某社區(qū)商業(yè)招商方案(編輯修改稿)
2025-05-22 05:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 294292A/2B176417641764176417642D14622924292429242F/2G 521156320842605總計11439超過10000人超過5000人超過2000人1期人口完全入住從本項目的人口導入進度預測來看，本項目將于2007年的四季度，1期業(yè)主全部入住，居住人口達到4000人，于2009年的三、四季度之間達到10000人。因而在目前社區(qū)人口在不足1000人，本項目急切需要導入一些小規(guī)模初級配套型商業(yè)，而2007一季度人口達到甚至超過2000人后，初級配套型商業(yè)將需擴大規(guī)模。至2007年的四季度，1期基本全部入住，本項目對于商業(yè)配套的需求將有一個升級換代的要求，并且在后期隨著2期分批竣工交房時間內(nèi)會陸續(xù)出現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。3．2住戶對商業(yè)需求的漸進性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進，而本項目住戶會隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次商業(yè)需求生理需求日常消費類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購物類商業(yè)自我實現(xiàn)娛樂類商業(yè)我司認為，隨本項目入住人口的增多，居民對于周邊商業(yè)配套的需求也會逐級提高，而每次大的人口增加，將會促進該類型需求的升級和下級商業(yè)類型規(guī)模的擴張。結合上文對于人口導入時間的分析，我司認為，本項目商業(yè)需求的變化會跟隨人口導入的變化，在時間上有一個較為明確的分界。同時，考慮到本項目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認為本項目并不需要有高層次的娛樂類消費，而休閑購物類消費也僅僅需要少量即可。類型時間預計人口日常消費類商業(yè) 800人簡餐理容類商業(yè) 4000人餐飲健身類商業(yè)超過5000人休閑購物類商業(yè)09年12月超過10000人3．3商業(yè)成長性前景規(guī)劃根據(jù)本項目規(guī)劃與開發(fā)進度，我司認為需要預先的對各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境，社區(qū)成長性而做出一個前瞻性的規(guī)劃，具體建議如下圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分：功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)核心功能區(qū)該區(qū)域處于整個項目內(nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需各類基礎功能日常消費類餐飲健身類銀行診所等導入型商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流車流較大，同時相對社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。大型餐飲、娛樂類情景休閑商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán)境，同時有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費環(huán)境的商業(yè)類型，同時也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個景觀。休閑購物類、簡餐理容類同時，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時間上建議按住戶對商業(yè)需求的漸進性時間表推進（）。 4．綜合運作計劃4．1初始業(yè)態(tài)建議及分布4．1．1業(yè)態(tài)建議考量重點從前述的成長性分析可知，作為一個尚未完全開發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個逐漸遞進的過程。作為本項目第一批商業(yè)供應的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費體是所有入住本項目的客戶，目前其承擔著滿足已入住客戶最基本的生活需求和提升項目生活質量從而提升入住率的艱巨任務。因而針對本項目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點來考慮：l 實現(xiàn)補充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應性、階段性的引進措施（）l 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析）n 案例分析以我司曾操作過的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案例客戶問卷表來看，客戶對不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：商業(yè)配套設施問卷比例（％）需求強度等級綜合超市強度需求菜場24H便利店郵局銀行快速（便利）餐飲中度需求中型超市37洗衣店35美容美發(fā)店健身房藥房或社區(qū)診所寵物店（或診所）中大型餐飲花店足浴桑拿按摩書店弱度需求彩擴沖洗店五金店酒吧茶坊證券公司4．1．2初始業(yè)態(tài)建議及分布n 業(yè)態(tài)建議綜合以上分析，結合本項目實際人口入住情況，我司認為本項目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時應有意識的保留部分大面積的商鋪不進行招租。這樣做法有兩大好處：l 保證首批招商入住商家的成功率l 為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預留空間但同時考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見下圖，業(yè)態(tài)可標示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規(guī)避商鋪空關帶來形象不佳的問題。
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