【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 料 2022/4/14 54 人流動(dòng)線規(guī)劃 來(lái)自外部資料 2022/4/14 55 人流動(dòng)線規(guī)劃 來(lái)自外部資料 2022/4/14 56 以上 6個(gè)社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬(wàn)科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)； ? 萬(wàn)科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者都能吸引人流經(jīng)過(guò)大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 ? 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過(guò)社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 57 從以上 6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是： 焦點(diǎn)型人流動(dòng)線 端點(diǎn)型人流動(dòng)線 ?人流集散中心具有唯一性； ?能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯； ?人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)； ?兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 58 綜合兩種類(lèi)型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流； 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)； 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化； 人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 59 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上 ” 五種面積區(qū)間。 鋪位面積 2022/4/14 60 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2022/4/14 61 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) ——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2022/4/14 62 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中 “ 501㎡ 以上 ” 的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2022/4/14 63 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2022/4/14 64 類(lèi)型 面積配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 類(lèi)型 個(gè)數(shù)配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比： 三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位面積比： 鋪位面積比 來(lái)自外部資料 2022/4/14 65 業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務(wù)配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產(chǎn)中介 % % % % % 其他 % % % % % 合計(jì) % % % % % 經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關(guān)系 來(lái)自外部資料 2022/4/14 66 類(lèi)別 區(qū)間 開(kāi)間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開(kāi)間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 鋪位開(kāi)間 /進(jìn)深比 2022/4/14 67 底商設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 客流量與面積大小正相關(guān) ? 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要 ? 面寬進(jìn)深 〈 1： 3 ? 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下； ? 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放） ? 預(yù)留上下水 ,DN40/100 ? 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預(yù)留 ? 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（ 〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁?jiǎn)栴} ? 剪力墻優(yōu)化問(wèn)題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2022/4/14 68 北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃 來(lái)自外部資料 2022/4/14 69 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷(xiāo)售管理 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2022/4/14 70 社區(qū)商業(yè)招商與銷(xiāo)售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理 2022/4/14 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大小）； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷(xiāo)售； ? 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 ? 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 2022/4/14 72 社區(qū)商業(yè)租售定位 來(lái)自外部資料 2022/4/14 73 租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 —租價(jià)定位 2022/4/14 74 主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類(lèi)似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ： 比較因素 權(quán)重 % 可類(lèi)比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華四季園 左庭右院 萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60% 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2022/4/14 75 根據(jù)可比項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表： 指 標(biāo) 可類(lèi)比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華 四季園 左庭 右院 萬(wàn)科城 畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 合計(jì)權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷(xiāo)售均價(jià) 19000 17500 15000 20220 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷(xiāo)售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2022/4/14 76 售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例： 主要選取區(qū)位相同或類(lèi)似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。 商業(yè)項(xiàng)目 雅園路 四季花城 萬(wàn)科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城 租金水平 （元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060 根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約 50—60元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2022/4/14 77 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 60元 /㎡247。 6% 12月 =12022元 /㎡ 50元 /㎡247。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000元 /㎡ 之間。 即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為： 12022元 / ㎡ 左右。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2022/4/14 78 ?無(wú)固定比例 ?開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷(xiāo)售 ?大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售） ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2022/4/14 79 總體思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2022/4/14 80 優(yōu)惠形式 細(xì)分 內(nèi)容 扣率形式 扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào) (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn) 其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5— 10年固定合約，可商議 免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期 管理費(fèi) 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件 裝修 除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來(lái)口碑 以客帶客 進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一