【文章內容簡介】 商業(yè)供應量較多，主要集中在專業(yè)市場。 文藝路區(qū)域住宅價格分析經過調查了解，文藝路區(qū)域住宅價格如下：普通住宅 45005200 元/平方米公寓類 47005500 元/平方米整體價格走勢：2022 年至 2022 年上半年整體住宅價格走勢為穩(wěn)中小幅調整，上下幅度 13%左右。進入 2022 年下半年，銷售數(shù)量增長，受到個別知名品牌物業(yè)帶動，價格大幅度上揚。從 2022 年接近 4000 元/平米的均價水平迅速拉升至 5000 元/平米上下。但在 2022 年受到自然災害、經濟危機等因素影響，房價增幅有限。 文藝路區(qū)域住宅產品特征分析文藝路區(qū)域住宅產品特征主要表現(xiàn)為：產品創(chuàng)新比較活躍；產品類型多樣化；戶型以及戶型對應面積分布波譜更加寬泛，主力成交面積在70120 平方米；高密度發(fā)展，園林綠化率一般；受地塊供給限制，小型項目居多；配套尤其是商業(yè)配套升級明顯。 文藝路區(qū)域住宅產品賣點以及核心賣點分析隨著文藝路住宅品質的提升，項目賣點越來越豐富，在一個項目中往往蘊涵比如地段、價格、開發(fā)商品牌、商業(yè)、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣點；而核心賣點已經由早期的性價比，地段等轉移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。 消費群體特征分析隨著文藝路人口結構升級，投資型購買者比例有所增加；區(qū)域輻射范圍增強，西安以內消費者以及西安之外的消費者比例增加；隨著文藝路商業(yè)圈的拓展，人口政策以及產業(yè)政策升級，消費群的數(shù)量以及質量都有比較大的增長和提高，未來區(qū)域內部消費能力增強。 文藝路區(qū)域住宅產品營銷特征分析隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進駐，文藝路商品住宅的銷售已經突破了產品營銷和文化營銷的階段，進入了品牌營銷階段。而小型開發(fā)商在制定營銷策略的時候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。 項目分析 項目概況位置：文藝南路西側（原文藝南路 198 號院） 主體結構：剪力墻結構，4 幢 32 層帶裙樓高層；初步設計約 930 戶。一、二、三層商鋪，共 4 幢高層，每幢樓層面積約 750 平方米，每層約 8 戶。戶型介紹：主要以中小戶型為主，面積(套內)區(qū)間在 45 平方米—123 平方米之間。建筑面積：總建筑面積 平方米。 項目區(qū)位政府規(guī)劃《陜西省文化系統(tǒng)文化產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》明確提出：“要加快文藝演出業(yè)基礎設施建設。 “十一五”期間完成全省 50 個市縣影劇院的整修工程。省直爭取新建陜西雜技藝術培訓基地，改建省戲曲研究院排演場。西安市完成青年團劇場、民樂園劇場和西關大劇院的建設工程，咸陽市完成咸陽人民劇院建設工程。文藝演出單位要實施項目帶動戰(zhàn)略，積極釆用股份制等形式，引進社會資本，開拓文化資源，重點抓好文藝路陜歌敬業(yè)大廈、省戲曲研究院西部文化城和長安大劇院、省京劇團的陜京大廈、省人藝的藝苑大廈以及省民藝的百腦匯資訊廣場等項目，促成西安市文藝路演藝娛樂一條街建設，為文藝演出業(yè)奠定堅實的物質基礎。 ”本項目位于陜西省文化廳初步規(guī)劃的文藝演出基地項目的西南角，區(qū)域具有濃郁的文化氣息。 項目 SWOT 分析項目 SWOT 矩陣分析表Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析S1：地處文藝南路西側，是西安紡織品批發(fā)零售所在地，生活配套齊全，生活氛圍濃厚，距城內繁華僅幾步之遙；S2：戶型產品以中、小戶型為主，符合市場絕大部分人的需求；S3：樓體立面簡潔、大氣、雅致；S4：項目實施后三面臨街，人、車出入方便。W1：文藝路車流很大，噪音及灰塵污染嚴重；W2：容積率高，居住舒適度較低；W3：受規(guī)模影響自身配套略顯不足。Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析O1：政府在逐步加大的拆遷改造力度；O2：中小戶型產品在區(qū)域內的差異性；O3：臨交通主干道，商業(yè)優(yōu)勢突出；O4：周邊大的項目帶動；O5：區(qū)域內未來經濟的良好前景使物業(yè)價值提升加速。T1：板塊內同一時期中、小面積戶型供應量較大，T2：競爭激烈；T3：自然災害、經濟危機帶來的影響未消除。小結：明確了項目的優(yōu)劣勢及機會點和威脅點，在后期的營銷環(huán)節(jié)中我們就可以有的放矢，放大優(yōu)勢，弱化劣勢；利用機會點轉化和規(guī)避風險。 項目營銷策略 項目發(fā)展策略以基于區(qū)域升值潛力帶動的物業(yè)升值潛力為核心賣點來打造產品和組織營銷，在產品打造以及營銷方式上強化項目升值潛力。實現(xiàn)區(qū)域內產品差異化，在差異化產品定位的基礎上，整合各項有效資源，實現(xiàn)項目的借勢營銷。針對區(qū)域認知度不足的現(xiàn)實情況，進行體驗式營銷。 項目定位項目方向定位：本項目屬于住宅用地，鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關系，基于本項目主要目標是進行危房改造，妥善安置原 198 號院住戶，并考慮到項目臨街，所以項目定位為帶部分商業(yè)面積的住宅樓。項目商業(yè)部分定位文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀：區(qū)域發(fā)展，餐飲和娛樂也較大型化。文藝路商業(yè)的業(yè)態(tài)分布：中型商業(yè)(家春秋)、茶葉批發(fā)市場、布藝市場。文藝路裙樓商業(yè)較少，主要以家春秋為代表。大型娛樂以凱撒宮為代表。建議：項目商業(yè)部分主要依附周邊專業(yè)市場。發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢。在商業(yè)業(yè)態(tài)上主要選擇特色商業(yè)，要符合區(qū)域發(fā)展規(guī)律。如：（布藝裝飾城） （大型餐飲娛樂）等比較符合。項目產品定位項目產品主要為中小戶型。重點突出： ①戶型不大，功能齊全，②商業(yè)的投資價值，③物業(yè)服務的附加值。消費群區(qū)域分布①本項目消費群主要分布在泛文藝路區(qū)域，同時在文藝路之外的西安其他區(qū)域也有一定的比例，而西安之外的區(qū)域尤其是陜北投資客也值得重點關注。②由于商業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴大。外地商戶選擇本地置業(yè)。 項目價格定位價格定位主要考慮因素：①區(qū)域內目前在售商品住宅價格，例如：自由自宅 4700 元/平米，南門國際 5500 元/平米（優(yōu)惠 2%，實際成交 5390 元/平米） 。②目前主要在售的公寓類物業(yè)價格： 48005500 元/平方米。③區(qū)域內新建商品住宅價格走勢，年均自然增長 200 元/平方米左右。項目價格定位結合西安市文藝路周邊樓盤售價情況，采用市場比較法確定本項目樓盤價格，確定本項目樓盤均價為 4800 每平方米。第四章 項目建設方案 本項目規(guī)劃方向本項目地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西側，交通方便，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，住宅 4 幢，為 32 層建筑，住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 39%，地面停車位 50 個，地下停車位 310 個。規(guī)劃范圍項目建設地點在西安市碑林區(qū)文藝南路 198 號院，占地面積 平方米。該地塊位于碑林區(qū)文藝南路西側，東臨文藝南路，西至西安市教育考試中心，南至西安自考辦巷，北至西安市文藝南路紡織品批發(fā)市場。規(guī)劃思路（1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位；（2）優(yōu)化空間布局，綜合調整土地利用規(guī)劃；（3）注重彈性規(guī)劃，強調規(guī)劃的前瞻性與靈活性。規(guī)劃重點（1）以《西安市城市總體規(guī)劃》(2022 年－2020 年)和《西安市土地利用總體規(guī)劃》(1997－2022 年)為基礎，結合現(xiàn)狀調研分析與相關規(guī)劃研究，確定社區(qū)功能定位，調整功能布局，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，改善居住品質；（2）結合土地利用現(xiàn)狀，合理調整土地使用；（3）完善公共服務配套與市政基礎設施；（4）合理組織交通結構，充分利用對外交通優(yōu)勢； 建設地點、主要建設內容和規(guī)模建設位置西安市碑林區(qū)文藝南路西側 198 號院。建設規(guī)模與目標文藝南路 198 號院危房改造項目工程規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米?？偼顿Y 萬元，項目建設期約 30 個月（含拆遷時期） 。主要建設條件（1）規(guī)劃條件建設單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設項目規(guī)劃設計條件，委托有資質的單位編制建設方案后，申請辦理規(guī)劃的報批工作。（2）土地條件項目建設方已取得了該地塊的土地使用權證。土地用途為住宅用地。（3）拆遷情況項目所在地主要為危舊住宅，在項目申請立項后，將于原居民達成拆遷安置協(xié)議，對原居民依照“拆一補一”的標準進行妥善安置。（4）基礎設施情況擬開發(fā)的地塊處于文藝南路西側，為原西安市市區(qū)機關房產管理所管轄的市區(qū)機關家屬住宅區(qū)，周圍基礎設施達到三通要求。該地塊交通便利，各項基礎設施完善，適合于房地產開發(fā)。（5）周邊環(huán)境分析項目所在地位于西安市文藝南路西側，周圍學校、超市、餐飲娛樂設施等附屬設施齊全，居住條件良好。 項目總體規(guī)劃方案總平面布置和功能要求項目總平面布置方案，吸收國內外現(xiàn)代先進的規(guī)劃思想，結合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結構形式。根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，形成風格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。規(guī)劃設計方案要求本項目規(guī)劃設計將充分發(fā)掘和利用項目自身景觀價值，建設項目內部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應該與周圍環(huán)境協(xié)調。本項目規(guī)劃設計本著以人為本的指導思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風格四方面求特色，以特色迎合擁護對個性化的追求。項目總體規(guī)劃的幾點說明（1）本項目建設開發(fā)周期 2 年多，在規(guī)劃設計中既立足現(xiàn)在，又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。（2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。（3）項目將規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車迅速方便要求。室外停車位進行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質量。（4）在設計規(guī)劃上，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。規(guī)劃設計圖選定主要參數(shù)指標項目產品定位為普通商品房，建筑形式采用高層剪力墻結構，并初步確定項目主要技術指標參數(shù)如下：（1）建設用地總面積： 平方米（2）總建筑面積： 平方米其中：住宅建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米（3）建筑密度：%（4）容積率：（5）綠化率：39%（6）地面停車位：50 個（7）地下停車位：310 個注：具體見附件初步設計圖。 建筑方案本項目擬建場地呈長方形，將嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構筑物的建筑特征與結構設計：本項目在規(guī)劃設計中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關系，使各復雜的功能分區(qū)的各個進出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關系是建設性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內的功能組合以及配套設施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮，給人們提供一個舒適的活動空間。高層設計采用剪力墻結構，嚴格按國家規(guī)范及有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。建筑方案描述（1）建筑特征與風格本項目在建筑風格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風格，同時要求功能實用、配套設備齊全。住宅單體設計體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建筑風范。本項目以現(xiàn)代風格為主。在整體建筑設計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑造型設計首先注重整體形態(tài)的塑造，強調天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設計則相對簡約，建筑立面設計中適當強調建筑盡端及立面線條的處理，以強調建筑的挺拔感和建筑感。（2）建筑單體設計與功能1）對于本項目來說，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當保持獨立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私密性。3）建筑單體的設計要相對簡約。4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。5）局部設計，要更能體現(xiàn)人性化的特點。6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風格為出發(fā)點、利用墻面、玻璃、線角共同構筑感官效果，結合結構的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把握現(xiàn)代設計的主題。7）外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié)能材料。8）統(tǒng)一設計空調機位和空調冷凝水下水管。9）屋頂根據(jù)建筑風格，設計簡潔明快、經濟實用。（3）建筑物與城市的協(xié)調項目小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調，與周邊的環(huán)境相協(xié)調。平面布置和功能要求（1）住宅平面設計和功能要求以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要；最小戶型面積為 45 平方米，最大戶型為 123 平方米。（2）總平面布置和功能要求項目總平面布置方案，吸收現(xiàn)代先進的規(guī)劃思想，結合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結構形式。并利用地形變化，根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，使之形成樓與樓之間搭配，形成風格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。配套設施（給排水、供電、供熱、燃氣、通風、空調等）（1）給排水1）給排水設計設計