【正文】 客源的不確定性。從觀前街以前的招商來(lái)看，客源的開(kāi)拓重點(diǎn)并不完全在蘇州，市場(chǎng)范圍較大且難確定，勢(shì)必造成廣告的投放范圍和費(fèi)用擴(kuò)大。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前，觀前三期多數(shù)店鋪招商已完成，滿足了一部分客源的需求；前幾期積壓下來(lái)一部分店面仍在積極招商，給項(xiàng)目造成了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格劣勢(shì)。觀前拆遷改造是在政府支持下進(jìn)行，粵海廣場(chǎng)價(jià)格較低，而本項(xiàng)目相對(duì)它們而言，缺乏明顯的價(jià)格彈性。投資風(fēng)險(xiǎn)?？蛻糍?gòu)買(mǎi)該樓后，存在投資經(jīng)營(yíng)回報(bào)率不確定性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。陸、項(xiàng)目規(guī)劃定位方案與消費(fèi)群分析由于傳統(tǒng)心理障礙，觀前作為商業(yè)中心、辦公樓、寫(xiě)字樓很少設(shè)置于此，此處不宜作寫(xiě)字樓的招商。從目前粵海廣場(chǎng)和干將路旁的麗景苑住宅銷(xiāo)售情況，結(jié)合觀前商業(yè)用地和該項(xiàng)目周邊環(huán)境的實(shí)際情況，不宜用作住宅出售。結(jié)合目前蘇州市五大商場(chǎng)各樓層業(yè)種分布調(diào)研的情況，給出以下幾個(gè)規(guī)劃方案：〈方案一〉主題：蘇州地區(qū)唯一性女性購(gòu)物中心、購(gòu)物天堂1F美容精品 消費(fèi)群分析 提供適合各年齡階層2F精品服飾 白領(lǐng)女性、境外人士3F流行服飾 年輕青年女性4F女人世界5F女人世界SPA俱樂(lè)部健身房、會(huì)員餐廳 百領(lǐng)女性、港澳臺(tái)外籍人士定位：女人世界、男人勿進(jìn)，舒適優(yōu)雅空間、中高檔消費(fèi)?！捶桨付抵黝}：兒童是國(guó)家棟梁，是父母的希望；購(gòu)物中心提供親子互動(dòng)最佳場(chǎng)合。1F精品百貨 消費(fèi)群分析 提供適合各年齡階層2F流行服飾 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F童裝世界 適合所有家庭4F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂(lè)5F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂(lè)定位：兒童、父母放心的購(gòu)物中心、中間消費(fèi)?！捶桨溉抵黝}：提供消費(fèi)者一處符合時(shí)代潮流的新購(gòu)物中心，提供流行新訊。1F美食新天地 消費(fèi)群分析 適合各年齡階層2F流行精品（女） 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)人士、青少年、青年4F童裝世界 適合各階層家庭5F景觀餐廳 適合各階層家庭定位：中間消費(fèi)?！捶桨杆摹抵黝}：蘇州唯一以美食、餐廳為主消費(fèi)中心；提供時(shí)代潮流及聚餐、派對(duì)、約會(huì)最佳場(chǎng)地。1F美食新天地 消費(fèi)群分析 適合各年齡階層 2F風(fēng)味風(fēng)情餐廳 適合生日派隊(duì)、情侶、聚餐3F K歌新天地 適合各年齡階層4F K歌新天地 適合各年齡階層5F咖啡世界 適合洽商、約會(huì)定位：中間消費(fèi)?！捶桨肝濉抵黝}：提供消費(fèi)者一處新生活、新流行的購(gòu)物中心。1F精品百貨 消費(fèi)群分析 提供各年齡階層之階層2F流行服飾（女） 白領(lǐng)、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)、青少年、青年4F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士5F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士定位：中間消費(fèi)。蘇州五大商廈一樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ 2 ④2 餐飲 3 鞋店 √ √ √ 3 ○34 鐘表眼鏡 √ √ √ √ 4 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ √ √ √ √ 5 ○17 家俬用品 √ 1 ⑤8 工藝品 9 計(jì)算機(jī) 10 書(shū)店文具 11 背包 √ √ √ √ 4 ○212 禮品柜 √ √ √ 3 ○313 美容美發(fā) 14 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) √ √ √ 3 ○316 手機(jī)通信 √ √ √ √ 3 ○317 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 √ √ √ √ √ 5 ○122 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車(chē) 26 家用電器 √ 1 27 古玩字畫(huà) ※商廈一樓無(wú)論租賃或購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格都比較高，以高檔消費(fèi)品為主。化妝品和珠寶銀樓位居第一位。蘇州五大商廈二樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ √ √ 4 ○12 餐飲 3 鞋店 √ √ 2 ○24 鐘表眼鏡 √ 1 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 7 家俬用品 √ 1 ○38 工藝品 9 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) √ 1 11 書(shū)店文具 12 背包 √ √ 2 ○213 禮品柜 √ 1 ○314 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 √ 1 ○317 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 √ √ 2 ○220 超市 21 化妝品 √ 1 ○322 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車(chē) 26 家用電器 √ √ 2 ○227 古玩字畫(huà) ※從所調(diào)研的商廈來(lái)看，二樓業(yè)種以服飾、鞋、包為主居多。蘇州五大商廈三樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ √ √ 4 ○12 餐飲 √ 1 3 鞋店 4 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ 1 ○37 家俬用品 8 工藝品 9 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) √ 1 ○311 書(shū)店文具 √ √ 2 ○212 背包 13 禮品柜 14 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 √ 1 ○317 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 √ 1 ○320 超市 21 化妝品 22 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 √ √ 2 ○225 自行車(chē) 26 家用電器 √ 1 ○327 古玩字畫(huà) ※三樓以服飾、書(shū)店文具為主。蘇州五大商廈四樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ 2 ○22 餐飲 3 鞋店 √ √ 2 ○24 鐘表眼鏡 √ 1 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ 1 ○37 家俬用品 √ √ 2 ○28 工藝品 √ 1 ○39 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) 11 書(shū)店文具 √ 1 ○312 背包 √ √ 2 ○213 禮品柜 √ 1 ○314 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 √ √ √ 3 ○117 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 √ 1 ○320 超市 21 化妝品 22 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 √ 1 ○325 自行車(chē) 26 家用電器 √ 1 ○327 古玩字畫(huà) √ √ 2 ○2※四樓多以電信電器為主。蘇州五大商廈五樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ 2 ○12 餐飲 √ 1 ○23 鞋店 √ 1 ○24 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 7 家俬用品 √ 1 ○28 工藝品 9 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) 11 書(shū)店文具 12 背包 √ 1 ○213 禮品柜 14 快速?zèng)_印 √ 1 ○215 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 17 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 22 游戲廳 √ 1 ○223 保齡球館 24 健身器材 √ 1 ○225 自行車(chē) 26 家用電器 27 古玩字畫(huà) ※商廈五樓（大多是頂層）以?shī)蕵?lè)消遣業(yè)種為主，部分家俬用品、風(fēng)味小吃、健身器材之類(lèi)多數(shù)安排在此層。柒、項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算〈方案一〉1F4F全部出售1F面積約2500m2 售價(jià) 25000元/m2 共計(jì) 6250萬(wàn)元2F面積約2500m2 售價(jià) 15000元/m2 共計(jì) 3375萬(wàn)元34F面積約5000m2 售價(jià) 8000元/m2 共計(jì) 4000萬(wàn)元5F面積約1200m2 售價(jià) 5500元/m2 約 660萬(wàn)元銷(xiāo)售總金額約14285萬(wàn)元?！捶桨付?F4F全部出租1F面積約2500m2 租金 10元/天/m2 年租金912萬(wàn)2F面積約2500m2 租金 6元/天/m2 年租金548萬(wàn)34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 年租金547萬(wàn)5F面積約1200m2 租金 年總租金約2077萬(wàn)，扣除營(yíng)銷(xiāo)及各類(lèi)成本約30%約623萬(wàn)，可凈利約1454萬(wàn)，回本獲利?！捶桨溉?F2F出售、3F5F出租1F面積約2500m2 售價(jià) 25000元/m2 共計(jì) 6250萬(wàn)元2F面積約2500m2 售價(jià) 15000元/m2 共計(jì) 3375萬(wàn)元34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 共計(jì) 547萬(wàn)元5F面積約1200m2 租金 1F2F出售總金額約10000萬(wàn)元。3F5F年租總金額約617萬(wàn)元。捌、結(jié)論價(jià)位建議按調(diào)研所得資料和各商業(yè)街目前的租售情況，結(jié)合蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)位分析后，建議如下：A、一層出租 10元/平方米/天 一層出售 25000元/平方米B、二層出租 6元/平方米/天 二層出售 15000元/平方米C、三、四層出租 3元/平方米/天 三、四層出售 8000元/平方米D、五層出租 五層出售 5500元/平方米經(jīng)營(yíng)管理建議俗語(yǔ)說(shuō)：得天下易，守天下難。開(kāi)發(fā)商無(wú)論是本著對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)態(tài)度還是自身形象知名度提升著想，都應(yīng)加強(qiáng)后期的經(jīng)營(yíng)管理，使該項(xiàng)目日益繁盛興旺起來(lái)。隨著蘇州市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，商用房的開(kāi)發(fā)正在逐漸升溫。對(duì)本項(xiàng)目而言，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，其增值發(fā)展?jié)摿^大，臨街店鋪招商應(yīng)持樂(lè)觀但慎重而行態(tài)度，在做好充分的市場(chǎng)分析上，踩準(zhǔn)商用房開(kāi)發(fā)的節(jié)拍，迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。29 /