8 個(gè)。 2020 年，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，是 “ 九五 ” 末的 倍，年均增長 %。具有 “ 漢代三絕 ” 之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。 環(huán)線位置 : 無 占地面積 : 平方 米 總建筑面積 : 20200 平方米 開發(fā)周期 : 總 戶 數(shù) : 近 300 戶 停 車 位 : 155 項(xiàng)目區(qū)位圖： 第七部分 XX 市項(xiàng)目的銷售價(jià)格 一、 XX 市銅山區(qū)總體概況 隸屬江蘇省 XX 市。由 6 幢 133 戶海派住宅和 2 幢沿街三層商鋪組成，其中住宅 13403 平方米，地下 2658 平方米，商業(yè)用房 3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點(diǎn)有規(guī)律的散落宅間 ??? 由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)， 居住空間，開合得宜，層次有序 . 第六部分 XX 市項(xiàng)目競爭個(gè)案分析 美麗樵村 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 多層 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 銅山新區(qū)黃河路與華山路交叉口 價(jià) 格： 起價(jià) : 萬元 /套 ，均價(jià) 2500 元 /平方米 開 發(fā) 商 : 江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 售樓處地址 : 銅山新區(qū)黃河路與華山路交叉口 售樓電話 : 051682287777 82287888 入住時(shí)間 : 202031 容 積 率 : 綠 化 率 : 37% 樓層狀況 : 6幢多層共 133戶 三層商鋪 2 幢 項(xiàng)目介紹 : 在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊(duì)伍，對(duì)外依托集團(tuán)公司的區(qū)域影響力，對(duì)內(nèi)整合資源，形成了融開發(fā)建設(shè)、市場調(diào)研、營銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈， 06 年山水華美項(xiàng)目、沁園項(xiàng)目、潤園項(xiàng)目的成功開發(fā)，使其成為 XX 市房地產(chǎn)市場較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量 達(dá)到 25平方米，位居 XX 市三甲之列。66萬 /畝的土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，在后期項(xiàng)目的開發(fā)過程中，可使企業(yè)的開發(fā)占據(jù)主動(dòng)地位。 四、 XX 市項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷 項(xiàng)目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學(xué)。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場的門外，這項(xiàng)措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開發(fā)商必然是融通資金 能力強(qiáng)、有核心競爭力的公司。 根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致今后 23年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會(huì)導(dǎo)致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。住宅的樓面地價(jià)平均達(dá) 700左右，而且還不包括相關(guān)稅費(fèi)。目前，掛牌信息還有土地面積 100 萬㎡左右。 w w o r d 9 o m 文 檔 資 源 網(wǎng) 二、近期土地成交信息（ 2020 年） 編號(hào) 地塊坐落 性質(zhì) 面積 （㎡） 成交 時(shí)間 容積 率 樓面地 價(jià) 成交價(jià) （萬） 競得人 (元 /㎡ ) 15 世紀(jì)大道東淮塔 東路南 商業(yè) 17446 05619 1600 XX市名城置業(yè) 8 鐵貨中街南，宣 武市場西 商業(yè) 2883 05619 1010 XX市宣武小商品市場 7 淮海西路北，工 農(nóng)路西 住宅 33440 05619 6280 XX市財(cái)苑房地產(chǎn) 12 食品城南， 姚莊東 綜合 316959 05629 21700 XX市天力房地產(chǎn) 11 民祥園東，慶豐 路西 商住 商辦 270722 05629 19600 上海綠地集團(tuán) 10 民祥園東 慶豐路西 住宅 354242 05629 37900 上海綠地集團(tuán) 13 食品城南 綜合 169832 05720 14000 XX市中川房地產(chǎn) 合計(jì) 1165524 102090 文檔資源網(wǎng) 三、 XX 市土地市場分析 從 XX 市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面 積多。 21 號(hào)地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。同時(shí)區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對(duì)較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價(jià)格的上升。 北區(qū) ：漲幅巨大（ %），同其他區(qū)域價(jià)格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價(jià)格谷地。市場顯示，此區(qū)域均價(jià)預(yù)計(jì)在 26002700 元 /平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在 10%以內(nèi)。 南區(qū) ；漲幅失真（ %），傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房價(jià)一直處于較高位運(yùn)行。各區(qū)簡述如下： 中心區(qū) ：漲幅較?。?%），主要原因新盤較少，同時(shí)高品質(zhì)樓盤沒有推出，可供應(yīng)量較?。毁徺I市場方面目前購房者對(duì)房地產(chǎn)地段價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，同時(shí)大戶型居多，相比其他區(qū)域總價(jià)較高，房價(jià)較難得到承受