【正文】 到華燈初上，觀前街所有建筑上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動人。同時由于觀前街道的改造，平門開通架橋連接蘇州火車站，蘇嘉鐵路是清末當時中國為數(shù)不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來，城內(nèi)大部分富戶也都散居在臨頓路附近的街巷中，購買力強，于是觀東商市首先興起。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂，尤其是閶門一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興起。一個集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州格調(diào)高雅的城市中心。觀前街明確為名品、名店一條街，原則上不安排餐飲行業(yè)進入。東西入口廣場及玄妙觀正山門廣場以二期工程主要涉及的范圍有：宮巷、碧鳳坊、洙泗巷以東（沿街）和蔡匯河頭以南顏家巷以北等區(qū)域。 大成坊（喬司空巷）北口：共三層，總計約800多平方米面積，地理位置優(yōu)越。蘭花商廈、九鼎商廈、觀前商城：觀前街上新建的三座現(xiàn)代化大型集購物、休閑和娛樂為一體的商場。l 觀前地區(qū)匯集了采芝齋、稻香村、葉受和、陸稿薦、松鶴樓、得月樓等眾多老店以及人民商場、工業(yè)品商場、購物中心等大型現(xiàn)代化商廈，其厚重的商業(yè)氛圍歷久彌新，無可替代。建筑，粉墻黛瓦，透出蘇州園林小、雅、秀的韻味；廣場，形式多樣，凸現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代交相輝映的魅力；小品，錦上添花，享受觀光逛街時實用和休閑的情趣；綠化，因地制宜，增添都市潔凈的綠茵氣息；燈光，通明燦爛，勾勒夜觀前令人陶醉的的畫景；廣告，別具匠心，烘托獨步姑蘇的商業(yè)繁華。興旺的旅游經(jīng)濟為觀前的發(fā)展注入了巨大的活力。但嘉余坊一些大型的飯店，如：“春天的故事”、“同濟酒樓”等還是打開了市場，至今門庭若市。人均消費在30元/次/人，由于面積分布不均，學士街大型的酒樓都集中在學士街的北段。一九九四年重新翻建。美食店是此街之特色，有許多大型餐飲店座落其間。東至閶門、金門，南至金門商城，北至上塘街，西至鴨蛋橋一線，外圍人口密布，交通擁擠，成環(huán)型布列，有石路綠化廣場。但在中心地區(qū)有爛尾樓2棟，建成后因債務(wù)而閑置之高層建筑2棟，甚為遺憾。大賣場結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場，計有車位74個車位，平時有百潤發(fā)購物專線車進出。各類商業(yè)用房相對還比較缺乏，從某種意義上說，蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化，相信在基本解決了居住問題之后的蘇州，其他商用房的功能會進一步凸現(xiàn)，巨大的商機正蘊涵其中。開發(fā)商是蘇州雅戈爾富宮投資有限公司。, m2， m2， m2,10月底開工，打造為蘇州中高檔消費城。樓層的選擇（依順序列出13）順序樓層 自有店面者 積分 名次1 2 3 一層 24 24 1二層 6 6 2三層 1 1 3順序樓層 租賃店面者 積分 名次1 2 3 一層 90 90 1二層 26 26 2三層 7 7 3※毫無疑問，第一理想目標，無疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一題目，自有及租賃，看法全然相同。2. 首付款可接受額度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次20萬以下 10 % ○1 65 65% ○12040萬 5 % 2 19 19% 24160萬 1 % 3 8 8% 36180萬 2 2% 581100萬 4 4% 4101150萬 151200萬 1 1% 6201250萬 251350萬 350萬以上 合計 16 99 ※ 無論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20萬、40萬、60萬依順序排列之。 總價在500萬以上的店面，可喜可賀，也有人愿意認購。 間l 兩年內(nèi)有65%自用店主愿意再度購買。l 付款方式，以辦理按揭為主。l 愿意購買有聚客力廣場，價格合理動人，占問卷訪談對象4/5。處于觀前市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商賈云集，地理條件優(yōu)越。項目劣勢客源的不確定性。陸、項目規(guī)劃定位方案與消費群分析由于傳統(tǒng)心理障礙，觀前作為商業(yè)中心、辦公樓、寫字樓很少設(shè)置于此，此處不宜作寫字樓的招商。1F美食新天地 消費群分析 適合各年齡階層蘇州五大商廈四樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 √ √ 2 ○22 餐飲 3 鞋店 √ √ 2 ○24 鐘表眼鏡 √ 1 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ 1 ○37 家俬用品 √ √ 2 ○28 工藝品 √ 1 ○39 婚紗攝影 10 計算機 11 書店文具 √ 1 ○312 背包 √ √ 2 ○213 禮品柜 √ 1 ○314 快速沖印 15 零食柜臺 16 手機通信 √ √ √ 3 ○117 建材 18 汽車配件 19 音響 √ 1 ○320 超市 21 化妝品 22 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 √ 1 ○325 自行車 26 家用電器 √ 1 ○327 古玩字畫 √ √ 2 ○2※四樓多以電信電器為主。隨著蘇州市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，商用房的開發(fā)正在逐漸升溫。〈方案三〉1F2F出售、3F5F出租1F面積約2500m2 售價 25000元/m2 共計 6250萬元2F面積約2500m2 售價 15000元/m2 共計 3375萬元34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 共計 547萬元5F面積約1200m2 租金 1F2F出售總金額約10000萬元。蘇州五大商廈一樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 √ √ 2 ④2 餐飲 3 鞋店 √ √ √ 3 ○34 鐘表眼鏡 √ √ √ √ 4 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ √ √ √ √ 5 ○17 家俬用品 √ 1 ⑤8 工藝品 9 計算機 10 書店文具 11 背包 √ √ √ √ 4 ○212 禮品柜 √ √ √ 3 ○313 美容美發(fā) 14 快速沖印 15 零食柜臺 √ √ √ 3 ○316 手機通信 √ √ √ √ 3 ○317 建材 18 汽車配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 √ √ √ √ √ 5 ○122 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車 26 家用電器 √ 1 27 古玩字畫 ※商廈一樓無論租賃或購買，價格都比較高，以高檔消費品為主。1F精品百貨 消費群分析 提供適合各年齡階層2F流行服飾 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F童裝世界 適合所有家庭4F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂5F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂定位：兒童、父母放心的購物中心、中間消費。價格劣勢。隨著觀前的功能定位進一步加強，觀前的商業(yè)地位進一步凸現(xiàn)，項目的增值前景看好。l 單價（元/m2）7500元以內(nèi)。l 面積需求，自用者以5080m2,2030m2,300m2以上也有人喜歡，租賃則以20150m2中型店為主?？梢郧宄砜土慷喙?，可以停留多久，都是店家最為觀注的，所以建議，在規(guī)劃上，聚客力廣場的設(shè)計和布局，應(yīng)多多慎思?！赓U店面，第一志愿是30014000元的店租，其次則是40015000元，費用偏低，但也有12%商家，可接受10000元15000元的租金，似乎理想與現(xiàn)實脫節(jié)。租賃者則首選分布均勻，以2130 m81100 m101150 m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主?！駜赡陜?nèi)有無購店之意愿間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2無意 9 35% 69 59% 1合計 26 117 ※自有店面者，仍然愿意再購買，高達65%，遙遙領(lǐng)先無意購買者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達高度購買意愿，二者總計，自有、租賃者占65 / 143(約48%), 無意則占78 / 143 (約52%)以此觀察，百分比基本拉近。其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價位不等。 粵海廣場粵海新時代廣場位于觀前街西北面，總建筑面積約5萬平方米，是觀前地區(qū)唯一集星級酒店、大型商場、酒店式公寓、酒店式寫字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目。開辦時間1999年7月份。 聚客力廣場辦活動時可達12000人次以上。 金 1F:4045元/ m22F:3540元/ m23F:公益事業(yè)4F:辦公室2025元/ m2 1F:45元/ m22F:40元/ m23F:35元/ m2 待訂 1F:30元/客流量 約6500人 約900人 未知 約350人售在石路集中了自行車大賣場，文化用品大廈、匯豐計算機宏圖三胞大賣場、匯豐手機大賣場，石路國際商場裝飾廣場等大型專業(yè)市場。整個街道之商業(yè)營運情況良好，開業(yè)率極高，只有兩至三家店面無人經(jīng)營，每天的人流量為2萬人。十全街兩側(cè)有大型賓館四家，分別為東吳飯店、姑蘇飯店、南林飯店、南園賓館是外地及國外游客的主要居住地。學士街不能聚人氣，除了以上的原因以外還有一個重要的因素，他們店里的燈光大都是冷色調(diào)，氣勢不夠。這些店主普遍認為300m2以上的店面較適宜。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。l 投資者可享受當?shù)卣龀謪^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的有關(guān)政策，感受寬松經(jīng)營環(huán)境帶來的實惠。l 交通便捷。觀前三期改造工程概況三期工程在小公園以南，方米，增加綠地8000多平方米．增建停車場2萬多平方米。宮巷地塊商業(yè)用房：觀前地區(qū)南北向中軸線，全長430米，涉及六個地塊，共新建約3萬平方米商業(yè)