【文章內容簡介】 一系列關于建設經濟適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。在棗莊市經濟適用房政策作為住房保障內容之一，有存在的必要。從本市來看，經濟適用房是經濟發(fā)展的必然，也是房地產市場的及時雨，是改善住房的必須手段。因此，從省市政策及實際情況來看，建設本項目經濟適用房是有政策保障的。微觀分析近年來，山東省大力發(fā)展經濟適用房建設項目，同時給下面各市指定經濟適用房建設任務，據(jù)相關資料顯示：2007年，棗莊市共建設經濟適用房項目15個，總建筑面積61萬平方米，總用地面積47萬平方米；極大地緩解了棗莊市建設用地指標緊張狀況，對穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產市場、提升城市水平起到了重要作用。 08年，，目前經濟適用房的建設得到了政府等部門的有力支持，市場良好。從棗莊市內經濟適用房建設情況和有關政策來說，在本項目所在地塊建設經濟適用房來解決部分居民的住房問題是可行的。經濟適用房發(fā)展歷程（1）醞釀時期：經濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。早在1991年6月份，國務院就在《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。（2）啟動、開建時期： 1991998年是房改的關鍵時期，也是房地產行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經濟適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 （3）高速發(fā)展時期：從1998 年經濟適用房開始興建以后，全國各地的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發(fā)展時期。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析房地產開發(fā)作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設法規(guī)，房地產售價受國家有關法規(guī)政策調控等。投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產開發(fā)決策者所關注的首要問題。《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務業(yè)，堅持市場化、產業(yè)化、社會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。調整優(yōu)化企業(yè)組織結構和產業(yè)布局，提升整體技術水平和綜合競爭力。《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《山東省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉變經濟增長方式，推進產業(yè)全面優(yōu)化升級。調高第三產業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。加快重點領域服務業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務和科技服務業(yè)；加快發(fā)展產業(yè)關聯(lián)度大、滲透性強的信息服務業(yè)、文化產業(yè)、旅游業(yè)和房地產業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿業(yè)和居民服務業(yè)。針對房地產業(yè)，要求建立合理的房地產供給結構，形成適應不同消費需求的房地產市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務及為其他行業(yè)服務的房地產業(yè)。鼓勵房地產企業(yè)做大做強，形成在全國有較大影響的房地產企業(yè)集團。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進程的加速推進，以及人們可支配收入隨著經濟增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。2007年以來，政府雖然加大了調控力度，收緊“銀根”“地根”、限制外資炒房等等，提高了房地產企業(yè)的融資成本，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從總體來看，當前房地產市場正在朝著宏觀調控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；2008年房地產開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產市場呈現(xiàn)出產銷兩旺的局面。在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。進入9月后，國家出臺了減息政策，對宏觀經濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時期內存在。房地產市場來看，自2006年以來，隨著涉房調控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用下，連棗莊市房地產供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產品品質不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。充分考慮居民購買力不同，在住房開發(fā)過程中，國家、省、市各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃，將經濟適用房作為解決購買力較差居民購房問題的主要途徑，并出臺相關政策進行扶持，目前，經濟適用房發(fā)展前景較好。山東省作為棗莊市的上級領導機構，每年均給棗莊市制定《經濟適用住房建設投資計劃》，從根本上保證了棗莊市經濟適用住房的建設，從根本上為購買力較差的居民解決了住房問題。房地產業(yè)是國民經濟基礎產業(yè)，又是構建和諧社會重要物質載體。最近幾年，棗莊市房地產業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，棗莊市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)模基本適度、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定”的宏觀調控目標還有距離、與建設國際性城市的目標追求還有差距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，棗莊市各級政府已經引起高度重視，在堅定不移貫徹落實好上級宏觀調控政策的同時，在“有保有壓、區(qū)別對待”總體原則指導下，深入研究本地個性化特征、棗莊市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為加快城市住房建設，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質量，使住宅建設成為新的經濟增長點和政府的民心工程，山東省人民政府根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，出臺了《山東省城市經濟適用住房建設管理辦法》，明確規(guī)定經濟適用住房是指經國家或省批準，享受政府扶持政策，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，其開發(fā)建設必須堅持城市政府總攬，以項目帶開發(fā)的方針；堅持市場導向，總量控制，以銷定建，限價銷售的原則；堅持節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結合的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。經濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行《山東省住宅建筑設計標準》及其他有關規(guī)定，建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標準。本項目嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。設計嚴格按國家有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關鍵技術開發(fā)和材料的推廣使用。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。根據(jù)《產業(yè)結構調整指導目錄(2005年本)》第一類：鼓勵類“十八、建筑”1．節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)，“十九、城市基礎設施及房地產”。、產品和住宅部品研發(fā)和推廣。11．城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設。可以認定該項目屬于棗莊市拆遷改造房地產節(jié)能省地型經濟適用型房地產開發(fā)項目，符合《產業(yè)結構調整指導目錄》要求，屬國家鼓勵項目，項目也符合棗莊市城市發(fā)展規(guī)劃。項目所在地建成區(qū)內的閑置用地，具有較大的挖掘潛力，是未來城市發(fā)展的重要備用地。據(jù)不完全統(tǒng)計，應加強建成區(qū)內部用地的整合利用，節(jié)約土地資源。中心城舊城用地中尚存在一定的以平房為主的居住用地，現(xiàn)狀市中城區(qū)南部工業(yè)用地土地利用率低，部分工廠企業(yè)停產、關閉，但用地一直沒能有效利用；在中心城管制范圍內共有村莊558個，占地面積7372公頃，其中，現(xiàn)狀建成區(qū)內有77個，占地面積1149公頃。隨著規(guī)劃用地擴展，遠期有34個村莊將轉化為城市建設用地，這樣，規(guī)劃建成區(qū)范圍內共有村莊111個（含現(xiàn)狀范圍77個），用地總面積1566公頃。這些用地土地利用率很低，應通過置換、改造，提高其開發(fā)強度和土地利用率，減少新增城市建設用地的增加。相關資料顯示，棗莊市房地產開發(fā)投資增長幅度均超過20%，大大高于當年國內生產總值增幅，成為拉動棗莊市經濟增長的一股優(yōu)勢力量。近年來隨著住房制度改革的不斷深入，棗莊市住房建設呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)《《山東省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，2006年棗莊市域總人口為372萬人，城鎮(zhèn)化水平為45%,規(guī)劃綜合考慮棗莊近年的城鎮(zhèn)化發(fā)展進程和人口增長動力機制，預測2020年棗莊市域總人口為400萬人，城鎮(zhèn)化水平為60%,其中市區(qū)總人口為240萬人。%，%，并采用綜合增長率法、水資源承載力法、勞動力需求法等多種方法，同時考慮土地、能源、環(huán)境等制約因素，預測棗莊中心城人口規(guī)模為120萬人，臺兒莊城區(qū)人口規(guī)模為13萬人，山亭城區(qū)人口規(guī)模為10萬人。棗莊市區(qū)城區(qū)人口規(guī)模為143萬人，但目前來看，多數(shù)仍屬于低收入人群，對于商品房的購買仍存在經濟上的缺陷，因此經濟適用型住房的建設也成了解決這一問題的主要手段。根據(jù)《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部第77號令），本項目建筑構筑物的建筑與結構設計均由國內有相關資質的設計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內的功能組合，以及配套設施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮。設計采用框架剪力墻結構，根據(jù)承荷擬采用樁徑500mm的預應力管樁基礎，嚴格按國家有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項目嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。符合相關行業(yè)準入標準的規(guī)定。同時，本項目屬于經濟適用型住房建設，經濟適用住房的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案；經濟適用住房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平經濟適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在60平方米左右，中套住房面積控制在80平方米左右。供應人口較少的家庭的套型面積可適當降低，其中一人戶40平方米左右，二人戶50平方米左右。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析本項目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木材等，所有原輔材料的來源立足國內市場，均為本地市場采購，建筑施工臨時用水和生活用水均采用本地城市自來水，做好施工現(xiàn)場雨水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對本地地表（下）水等其它資源不會造成不利影響。項目總建筑面積74600平方米，經查《山東省建筑工程定額》，其消耗混凝土、玻璃、。 項目所需建筑材料消耗狀況表材料名稱消耗定額消耗量水泥156kg/m2砂石子生石灰15kg/m2玻璃磚鋼筋項目工程物料消耗總量較大，但項目施工過程中按10天的用量進行儲存，在規(guī)劃區(qū)內設置占地500m2的臨時堆場10個，同時為方便環(huán)衛(wèi)部門對施工期生活垃圾的收集，在施工區(qū)內設置臨時施工便道。項目所需主材均采購于山東、江蘇等地，運輸方便。所有材料承建單位均與供應商簽定合同，保障供應，進場前需要進行復試，合格后方可使用。水和電由建設單位向棗莊市供水、供電部門申請報批，滿足項目建設使用要求，所有材料按比質比價的原則進行擇優(yōu)采購。擬建設的晟棚戶區(qū)改造工程主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。為最大限度的利用原材料，減少廢棄物的產生。設計方面在嚴格遵守國家建筑業(yè)相關規(guī)范規(guī)定的同時，注重引進和消化國內外先進的建筑理念和技術，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設備、節(jié)水器具。施工方面要加強施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設備，提高設備運行效率。做好項目的供配電的技術設計和用電計量管理等工作，推廣綠色照明技術、產品和節(jié)能型家用電器。建筑施工臨時用水，建設單位需事先到市、區(qū)節(jié)水管理部門辦理臨時用水手續(xù)。加強現(xiàn)場管理，降低施工現(xiàn)場能耗和材耗；大力推廣利用太陽能加熱施工現(xiàn)場淋浴和廚房用熱水，加強施工現(xiàn)場雨水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進高效的節(jié)能機械設備，并設專人負責節(jié)能降耗工作，避免長流水、長明燈等浪費現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機械能耗，減少建筑構配件的破損率。此外，要注意加大新型墻體材料的推廣力度。提高建筑物使用壽命，有效降低對建筑材料的消耗。推廣應用高強鋼筋和高性能混凝土。第四章 節(jié)能方案分析目前，我國城鄉(xiāng)既有建筑總面積約400億平方米，絕人多數(shù)是高耗能建筑。我國城鄉(xiāng)每年新建房屋建近20億平方米，其中95％以上仍是高耗能建筑。預計到2020年，全國住宅建筑將新增250億至300億平方米，建筑數(shù)量和建設速度在世界發(fā)展史上都是罕見的。我國400億平方米既有建筑在使用過程中，消耗的能量占全國總能耗的30％左右，加上建材生產和建造能耗，約占全國總能耗37％左右。如果延續(xù)目前建筑的高能耗狀況，預計到2020年前后，接近目前全國建筑能耗的3倍，％，％，這在中國乃至全世界都是難以承受的。原建設部在2005年5月下發(fā)的《關于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》中，提出了我國今后建筑節(jié)能的總體目標和具體目標。總體