【正文】 韶山、新馨、嘉寶、中信證券、海關(guān)大樓、中央公園、東港 師惠樂章、四季家園、白領(lǐng)公寓、蘇都、嘉怡苑、加城、CBD、國(guó)際學(xué)校、管委會(huì)、星海中學(xué)、臨近工業(yè)區(qū) 國(guó)際學(xué)校、嘉怡苑、嘉湖閣、加城、潤(rùn)韻苑、臨近工業(yè)區(qū)租 假日客流量約80009000人次；每日20時(shí)后，鮮肉、蔬菜為特價(jià)時(shí)期，日流量在萬(wàn)人左右。目前，南京連鎖百貨金鷹公司已租下此商城十年，用作大型百貨商城之用。觀前文化城共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓租金在130元/月/平方米左右。 肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查●店面類別類別 自有者 比率 名次 租賃者 比率 名次公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% ○1 67 72% ○1合計(jì) 18 93 ※自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當(dāng)大的差距。 0% 1020m2 2 % 3 10 % 42130m2 3 % 2 15 % ○13140m2 1 % 4 % 4150 m2 2 % 3 9 % 5180m2 7 % ○1 13 % 281100m2 3 % 2 15 % ○1101150m2 3 % 2 15 % ○1151200m2 1 % 6 % 201300m2 2 % 3 10 % 4300m2以上 3 % 2 12 % 3合計(jì) 26 109 ※ 自有店面者，以5180m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的2130 m2和極大的300 m2以上，都有店主深感興趣。以此推算9000元為90萬(wàn)按揭的利息，以50%按揭計(jì)算，則總價(jià)在180萬(wàn)元左右?！衲?gòu)買店面時(shí)，希望得到的配套（依重要順序14填寫）內(nèi)在部分間數(shù)項(xiàng)目 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 5 9 4 1 53 3衛(wèi)生間 17 9 1 97 1鐵卷門 5 5 13 61 2其它 1 9 9 4間數(shù)項(xiàng) 目 店面租賃者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 29 22 31 1 255 3衛(wèi)生間 44 42 6 340 1鐵卷門 24 24 29 4 257 2其它 1 5 43 57 4※ 自有店面者，以衛(wèi)生間 ＞ 鐵卷門 ＞ 空調(diào)設(shè)備，為選擇順序。1. 聚客力廣場(chǎng)，2. 統(tǒng)一管理，3. 統(tǒng)一店招，4. 統(tǒng)一燈光。l 地段、價(jià)格二元素，最為開店者重視。l 按揭可承受度，每月9000元，租金4000元。增值發(fā)展?jié)摿Υ?。目前，觀前三期多數(shù)店鋪招商已完成，滿足了一部分客源的需求；前幾期積壓下來(lái)一部分店面仍在積極招商，給項(xiàng)目造成了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！捶桨付抵黝}：兒童是國(guó)家棟梁，是父母的希望；購(gòu)物中心提供親子互動(dòng)最佳場(chǎng)合。1F精品百貨 消費(fèi)群分析 提供各年齡階層之階層2F流行服飾（女） 白領(lǐng)、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)、青少年、青年4F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士5F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士定位：中間消費(fèi)?！捶桨付?F4F全部出租1F面積約2500m2 租金 10元/天/m2 年租金912萬(wàn)2F面積約2500m2 租金 6元/天/m2 年租金548萬(wàn)34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 年租金547萬(wàn)5F面積約1200m2 租金 年總租金約2077萬(wàn)，扣除營(yíng)銷及各類成本約30%約623萬(wàn)，可凈利約1454萬(wàn)，回本獲利。 10元/平方米/天對(duì)本項(xiàng)目而言，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，其增值發(fā)展?jié)摿^大，臨街店鋪招商應(yīng)持樂觀但慎重而行態(tài)度，在做好充分的市場(chǎng)分析上，踩準(zhǔn)商用房開發(fā)的節(jié)拍，迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。 五層出售 三、四層出售 二層出售蘇州五大商廈五樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ 2 ○12 餐飲 √ 1 ○23 鞋店 √ 1 ○24 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 7 家俬用品 √ 1 ○28 工藝品 9 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) 11 書店文具 12 背包 √ 1 ○213 禮品柜 14 快速?zèng)_印 √ 1 ○215 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 17 建材 18 汽車配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 22 游戲廳 √ 1 ○223 保齡球館 24 健身器材 √ 1 ○225 自行車 26 家用電器 27 古玩字畫 ※商廈五樓（大多是頂層）以?shī)蕵废矘I(yè)種為主，部分家俬用品、風(fēng)味小吃、健身器材之類多數(shù)安排在此層。 2F風(fēng)味風(fēng)情餐廳 適合生日派隊(duì)、情侶、聚餐3F K歌新天地 適合各年齡階層4F K歌新天地 適合各年齡階層5F咖啡世界 適合洽商、約會(huì)定位：中間消費(fèi)。從目前粵海廣場(chǎng)和干將路旁的麗景苑住宅銷售情況，結(jié)合觀前商業(yè)用地和該項(xiàng)目周邊環(huán)境的實(shí)際情況，不宜用作住宅出售。從觀前街以前的招商來(lái)看，客源的開拓重點(diǎn)并不完全在蘇州，市場(chǎng)范圍較大且難確定，勢(shì)必造成廣告的投放范圍和費(fèi)用擴(kuò)大。人口流量大，滿足商業(yè)用房地產(chǎn)招商引資的要求。 該項(xiàng)目東邊與玄妙廣場(chǎng)相鄰處，還設(shè)有一個(gè)較大的地上客車停車場(chǎng)，解決了人們車輛停放的后顧之憂。伍、項(xiàng)目概述1．地理位置該項(xiàng)目地處蘇州市觀前街地區(qū)中心地段，觀前公園南側(cè)邵磨針巷內(nèi)，北側(cè)緊靠蘇州市最大購(gòu)物集結(jié)地人民商場(chǎng)，西面與人民路相接，南側(cè)與干將路連接?xùn)|西中心道，東面緊鄰玄妙廣場(chǎng)。l 首付款金額以20萬(wàn)元〉40萬(wàn)元〉60萬(wàn)元。l 自用者以配套不合理、租賃者以租金過高為首要不滿意事項(xiàng)。 開店老板們的心聲，很有趣合邏輯性的表現(xiàn)出來(lái)。 數(shù)細(xì)●單價(jià)（元/m2）接受度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5000以下 19 1 66 % 150007500 7 2 25 % 275019999 2 9 % 1萬(wàn)1萬(wàn)5 2 % 1萬(wàn)52萬(wàn) 2萬(wàn)2萬(wàn)5 2 % 2萬(wàn)53萬(wàn) 3萬(wàn)4萬(wàn) 4萬(wàn)5萬(wàn) 5萬(wàn)以上 2 % 合計(jì) 28 106 ※凡是和價(jià)格相關(guān)的，總是越低越好，在134位問卷填寫人士中，比較值得高興得是7500元/m2排名第2，且比率不俗?！窨們r(jià)間 數(shù)金 額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次50萬(wàn)以下 18 1 60 % 150100萬(wàn) 7 2 26 % 2101150萬(wàn) 1 9 % 151200萬(wàn) 5 % 201250萬(wàn) 1 1 1% 251300萬(wàn) 1 1 1% 301400萬(wàn) 401500萬(wàn) 500萬(wàn)以上 1 1% 合計(jì) 28 103 ※ 此題只能僅供參考，大部份受訪者，總希望買到總價(jià)低的店面，但也有個(gè)位數(shù)受訪者接受200萬(wàn)，250萬(wàn)甚至300萬(wàn)的店面?！衲?gòu)買、租賃店面需求為何1. 店面面積需求間數(shù)面積 自有店面 比率 名次 租賃店者 比率 名次10m2以下 0 0% 0 而租賃店家，則是依序?yàn)樽饨鸶?，?lái)客少為一、二，再接下來(lái)是配套不合理，規(guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時(shí)日。大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為2500平方米，可分割出售，分割面積在80200平方米左右，開設(shè)商業(yè)零售鋪面；二層3000平方米，一次性合作經(jīng)營(yíng)，開發(fā)餐飲、娛樂等項(xiàng)目；三六層已開設(shè)賓館客房為主，可設(shè)客房170間。個(gè)案調(diào)研咨訊 觀東商城座擁觀東入口，背靠碧鳳坊，門面綿延觀前街全長(zhǎng)1/5，由港商環(huán)泰物業(yè)發(fā)展有限公司主導(dǎo)開發(fā)，商城主體共三層，面積達(dá)2萬(wàn)平方米，可經(jīng)營(yíng)面積10500平方米，外型古雅，設(shè)施先進(jìn)，物管完善，全部現(xiàn)房，農(nóng)行提供五年期50%貸款按揭。內(nèi)部有門廳部，為總服務(wù)臺(tái)，右手為進(jìn)口，左手為出口。 2. 第一鄰里中心平日客流量約60007000人次。園區(qū)商業(yè)區(qū)概述●園區(qū)鄰里中心個(gè)案比較案名項(xiàng)目 第一鄰里中心新城大廈 第二鄰里中心貴都大廈 第三鄰里中心師惠坊 嘉怡苑位大型商局場(chǎng)有石路國(guó)際商城、八面風(fēng)商場(chǎng)、亞細(xì)亞商場(chǎng)、威尼斯商場(chǎng)、石路商業(yè)街、金門商城、匯豐商場(chǎng)等。較有特色之大飯店有，萬(wàn)家燈火、天龍、百盛、要德、東來(lái)順、雞雞蛙蛙、潤(rùn)記廣東食街、月潤(rùn)湘菜館、巴比鍋、以及籌辦中的金碧輝煌食府。風(fēng)格為粉墻黛瓦之傳統(tǒng)江南風(fēng)格，北臨十全河，小橋流水人家風(fēng)貌獨(dú)特。南段（靠干將路）是一些服裝、保健商店、小型面館、旅行社及一些公司等等。他們的租金一般都在80元/ m2，租金為27萬(wàn)元/年，人均消費(fèi)為50元/次/人。既古樸又新穎、既秀雅又繁華的新觀前，以其獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的旅游功能，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。l 基礎(chǔ)設(shè)施完善。l 商業(yè)用房位于或緊鄰觀前街（東西軸線）、宮巷（南北軸線）、玄妙觀（核心區(qū)域）等最繁華鬧市區(qū)，節(jié)假日高峰人流量超過30萬(wàn)人次。設(shè)施完備，配有物業(yè)管理。家居式旅館區(qū)：突破現(xiàn)代化住宿的理念！地處顏家巷以北蔡匯河頭以南之間的區(qū)域，鬧中取靜，建造大片小體量外顯傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)具現(xiàn)代設(shè)備的獨(dú)門獨(dú)戶的小客棧，使游客賓至如歸，完全有二期工程；規(guī)劃新建總面積約65350平方米。4060厘米的花崗石鋪成，其余路面以各式廣場(chǎng)磚為主，并設(shè)置導(dǎo)盲道和殘疾人道，由此營(yíng)造出觀前濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)貌及現(xiàn)代氣息。宮巷碧鳳坊和太監(jiān)弄組成餐飲一條街。待