【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)唯一集星級酒店、大型商場、酒店式公寓、酒店式寫字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目。蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建，銷售時間較長，店面按位置論價，基本在5000元6000元/平方米。目前，粵海新時代廣場3樓（泰園）、8樓（豐園）的酒店式公寓、海軒酒樓、地下停車場已經(jīng)開近兩年，經(jīng)營狀況非常理想；1樓（壹園）、2樓（唯園）、10樓（贏園）的高尚住宅，臨街旺鋪早已竣工，正在銷售中。 富宮大廈富宮大廈是上市公司雅戈爾集團股份有限公司的產(chǎn)業(yè)之一，地處蘇州最繁華的觀前商業(yè)中心，宮巷、富仁坊巷交匯處。開發(fā)商是蘇州雅戈爾富宮投資有限公司。大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為2500平方米，可分割出售，分割面積在80200平方米左右，開設(shè)商業(yè)零售鋪面；二層3000平方米，一次性合作經(jīng)營，開發(fā)餐飲、娛樂等項目；三六層已開設(shè)賓館客房為主，可設(shè)客房170間。目前，該商場只租不售，租金為7元/平方米/天，外加空調(diào)費用。觀前文化城共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓租金在130元/月/平方米左右。其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價位不等。除租金外，每月還有十元的物管費。玄妙廣場 處于干將路與工相交匯處，盛豐房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，七層建筑群體，包括賓館、寫字樓、租買店鋪及地下車庫等幾個部分。, m2， m2， m2,10月底開工，打造為蘇州中高檔消費城。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時日。觀前三期部分門面房改建拓寬后的邵磨針巷新增的門面房銷售時，僅推出10多間，但有700多人要求購買，最后采用竟價銷售方式，最高單價26000元/平方米，最貴的一套達900多萬元。 肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查●店面類別類別 自有者 比率 名次 租賃者 比率 名次公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% ○1 67 72% ○1合計 18 93 ※自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當大的差距。●兩年內(nèi)有無購店之意愿間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2無意 9 35% 69 59% 1合計 26 117 ※自有店面者，仍然愿意再購買，高達65%，遙遙領(lǐng)先無意購買者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達高度購買意愿，二者總計，自有、租賃者占65 / 143(約48%), 無意則占78 / 143 (約52%)以此觀察，百分比基本拉近?！瘳F(xiàn)有開店不滿意度（依順序16號排列）順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4建筑質(zhì)量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6物業(yè)管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5租金過高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1來客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2配套合理 0 1 3 2 3 4 58 ○1 12 8 13 18 12 7 245 3※自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設(shè)計未盡理想，來客量不足，物業(yè)管理不如人意，建筑質(zhì)量差，和按揭費高。 而租賃店家，則是依序為租金高，來客少為一、二，再接下來是配套不合理，規(guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。 顯而易見，租金多為租用者心里的痛，而來客量無分自有或租用皆嫌少?！瘳F(xiàn)有開店滿意度（依順序16號排列）順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4建筑質(zhì)量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12 17 16 5 220 5物業(yè)管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3租金過高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6來客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2※自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有趣的現(xiàn)象，來客量充足，因此租金也列尾，不認為過高?！衲徺I店面時，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序18填寫）順序細項 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 2 14 124 1價格 1 12 2 106 2物業(yè)管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3建筑質(zhì)量 1 2 3 26 5配套完善 2 5 1 1 47 4交通方便 1 2 1 4 1 47 4樓層 1 3 2 1 1 1 22 6開發(fā)商信譽 5 1 1 1 17 7順序細項 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1價格 1 2 3 9 65 22 741 2物業(yè)管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5建筑質(zhì)量 4 12 26 20 6 10 236 7配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4交通方便 10 4 2 6 16 39 13 453 3樓層 22 15 10 8 14 10 269 6開發(fā)商信譽 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8※自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價格，和租賃者完全一樣，地段、價格永遠是考慮至深的先決條件，當然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。樓層的選擇（依順序列出13）順序樓層 自有店面者 積分 名次1 2 3 一層 24 24 1二層 6 6 2三層 1 1 3順序樓層 租賃店面者 積分 名次1 2 3 一層 90 90 1二層 26 26 2三層 7 7 3※毫無疑問，第一理想目標，無疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一題目，自有及租賃，看法全然相同?！衲徺I、租賃店面需求為何1. 店面面積需求間數(shù)面積 自有店面 比率 名次 租賃店者 比率 名次10m2以下 0 0% 0 0% 1020m2 2 % 3 10 % 42130m2 3 % 2 15 % ○13140m2 1 % 4 % 4150 m2 2 % 3 9 % 5180m2 7 % ○1 13 % 281100m2 3 % 2 15 % ○1101150m2 3 % 2 15 % ○1151200m2 1 % 6 % 201300m2 2 % 3 10 % 4300m2以上 3 % 2 12 % 3合計 26 109 ※ 自有店面者，以5180m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的2130 m2和極大的300 m2以上，都有店主深感興趣。租賃者則首選分布均勻，以2130 m81100 m101150 m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。2. 面寬需求間數(shù)面寬 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次3m以下 1 % 6 2 % 7 4 % ○3 12 % ○3 1 % 6 8 % 4 1 % 6 9 % 4 3 % 4 8 % 4 1 % 6 5 % 6 2 % 5 6 % 568m 6 % ○2 24 % ○28m以上 7 % ○1 29 % ○1合計 26 113 ※面寬需求，此一課題，無論自有或租賃店面主人，看法完全一致，笫一名是8m以上，第二名是68m皆以大店面，大面寬為理想。3. 深度需求間數(shù)深度 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5m以下 1 % 13 % 457m 4 % ○2 26 % ○17m9m 8 % ○1 20 % ○2911m 4 14,8% ○2 14 % 31113m 6 % 3 3 % 1315m 7 % 1517m 2 % 6 % 1719m 1 % 6 % 20m以上 1 % 10 % 合計 27 105 ※自有店面者，以79m為最愛，而57m，911m并列第二，租賃店面，則以57m到首選，79m列為笫二，911m第三，兩相比較，范圍皆在59m亦深得人心?！竦昝娣绞脚c預(yù)算接受額1. 付款方式間數(shù)方式 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次一次性付款 6 26% 3 2 % 3分期 8 % 2 65 % ○1按揭 9 % ○1 37 % 2合計 23 104 ※自有者以辦理按揭掛帥，緊追其后的是分期付款，二者比例差異不大，而租賃者以分期為主，呈高比例的傾向，按揭則次選。2. 首付款可接受額度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次20萬以下 10 % ○1 65 65% ○12040萬 5 % 2 19 19% 24160萬 1 % 3 8 8% 36180萬 2 2% 581100萬 4 4% 4101150萬 151200萬 1 1% 6201250萬 2