【正文】 壹、觀前概述地理位置蘇州是一座擁有2500多年歷史的著名歷史文化名城和世界遺產(chǎn)保護(hù)所在地，它處于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的交匯處，是久負(fù)盛名的“魚米之鄉(xiāng)、園林之城、文萃之幫和絲綢之府”。觀前地區(qū)地處蘇州古城中心位置，東起臨頓路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果巷，西達(dá)人民路，是蘇州商貿(mào)和文化的中心。商業(yè)中心成因一千七百多年前，觀前地區(qū)建起了真慶道觀，由于道觀的興盛而帶來了大量人群，街市逐漸興盛起來，并帶來了商機(jī)，在道觀內(nèi)外，逐漸形成了商業(yè)市面。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂，尤其是閶門一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興起。同時(shí)由于觀前街道的改造，平門開通架橋連接蘇州火車站，蘇嘉鐵路是清末當(dāng)時(shí)中國(guó)為數(shù)不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來，城內(nèi)大部分富戶也都散居在臨頓路附近的街巷中，購買力強(qiáng)，于是觀東商市首先興起。逐漸觀前南市開始取代閶門、南浩街繁榮起來，并初步形成具有一定規(guī)模、行業(yè)較齊全的商業(yè)街。觀前街是當(dāng)年蘇州最有氣派的街道，也是滬寧線上最有特色的一條街道。今日概況在近百年的歷史變化和大蘇州概念下，觀前地區(qū)成為了市中心的中心，商貿(mào)中的核心地區(qū)。1982年6月，觀前被正式定為步行街； 1999年市政府啟動(dòng)了觀前地區(qū)改造工程。從啟動(dòng)至今，蘇州人跨世紀(jì)進(jìn)行的觀前地區(qū)整治更新這一浩大工程，業(yè)已走過一二期和三期共三個(gè)階段，累計(jì)完成工程投入8億余元。蘇州市民自豪地把觀前工程評(píng)選為建國(guó)50年來“心目中的20件大事”之一，并列為近16年來“十大民心工程”排行榜的榜首。一個(gè)集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州格調(diào)高雅的城市中心。待到華燈初上，觀前街所有建筑上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動(dòng)人。在反射燈、霓虹燈、街燈的映照下，觀前街越發(fā)顯得亮麗繁華、絢麗多姿。觀前客流量數(shù)據(jù)顯示，觀前地區(qū)的日平均人流量已由整治前的8萬多人次增加到12萬人次左右，節(jié)假高峰甚至超過了35萬多人次，人流結(jié)構(gòu)中市民與游客的比例則由改造前的17：3改寫為2：1。通過問卷調(diào)查，人流量中本市人口約占40%，外地人口約占60%；購物約占35%，旅游與休閑的約占65%；青年約占70%，中老年人約占30%；%?！坝翁K州不逛觀前乃憾事”已成眾多外地來蘇游客的共識(shí)。而區(qū)內(nèi)各大商場(chǎng)的銷售額也翻起“跟斗”，平均增長(zhǎng)25%左右，一些“老字號(hào)”的增幅更是高達(dá)50%至70%。規(guī)劃方針蘇州市政府按恢復(fù)特色、突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)的原則，對(duì)觀前街商業(yè)布局作了較為嚴(yán)格的規(guī)定。觀前街明確為名品、名店一條街，原則上不安排餐飲行業(yè)進(jìn)入。宮巷碧鳳坊和太監(jiān)弄組成餐飲一條街。第七通道主營(yíng)旅游工藝品，蘭花街為婦女用品街。在主街道觀前街上，各店鋪外墻立面、材質(zhì)、顏色、燈類，都作了整體規(guī)劃，要求給人以清淡素雅的感覺。規(guī)劃整治老字號(hào)店招為黑底金字，配以射燈映照，其余店招則用霓虹燈勾勒。商家的廣告燈箱、櫥窗也在重新包裝設(shè)計(jì)后統(tǒng)一使用各種燈光。規(guī)劃整治后，觀東形成了以小開間為主的店面，具有蘇州傳統(tǒng)清秀典雅的風(fēng)格；中段以玄妙觀為中心，恢復(fù)傳統(tǒng)的道教文化色彩；觀西以現(xiàn)代建筑為主，但又帶有傳統(tǒng)風(fēng)格。道路改一般街道的拱形為更適合步行的平面道路。東西入口廣場(chǎng)及玄妙觀正山門廣場(chǎng)以4060厘米的花崗石鋪成，其余路面以各式廣場(chǎng)磚為主，并設(shè)置導(dǎo)盲道和殘疾人道，由此營(yíng)造出觀前濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)貌及現(xiàn)代氣息。 觀前一期改造工程概況一期工程在繼承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化的同時(shí)，讓觀前地區(qū)在更高水準(zhǔn)，更高起點(diǎn)上帶著現(xiàn)代商業(yè)意識(shí)創(chuàng)造著現(xiàn)代的觀前文明，并以海納川百的宏偉氣勢(shì)迎接著八方商客和中外游客。1999年1月6日，觀前整治更新首期工程開始，主要任務(wù)是整治觀前街街景街貌，整治玄妙觀周邊和小公園地區(qū)環(huán)境。一期工程已于1999年9月25日順利竣工。2000年3月，中宣部等六部門首批確定為江蘇省唯一的全國(guó)“百城萬店無假貨”活動(dòng)的示范街。觀前街、玄妙觀和小公園休閑廣場(chǎng)以其優(yōu)美舒適的購物、旅游環(huán)境，濃郁的地方特色和漸趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施迎接著中外游客。觀前二期改造工程概況觀前地區(qū)二期工程于2000年3月3日開始啟動(dòng)，歷時(shí)近十個(gè)月。二期工程主要涉及的范圍有：宮巷、碧鳳坊、洙泗巷以東（沿街）和蔡匯河頭以南顏家巷以北等區(qū)域。二期工程；規(guī)劃新建總面積約65350平方米。其中新增廣場(chǎng)綠地面積約4600平方米，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)面積約5900平方米，非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)面積約4200平方米。二期工程建設(shè)將以完善觀前地區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)化宮巷、碧鳳坊、玄妙觀等區(qū)域的商業(yè)布局及功能為核心目標(biāo)，從而逐步完成觀前地區(qū)整體框架布局，以促進(jìn)觀前地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)繁榮，鞏固和發(fā)展觀前地區(qū)商貿(mào)、文化中心地位。具體工程項(xiàng)目為：美食娛樂一條街碧鳳坊：全長(zhǎng)300米，巷內(nèi)汽車可進(jìn)出交會(huì)，中央部位附近有大型停車場(chǎng)、綠化廣場(chǎng)，融合現(xiàn)代餐飲、娛樂休閑等功能，同時(shí)適當(dāng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)其他商業(yè)品種，是二期工程中的重中之重。屆時(shí)，蘇州碧鳳坊將與香港的蘭桂坊齊名媲美。 大成坊（喬司空巷）北口：共三層，總計(jì)約800多平方米面積，地理位置優(yōu)越。家居式旅館區(qū)：突破現(xiàn)代化住宿的理念！地處顏家巷以北蔡匯河頭以南之間的區(qū)域，鬧中取靜，建造大片小體量外顯傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)具現(xiàn)代設(shè)備的獨(dú)門獨(dú)戶的小客棧，使游客賓至如歸，完全有“居家”的那種方便、溫馨的感覺。 洙泗巷沿街：洙泗巷的西邊緊挨玄妙觀，東邊將沿街的民居拆建小體量的商業(yè)店鋪，基本三層，局部四層，南接觀前街，北通觀后街（舊學(xué)前）。宮巷地塊商業(yè)用房：觀前地區(qū)南北向中軸線，全長(zhǎng)430米，涉及六個(gè)地塊，共新建約3萬平方米商業(yè)用房，路幅14米，管線預(yù)埋地下。玄妙觀小體量：玄妙觀是江南最大的道觀，寓商于道，已初具規(guī)模。在東西腳門“街中街”有少量店鋪。一般樓層12樓，建筑面積30平方米左右。蘭花商廈、九鼎商廈、觀前商城：觀前街上新建的三座現(xiàn)代化大型集購物、休閑和娛樂為一體的商場(chǎng)。設(shè)施完備，配有物業(yè)管理。觀前商城為三層，蘭花、九鼎為4層，已有不少客商進(jìn)駐，招租鋪位大小可任選，租售靈活。 粵海新時(shí)代廣場(chǎng)：粵海新時(shí)代廣場(chǎng)位于觀前街西北面，蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從規(guī)劃初期，便以“立足觀前，完善觀前”位主導(dǎo)思想，在配套設(shè)施、環(huán)境工程、燈光工程、物業(yè)管理等方面大做文章，力爭(zhēng)成為觀前街上一顆耀眼的明珠。觀前三期改造工程概況三期工程在小公園以南，，方米，增加綠地8000多平方米．增建停車場(chǎng)2萬多平方米。，目前包含本項(xiàng)目在內(nèi)的商住兩用房和觀前公園已基本建成。商用房招商優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)—鉆石級(jí)地段l 蘇州已形成古城居中，東園（工業(yè)園區(qū)）、西區(qū)（蘇州馨區(qū)）、南景（風(fēng)景區(qū)）、北廊（交通走廊）的城市格局，市區(qū)392平方公里，其中已建成區(qū)82平方公里，古城區(qū)14平方公里。l 通過整治更新，觀前地區(qū)已由傳統(tǒng)商貿(mào)中心發(fā)展成為市區(qū)具有濃郁地方特色的商業(yè)、文化、旅游中心。l 觀前地區(qū)匯集了采芝齋、稻香村、葉受和、陸稿薦、松鶴樓、得月樓等眾多老店以及人民商場(chǎng)、工業(yè)品商場(chǎng)、購物中心等大型現(xiàn)代化商廈，其厚重的商業(yè)氛圍歷久彌新，無可替代。l 商業(yè)用房位于或緊鄰觀前街（東西軸線）、宮巷（南北軸線）、玄妙觀（核心區(qū)域）等最繁華鬧市區(qū)，節(jié)假日高峰人流量超過30萬人次。環(huán)境優(yōu)勢(shì)—詩畫般街景l(fā) 功能齊全。購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、商住、居民、小商品等九大功能區(qū)，布局合理，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，構(gòu)成完整的綜合優(yōu)勢(shì)。l 交通便捷。道路按機(jī)動(dòng)車、旅游專線、非機(jī)動(dòng)車和步行4種形式翻建一新，構(gòu)成整個(gè)地區(qū)的道路交通系統(tǒng)。四周4個(gè)機(jī)動(dòng)車環(huán)路，貫穿南北的旅游專線，加上分布合理總計(jì)，即使進(jìn)出觀前街和玄妙觀步行區(qū)也方便快捷。l 環(huán)境優(yōu)美。建筑，粉墻黛瓦，透出蘇州園林小、雅、秀的韻味；廣場(chǎng)，形式多樣，凸現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代交相輝映的魅力；小品，錦上添花，享受觀光逛街時(shí)實(shí)用和休閑的情趣；綠化，因地制宜，增添都市潔凈的綠茵氣息；燈光，通明燦爛，勾勒夜觀前令人陶醉的的畫景；廣告，別具匠心，烘托獨(dú)步姑蘇的商業(yè)繁華。l 基礎(chǔ)設(shè)施完善。水、電、氣等按留有發(fā)展余量全部改造更新，所有管線均埋入地下，還配套建成蘇州電臺(tái)觀前直播室以及電腦保安系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、燈光弱電控制系統(tǒng)等先進(jìn)社會(huì)服務(wù)設(shè)施。政策優(yōu)勢(shì)—投資者之家l 對(duì)知名企業(yè)、外商投資企業(yè)、港澳臺(tái)同胞投資企業(yè)、納稅貢獻(xiàn)大企業(yè)以及購買房產(chǎn)2000平方米以上的投資者可享受購房?jī)?yōu)惠政策。l 投資者可享受當(dāng)?shù)卣龀謪^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)政策，感受寬松經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶來的實(shí)惠。l 觀前地區(qū)招商服務(wù)中心投資者提供從工商登記、納稅辦照、商務(wù)咨詢到聯(lián)系按揭一條龍服務(wù)，實(shí)行“一門式”登記、“一卡式”收費(fèi)。發(fā)展優(yōu)勢(shì)—盈利增值寶地l 蘇州經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展和城市規(guī)模的大幅度擴(kuò)展，更加突出了古城的母體地位和居中作用，觀前地區(qū)的含金量隨之大為提高，成為投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保值增值的首選之地。l 歷史的淵源造就了蘇州市民濃濃的“觀前情結(jié)”，整治更新后的新觀前更是蘇州人倍感自豪，“逛觀前”的傳統(tǒng)習(xí)俗賦予了全新內(nèi)涵，觀前始終是蘇州人心中的最愛。興旺的旅游經(jīng)濟(jì)為觀前的發(fā)展注入了巨大的活力。既古樸又新穎、既秀雅又繁華的新觀前，以其獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的旅游功能，吸引著越來越多的國(guó)內(nèi)外游客。貳、蘇州市區(qū)其余商業(yè)街狀況分析嘉余坊概況嘉余坊為舊城改造房，當(dāng)初建筑格局類似別墅。從九四年開始銷售，當(dāng)初銷售價(jià)格為4800元/m25000元/m2不等，面積250 m2左右。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。九六年、九七年形成鼎盛時(shí)期，租金價(jià)格10萬30萬元左右不等，成為蘇州市中心區(qū)域有名的美食街。后來學(xué)士街的開發(fā)以及鳳凰街餐飲業(yè)的興起，對(duì)他們?cè)斐闪藰O大的沖擊?，F(xiàn)在一些業(yè)主的希望的租金已下滑到513萬元。但嘉余坊一些