【正文】 .................47 施工期污染排放情況 .......................................48 營運期環(huán)境影響 .............................................55 營運期大氣污染源強分析 ...................................55 營運期水污染源強分析 .....................................58 營運期噪聲污染源強分析 ...................................59 營運期固廢污染源強分析 ...................................59 施工期污染防治及評述 .......................................60 施工期大氣污染防治 .......................................60 施工期水污染防治 .........................................62 施工期噪聲污染防治 .......................................63 固廢環(huán)境保護(hù)措施分析 .....................................66 表土保護(hù) .................................................66 營運期污染防治及評述 .......................................66 營運期大氣污染防治 .......................................66 營運期水污染防治 .........................................68 營運期噪聲污染防治 .......................................69 營運期固廢污染防治 .......................................70 綠化 .....................................................70 項目建成后的環(huán)境管理措施和要求 ...........................71 環(huán)境保護(hù)的建議 .............................................71第九章 項目組織機構(gòu)與實施計劃 ..................................73 項目組織機構(gòu) ...............................................73 項目工程建設(shè)進(jìn)度安排 .......................................74第十章 社會影響分析 ............................................75 項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 ....................................75 項目與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展政策的適應(yīng)性 ..........................75 與文化和技術(shù)的適應(yīng)性 ....................................75 原居民的安置與補助 ......................................75 目的的可持續(xù)性 ..........................................76 項目實施對社會和人的影響 ..................................76 對社會環(huán)境的影響 ........................................76 對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響： ..................................76第十一章 投資估算與資金籌措 ....................................78 投資估算 ..................................................78 編制范圍 ................................................78 編制依據(jù) ................................................78 編制說明 ................................................78 建設(shè)投資估算 ............................................80 投資計劃 ..................................................81 資金籌措 .................................................81第十二章 項目財務(wù)評價 ..........................................82 項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明 ................................82 項目銷售收入與利潤 ........................................82 銷售收入 ................................................82 利潤計算 ................................................84 財務(wù)盈利能力分析 ..........................................85 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 ..........................................85 財務(wù)內(nèi)部收益率 ..........................................86 財務(wù)凈現(xiàn)值 ..............................................86 投資利潤率 ..............................................87 財務(wù)風(fēng)險分析 ..............................................87 盈虧平衡分析 ............................................87 敏感性分析 ..............................................88第十三章 經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益評價 ......................90 項目經(jīng)濟效益評價 ..........................................90 項目社會效益評價 ..........................................90 項目環(huán)境效益評價 ..........................................90第十四章 結(jié)論和建議 ...........................................91 結(jié)論 ......................................................91 建議 ......................................................92附件一：《西安市房屋安全鑒定報告》市房鑒字【2022】60 號附件二：項目初步設(shè)計圖第一章 項目概況 項目名稱文藝南路 198 號院危房改造項目 項目申報單位西安市市區(qū)機關(guān)房產(chǎn)管理所 項目地理位置及現(xiàn)狀本項目工程地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。 項目建設(shè)的必要性（1）本項目建設(shè)是滿足原院內(nèi)居民及其他住房消費的需求住房是人們生活的基本要素之一，也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問題之一。從本項目的實際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的各種消費需求也越來越迫切。 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容依照西安市的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計條件，擬進(jìn)行的文藝南路 198 號院危房改造新建項目用地面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中商業(yè)建筑面積 平方米，住宅建筑面積 平方米） ，容積率 ，建筑密度 %，綠化率39%，停車泊位 360 個（其中地面停車位 50 個，地下停車位 310 個） ，主要包括 4 棟高層塔樓。投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。同時《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確規(guī)定：“完善政府調(diào)控機制，規(guī)范市場行為，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展以居民住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟適用房、普通商品房建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。西安作為西部經(jīng)濟發(fā)展新橋頭堡以及經(jīng)濟引擎的作用和地位會逐漸加強。主要是布藝、家飾、床上用品等專業(yè)商業(yè)集群。進(jìn)入 2022 年下半年，銷售數(shù)量增長，受到個別知名品牌物業(yè)帶動，價格大幅度上揚。 項目分析 項目概況位置：文藝南路西側(cè)（原文藝南路 198 號院） 主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)，4 幢 32 層帶裙樓高層；初步設(shè)計約 930 戶。文藝演出單位要實施項目帶動戰(zhàn)略，積極釆用股份制等形式，引進(jìn)社會資本，開拓文化資源，重點抓好文藝路陜歌敬業(yè)大廈、省戲曲研究院西部文化城和長安大劇院、省京劇團的陜京大廈、省人藝的藝苑大廈以及省民藝的百腦匯資訊廣場等項目，促成西安市文藝路演藝娛樂一條街建設(shè)，為文藝演出業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化，在差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，整合各項有效資源，實現(xiàn)項目的借勢營銷。發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢。 項目價格定位價格定位主要考慮因素：①區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價格，例如：自由自宅 4700 元/平米，南門國際 5500 元/平米（優(yōu)惠 2%，實際成交 5390 元/平米） 。規(guī)劃思路（1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位；（2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃；（3）注重彈性規(guī)劃，強調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。（4）基礎(chǔ)設(shè)施情況擬開發(fā)的地塊處于文藝南路西側(cè)，為原西安市市區(qū)機關(guān)房產(chǎn)管理所管轄的市區(qū)機關(guān)家屬住宅區(qū)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。項目總體規(guī)劃的幾點說明（1）本項目建設(shè)開發(fā)周期 2 年多，在規(guī)劃設(shè)計中既立足現(xiàn)在，又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。本項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。5）局部設(shè)計，要更能體現(xiàn)人性化的特點。并利用地形變化，根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，使之形成樓與樓之間搭配，形成風(fēng)格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。在地下設(shè)備層設(shè)食品級不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。本工程生活污水匯集排放至西安市污水管網(wǎng)。（3）電氣設(shè)計1）設(shè)計依據(jù)a、小區(qū)概況；b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料；c、建設(shè)單位提供的《設(shè)計任務(wù)書》及《設(shè)計要求》 ；d、國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；e、其它有關(guān)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。2）住宅設(shè)計充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。（3）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計說明1）隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。項目所需主材均采購于陜西本地，運輸方便。加強現(xiàn)場管理，降低施工現(xiàn)場能耗和材耗；加強施工現(xiàn)場雨水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進(jìn)高效的節(jié)能機械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，避免長流水、長明燈等浪費現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機械能耗，減少建筑構(gòu)配件的破損率。具體目標(biāo)：到 2022 年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 50％；京、津、滬、渝和有條件的城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 65％；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市完成應(yīng)改造面積的 25％，中等城市完成15％，小城市完成 10％：到 2020 年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 65％的目標(biāo)，絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造。對于建筑節(jié)能的監(jiān)管，必須從立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工圖審查，到施工、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、竣工驗收，直至房屋的銷售、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)層層嚴(yán)格把關(guān)，使之成為一個完整的監(jiān)管過程，才能真正將節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落到實處。為了在運行使用環(huán)節(jié)建立一套用能監(jiān)管體系，建設(shè)部于 2022 年 3 月出臺了《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》 ，并正在編制《既有公共建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)》 《城鎮(zhèn)供熱系統(tǒng)質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)》 ，修訂《既有居住建筑改造標(biāo)準(zhǔn)》 ，這將對建筑節(jié)能運行起到一定約束作用。二是對實心粘土磚的的生產(chǎn)采取抑制政策。另一方向，對達(dá)不到節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的建筑，采取增加稅收、禁止投入使用等強制性措施進(jìn)行限制。 采用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189—2022； 《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB／T50378—2022； 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJl44—2022； 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034—2022； 《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB／T50033—2022； 《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB／T50378—2022； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(采暖居住建筑部分)JGJ 26—95