【正文】 %。一個(gè)集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州格調(diào)高雅的城市中心。今日概況在近百年的歷史變化和大蘇州概念下，觀前地區(qū)成為了市中心的中心，商貿(mào)中的核心地區(qū)。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂，尤其是閶門(mén)一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興起。壹、觀前概述地理位置蘇州是一座擁有2500多年歷史的著名歷史文化名城和世界遺產(chǎn)保護(hù)所在地，它處于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的交匯處，是久負(fù)盛名的“魚(yú)米之鄉(xiāng)、園林之城、文萃之幫和絲綢之府”。同時(shí)由于觀前街道的改造，平門(mén)開(kāi)通架橋連接蘇州火車(chē)站，蘇嘉鐵路是清末當(dāng)時(shí)中國(guó)為數(shù)不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來(lái)，城內(nèi)大部分富戶也都散居在臨頓路附近的街巷中，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，于是觀東商市首先興起。1982年6月，觀前被正式定為步行街； 1999年市政府啟動(dòng)了觀前地區(qū)改造工程。待到華燈初上，觀前街所有建筑上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動(dòng)人?！坝翁K州不逛觀前乃憾事”已成眾多外地來(lái)蘇游客的共識(shí)。宮巷碧鳳坊和太監(jiān)弄組成餐飲一條街。商家的廣告燈箱、櫥窗也在重新包裝設(shè)計(jì)后統(tǒng)一使用各種燈光。4060厘米的花崗石鋪成，其余路面以各式廣場(chǎng)磚為主，并設(shè)置導(dǎo)盲道和殘疾人道，由此營(yíng)造出觀前濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)貌及現(xiàn)代氣息。2000年3月，中宣部等六部門(mén)首批確定為江蘇省唯一的全國(guó)“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”活動(dòng)的示范街。二期工程；規(guī)劃新建總面積約65350平方米。屆時(shí)，蘇州碧鳳坊將與香港的蘭桂坊齊名媲美。家居式旅館區(qū)：突破現(xiàn)代化住宿的理念！地處顏家巷以北蔡匯河頭以南之間的區(qū)域，鬧中取靜，建造大片小體量外顯傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)具現(xiàn)代設(shè)備的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的小客棧，使游客賓至如歸，完全有玄妙觀小體量：玄妙觀是江南最大的道觀，寓商于道，已初具規(guī)模。設(shè)施完備，配有物業(yè)管理。目前包含本項(xiàng)目在內(nèi)的商住兩用房和觀前公園已基本建成。l 商業(yè)用房位于或緊鄰觀前街（東西軸線）、宮巷（南北軸線）、玄妙觀（核心區(qū)域）等最繁華鬧市區(qū)，節(jié)假日高峰人流量超過(guò)30萬(wàn)人次。道路按機(jī)動(dòng)車(chē)、旅游專(zhuān)線、非機(jī)動(dòng)車(chē)和步行4種形式翻建一新，構(gòu)成整個(gè)地區(qū)的道路交通系統(tǒng)。l 基礎(chǔ)設(shè)施完善。l 觀前地區(qū)招商服務(wù)中心投資者提供從工商登記、納稅辦照、商務(wù)咨詢(xún)到聯(lián)系按揭一條龍服務(wù)，實(shí)行“一門(mén)式”登記、“一卡式”收費(fèi)。既古樸又新穎、既秀雅又繁華的新觀前，以其獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的旅游功能，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。九六年、九七年形成鼎盛時(shí)期，租金價(jià)格10萬(wàn)30萬(wàn)元左右不等，成為蘇州市中心區(qū)域有名的美食街。他們的租金一般都在80元/ m2，租金為27萬(wàn)元/年，人均消費(fèi)為50元/次/人。學(xué)士街概況學(xué)士街為南北走向，橫穿干將路中段，北臨景德路（已開(kāi)發(fā)），九五年開(kāi)始銷(xiāo)售，面積從40m2400m2不等。南段（靠干將路）是一些服裝、保健商店、小型面館、旅行社及一些公司等等。但學(xué)士街干將路以南，目前正在修建，若可以形成大型商業(yè)街，加上有“大世界大型休閑浴場(chǎng)”助陣，可能會(huì)帶來(lái)更多的商機(jī)。風(fēng)格為粉墻黛瓦之傳統(tǒng)江南風(fēng)格，北臨十全河，小橋流水人家風(fēng)貌獨(dú)特。大型特點(diǎn)餐飲店有北疆飯店、錢(qián)塘茶人、十全人家、漢陽(yáng)館韓國(guó)料理，寶辰飯店等；公交車(chē)為4路通過(guò)。較有特色之大飯店有，萬(wàn)家燈火、天龍、百盛、要德、東來(lái)順、雞雞蛙蛙、潤(rùn)記廣東食街、月潤(rùn)湘菜館、巴比鍋、以及籌辦中的金碧輝煌食府。鳳凰街東側(cè)有定慧寺巷及雙塔公園，以及平江河古河道游覽區(qū)，西側(cè)有大公園，為市民公園。大型商局場(chǎng)有石路國(guó)際商城、八面風(fēng)商場(chǎng)、亞細(xì)亞商場(chǎng)、威尼斯商場(chǎng)、石路商業(yè)街、金門(mén)商城、匯豐商場(chǎng)等。一些大型快餐店──座落其間，如肯德基、麥當(dāng)勞等。園區(qū)商業(yè)區(qū)概述●園區(qū)鄰里中心個(gè)案比較案名項(xiàng)目 第一鄰里中心新城大廈 第二鄰里中心貴都大廈 第三鄰里中心師惠坊 嘉怡苑位 價(jià) 只租不售 1F:5500元/ m22F:4500元/ m23F:3500元/ m2 待訂 待訂備 2. 第一鄰里中心平日客流量約60007000人次?！癜贊?rùn)發(fā)概況百潤(rùn)發(fā)地處東環(huán)路，三星路交接處，為蘇州第一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，客流量極高，高峰時(shí)間幾乎摩肩撞踵，舉步維艱，但因其時(shí)有特價(jià)物品推出，促使蘇州人樂(lè)此不疲。內(nèi)部有門(mén)廳部，為總服務(wù)臺(tái)，右手為進(jìn)口，左手為出口。●歐尚概況歐尚位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市有限公司投資。 共有56個(gè)結(jié)帳出口，日人流量15000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開(kāi)辟至門(mén)口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門(mén)口經(jīng)過(guò)，吸引了大量客戶。個(gè)案調(diào)研咨訊 觀東商城座擁觀東入口，背靠碧鳳坊，門(mén)面綿延觀前街全長(zhǎng)1/5，由港商環(huán)泰物業(yè)發(fā)展有限公司主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，商城主體共三層，面積達(dá)2萬(wàn)平方米，可經(jīng)營(yíng)面積10500平方米，外型古雅，設(shè)施先進(jìn)，物管完善，全部現(xiàn)房，農(nóng)行提供五年期50%貸款按揭。蘇州粵海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)興建，銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)，店面按位置論價(jià)，基本在5000元6000元/平方米。大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為2500平方米，可分割出售，分割面積在80200平方米左右，開(kāi)設(shè)商業(yè)零售鋪面；二層3000平方米，一次性合作經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目；三六層已開(kāi)設(shè)賓館客房為主，可設(shè)客房170間。除租金外，每月還有十元的物管費(fèi)。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時(shí)日?！瘳F(xiàn)有開(kāi)店不滿意度（依順序16號(hào)排列）順序細(xì)項(xiàng) 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4建筑質(zhì)量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6物業(yè)管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5租金過(guò)高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1來(lái)客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2配套合理 0 1 3 2 3 4 58 ○1 12 8 13 18 12 7 245 3※自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設(shè)計(jì)未盡理想，來(lái)客量不足，物業(yè)管理不如人意，建筑質(zhì)量差，和按揭費(fèi)高。 而租賃店家，則是依序?yàn)樽饨鸶?，?lái)客少為一、二，再接下來(lái)是配套不合理，規(guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。 顯而易見(jiàn)，租金多為租用者心里的痛，而來(lái)客量無(wú)分自有或租用皆嫌少?！衲?gòu)買(mǎi)、租賃店面需求為何1. 店面面積需求間數(shù)面積 自有店面 比率 名次 租賃店者 比率 名次10m2以下 0 0% 0 2. 面寬需求間數(shù)面寬 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次3m以下 1 % 6 2 % 7 4 % ○3 12 % ○3 1 % 6 8 % 4 1 % 6 9 % 4 3 % 4 8 % 4 1 % 6 5 % 6 2 % 5 6 % 568m 6 % ○2 24 % ○28m以上 7 % ○1 29 % ○1合計(jì) 26 113 ※面寬需求，此一課題，無(wú)論自有或租賃店面主人，看法完全一致，笫一名是8m以上，第二名是68m皆以大店面，大面寬為理想。●總價(jià)間 數(shù)金 額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次50萬(wàn)以下 18 1 60 % 150100萬(wàn) 7 2 26 % 2101150萬(wàn) 1 9 % 151200萬(wàn) 5 % 201250萬(wàn) 1 1 1% 251300萬(wàn) 1 1 1% 301400萬(wàn) 401500萬(wàn) 500萬(wàn)以上 1 1% 合計(jì) 28 103 ※ 此題只能僅供參考，大部份受訪者，總希望買(mǎi)到總價(jià)低的店面，但也有個(gè)位數(shù)受訪者接受200萬(wàn)，250萬(wàn)甚至300萬(wàn)的店面?！駟蝺r(jià)（元/m2）接受度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5000以下 19 1 66 % 150007500 7 2 25 % 275019999 2 9 % 1萬(wàn)1萬(wàn)5 2 % 1萬(wàn)52萬(wàn) 2萬(wàn)2萬(wàn)5 2 % 2萬(wàn)53萬(wàn) 3萬(wàn)4萬(wàn) 4萬(wàn)5萬(wàn) 5萬(wàn)以上 2 % 合計(jì) 28 106 ※凡是和價(jià)格相關(guān)的，總是越低越好，在134位問(wèn)卷填寫(xiě)人士中，比較值得高興得是7500元/m2排名第2，且比率不俗?！裉K州市區(qū)店面業(yè)種型態(tài)統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 觀前街 學(xué)士街 嘉余坊 十全街 鳳凰街 淮海路 合計(jì) 名次1 服飾 22 6 0 5 7 1 41 ○22 餐飲 32 31 14 25 55 38 195 ○13 鞋店 3 0 0 0 0 0 3 4 鐘表眼鏡 5 0 0 0 2 0 7 ⑧5 銀行郵政 4 1 1 1 3 2 12 ⑥6 珠寶銀樓 7 0 0 0 0 0 7 ⑧7 家俬用品 0 0 1 0 1 0 2 8 工藝品 2 1 0 9 4 1 17 ④9 藥店醫(yī)療 2 1 0 0 1 3 7 ⑧10 婚紗攝影 4 1 1 0 0 0 6 ⑨11 計(jì)算機(jī) 0 0 0 0 4 0 4 ⑩12 書(shū)店文具 2 1 1 0 1 5 10 ⑦13 商場(chǎng)百貨 12 2 1 0 0 2 17 ④14 旅社 0 1 0 1 0 1 3 15 美容美發(fā) 1 5 5 9 9 3 32 ○316 快速?zèng)_印 0 0 0 0 2 0 2 17 電影院 2 0 0 0 0 0 2