【正文】 規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米。（4）防雷本工程預(yù)計雷擊次數(shù)各樓基本相同，均按第三類防雷建筑設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。工作壓力為 。8）統(tǒng)一設(shè)計空調(diào)機位和空調(diào)冷凝水下水管。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮，給人們提供一個舒適的活動空間。 項目總體規(guī)劃方案總平面布置和功能要求項目總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。項目價格定位結(jié)合西安市文藝路周邊樓盤售價情況，采用市場比較法確定本項目樓盤價格，確定本項目樓盤均價為 4800 每平方米。項目商業(yè)部分定位文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀：區(qū)域發(fā)展，餐飲和娛樂也較大型化。建筑面積：總建筑面積 平方米。2022 年受自然災(zāi)害、經(jīng)濟危機等因素影響，市場處于低迷狀態(tài)。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本項目的實施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能。地基基礎(chǔ)為灰土墊層磚砌條形基礎(chǔ)。目前西安市內(nèi)住房價格偏高，對文藝南路 198 號院內(nèi)的居民來說，沒有足夠的經(jīng)濟實力去購買價格昂貴的新住宅。項目建設(shè)資金中，項目單位西安市市區(qū)機關(guān)房產(chǎn)管理所以合作、聯(lián)營等方式籌集。 產(chǎn)業(yè)政策分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體。 西安 GDP 對房地產(chǎn)的影響GDP 和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標中的住宅需求總量以及各種物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣點以及核心賣點分析隨著文藝路住宅品質(zhì)的提升，項目賣點越來越豐富，在一個項目中往往蘊涵比如地段、價格、開發(fā)商品牌、商業(yè)、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣點；而核心賣點已經(jīng)由早期的性價比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析O1：政府在逐步加大的拆遷改造力度；O2：中小戶型產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的差異性；O3：臨交通主干道，商業(yè)優(yōu)勢突出；O4：周邊大的項目帶動；O5：區(qū)域內(nèi)未來經(jīng)濟的良好前景使物業(yè)價值提升加速。重點突出： ①戶型不大，功能齊全，②商業(yè)的投資價值，③物業(yè)服務(wù)的附加值。主要建設(shè)條件（1）規(guī)劃條件建設(shè)單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案后，申請辦理規(guī)劃的報批工作。室外停車位進行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。（2）建筑單體設(shè)計與功能1）對于本項目來說，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。d、本項目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設(shè)計資料。室外排水管道采用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。4）在建筑材料方面，盡可能的采用新型節(jié)能建筑材料。為最大限度的利用原材料，減少廢棄物的產(chǎn)生，將采取以下措施：設(shè)計方面在嚴格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時，注重引進和消化國內(nèi)外先進的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。針對我國不同氣候區(qū)的民用建筑，國家頒布了實施節(jié)能的設(shè)計標準：《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 、 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準(修訂)》 、 《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 、 《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》 、 《既有采暖居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》 。2022 年 9 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的通如》 ，提出到 2022 年底，所有城市禁止使用實心粘土磚，全國實行粘土磚產(chǎn)量控制在 4000 億塊以下，新型墻體材料產(chǎn)量占墻體材料總量的比重達到 55％以上，建筑應(yīng)用比例達到 65％以上，嚴寒、寒冷地區(qū)應(yīng)執(zhí)行節(jié)能牢 65％的標準。把建筑節(jié)能納入法制化軌道，是做好建筑節(jié)能的根本保證。建筑體形系數(shù)越大，單位建筑面積對應(yīng)的外表面面積越大，傳熱損失就越大。 ；4）屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料用增水珍珠巖保溫，保溫層平均厚度 6cm，屋面?zhèn)鳠嶙钁?yīng)不小于 ?k/w；體形系數(shù)≤ 時，屋面?zhèn)鳠嶙钁?yīng)不小于 ?k/W。提高功率因素可減少線路損耗，在項目小區(qū)有功功率一定的情況下，功率因素越低，功率損耗越大，提高功率因素即可降低功率損耗，到達節(jié)電目的。按標準上述要求進行建筑設(shè)計，由于改善了圍護結(jié)構(gòu)熱工性能，提高了空調(diào)采暖設(shè)備和照明設(shè)備效率，圍護結(jié)構(gòu)分擔節(jié)能率約25％～13％；空調(diào)采暖系統(tǒng)分擔節(jié)能率約 20％～16％；照明設(shè)備分擔節(jié)能率約 7％～18％。第九條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人租用，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。第二十四條 被拆遷人為行動不便的殘疾人，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一般應(yīng)安排在三層以下（含三層） ，但一戶安置兩套以上（含兩套）住房的，應(yīng)高低搭配。拆遷安置工作人員必須經(jīng)市拆遷辦培訓(xùn)、考核合格，執(zhí)行職務(wù)時應(yīng)當佩戴標志，持證上崗。三、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。變壓器的損耗主要有鐵損和銅損。非承重墻采用加氣混凝土砌塊砌筑，不得使用粘土磚。體形系數(shù)限值規(guī)定過小，將制約建筑師的創(chuàng)造性，可能使建筑造型呆板，平面布局困難，甚至損害建筑功能。正在組織的修訂的《建筑法》 ，依據(jù)主管部門和相關(guān)專家學者的構(gòu)想，建筑節(jié)能將成為《建筑法》中的一個獨立單元，其中包抓建筑節(jié)能規(guī)劃、標準和技術(shù)進步、新建建筑節(jié)能管理、建筑節(jié)能運行管理、建筑能效標識及認證管理等十二大項。一是出臺了鼓勵利用工業(yè)廢渣生產(chǎn)墻體材料的稅收優(yōu)惠政策財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》明確，企業(yè)利用廢水、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料生產(chǎn)的產(chǎn)品，可在五年內(nèi)減征或免征所得稅；財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于部分資源綜合利用及其他產(chǎn)品增值稅收政策問題的通知》 ，將 14類 23 種產(chǎn)品列入享受稅收優(yōu)惠政策新型墻體材料目錄，對這類產(chǎn)品達到規(guī)模生產(chǎn)的企業(yè)享受增值稅減半征收的政策。它們的制定，為建設(shè)行業(yè)各單位特別是建筑設(shè)計單位的建筑節(jié)能工作，提供了堅實的標準技術(shù)依據(jù)。做好項目的供配電的技術(shù)設(shè)計和用電計量管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。2）每戶設(shè)獨立的水、電、燃氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。本工程水源為西安市自來水公司。3）建筑單體的設(shè)計要相對簡約。規(guī)劃設(shè)計圖選定主要參數(shù)指標項目產(chǎn)品定位為普通商品房，建筑形式采用高層剪力墻結(jié)構(gòu)，并初步確定項目主要技術(shù)指標參數(shù)如下：（1）建設(shè)用地總面積： 平方米（2）總建筑面積： 平方米其中：住宅建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米（3）建筑密度：%（4）容積率：（5）綠化率：39%（6）地面停車位：50 個（7）地下停車位：310 個注：具體見附件初步設(shè)計圖。土地用途為住宅用地。②由于商業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴大。小結(jié)：明確了項目的優(yōu)劣勢及機會點和威脅點，在后期的營銷環(huán)節(jié)中我們就可以有的放矢，放大優(yōu)勢，弱化劣勢；利用機會點轉(zhuǎn)化和規(guī)避風險。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營銷特征分析隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進駐，文藝路商品住宅的銷售已經(jīng)突破了產(chǎn)品營銷和文化營銷的階段，進入了品牌營銷階段。預(yù)示在未來若干年內(nèi)西安住宅和辦公物業(yè)呈增長態(tài)勢。但也要看到，西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)模基本適度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標還有距離、與建設(shè)國際性城市的目標追求還有差距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。因此房地產(chǎn)開發(fā)活動必須通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。同時本項目主要是解決原居民的住房問題，新建住宅為中小戶型，銷售價格較低，也能夠滿足其他消費者的心理需求，創(chuàng)造出價格、地理位置、建筑質(zhì)量、環(huán)境等優(yōu)勢，能夠獲得當?shù)乩习傩沼绕涫窃用竦恼J可，必將成為消費者購房的首選樓盤?，F(xiàn)項目地址（文藝南路 198 號院）有八幢住宅樓，均建于七十年代末期，為五層簡易磚混結(jié)構(gòu)。市委、市政府將按照國家的相關(guān)要求，著力做大、做強、做優(yōu)、做美西安市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。 文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為：住宅供給量增加，過去幾年住宅整體價格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長狀態(tài)。一、二、三層商鋪，共 4 幢高層，每幢樓層面積約 750 平方米，每層約 8 戶。針對區(qū)域認知度不足的現(xiàn)實情況，進行體驗式營銷。②目前主要在售的公寓類物業(yè)價格： 48005500 元/平方米。該地塊交通便利，各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計：本項目在規(guī)劃設(shè)計中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個進出口巧妙分開、互不干擾。6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風格為出發(fā)點、利用墻面、玻璃、線角共同構(gòu)筑感官效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把握現(xiàn)代設(shè)計的主題。c、管材：給水支管采用 PPR 塑鋁穩(wěn)態(tài)復(fù)合管 S4 系列，熱熔連接。2）供電電源本工程采用二路 10kV 獨立電源供電。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。此外，要注意加大新型墻體材料的推廣力度。建設(shè)部在近年頒發(fā)的一些政策規(guī)定中，多次重申建筑節(jié)能規(guī)范的嚴肅性。近年來，我國對實心粘土磚廠占地和取土先后作了很多限制或禁止性規(guī)定，包括不準新建、改建、擴建實心粘土磚廠，對實心粘土磚廠開征礦產(chǎn)資源稅和恢復(fù)執(zhí)行 l7％增值稅率等。 建設(shè)項目能源消耗種類和數(shù)量分析目前我國每年竣工建筑面積約為 20 億 m2，我國建筑用能已超過全國能源消費總量的 1/4，并將隨著人民生活水平的提高逐步增加到 1/3 以上。根據(jù)國家有關(guān)節(jié)能工程實施方案及其他相關(guān)政策法規(guī)要求，結(jié)合西安市住宅建筑和能耗特征，采取合理節(jié)能降耗具體措施，取得一定的節(jié)能效果。3）采用高效節(jié)能、高功率因素電氣設(shè)備4）配電線路優(yōu)化。由于提高了功率因素，減少了無功電流，因而減少了線路及變壓器的電流，從而減小了電壓降。還有設(shè)計通風屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。城墻以內(nèi)的住戶安置到城墻以外的，可適當增加使用面積。 居民搬遷安置方案本項目主要是針對文藝南樓 198 號院（市區(qū)機關(guān)文藝路家屬區(qū)）進行的危房改造項目，項目實施的目標之一就是對原文藝南路 198號院內(nèi)的居民進行妥善安置，使其遷出危舊住宅，后回遷至新建成的現(xiàn)代化住宅。從區(qū)位好的地段易地到區(qū)位差的地段，拆遷人應(yīng)當和被拆遷人對被拆遷房屋的區(qū)位差價予以結(jié)算。第七章 項目征地拆遷與居民安置 項目征地拆遷與居民安置依據(jù)本項目屬于危房改造項目，涉及到原住宅樓的拆除和居民的安置，要符合相關(guān)的法律法規(guī)，主要依據(jù)為《西安市城市房屋拆遷管理辦法》 （2022 年 4 月 2 日西安市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過 2022 年 8 月 1 日陜西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議批準 2022 年 10 月 15 日西安市人民代表大會常務(wù)委員會公告第 26 號公布） 。室外照明燈具采用時間、光照相結(jié)合方式控制，以利于節(jié)約能源。同時能減少電力線路、電力變壓器等供電設(shè)備的有功損耗和無功損耗，具有節(jié)電的作用。但是，由于近年來要求住宅建筑多樣化和房間盡量多爭取對外窗口等原因，建筑物的體形變得復(fù)雜，平、立面出現(xiàn)過多的凹凸面。然而建筑的朝向、方位以及建筑總平面設(shè)計應(yīng)考慮多方面的因素，因此，只能權(quán)衡各個因素之間的得失輕重，選擇出這一地區(qū)建筑的最佳朝向和較好的朝向。建設(shè)部在《關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標準的通知》明確，對公共建筑和居住建筑達不到建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求的，要嚴格執(zhí)行“三不準” ，既不準施工，不準驗收備案，不準銷售和使用。 大力開發(fā)推廣建材節(jié)能新材料、新技術(shù)節(jié)能型的新材料、新技術(shù)，是建筑節(jié)能的重要物質(zhì)基礎(chǔ)條件。按照這一規(guī)劃， “十一五”期間，我國新建建筑要建成 億平方米的節(jié)能建筑，既有建筑要完成 億平方米的節(jié)能改造，可再生能源建筑要完成應(yīng)用示范 1500 萬平方米，建筑節(jié)能就可實現(xiàn)節(jié)約 億噸標準煤。所有材料承建單位均與供應(yīng)商簽定合同，保障供應(yīng)，進場前需要進行復(fù)試，合格后方可使用。特別是對兒童居室，更多地予以周到細致考慮。b、管材、接口及敷設(shè)方式：污、廢水管道系統(tǒng)均為單立管排水系統(tǒng)。配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃氣、通風、空調(diào)等）（1）給排水1）給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)：a、建筑專業(yè)提供的條件圖。在整體建筑設(shè)計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。（2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其