房地產(chǎn)行業(yè)某項(xiàng)目上市前整體營(yíng)銷策劃方案市場(chǎng)篇(編輯修改稿)
2025-05-20 03:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高 樓層差 朝陽差 使用率戀日嘉園 一、二、三、四 8%10% 20% 85%星河城 一、二、三60多種 、 10% 15% 82%未來明珠家園 一、二、三、 4 10% 20% 80%美麗愿景 10% 15% 78%南珠苑花香麗舍 一、二 8% 20% 81%城南嘉園 80種 10% 10% 90%明日嘉園 30種 15% 25% 75%西紅門社區(qū) 10% 25% 璽萌麗苑 10% 15% 周邊項(xiàng)目戶型配比總體特點(diǎn):三居為主, 二居為輔，一居、四居為數(shù)不多。此次調(diào)查本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案8個(gè)， 在售總戶數(shù)為6257戶。其中三居最多，2737戶，占42%；兩居次之，占35%；而一居和四居數(shù)量不多，分別為11%和10%；復(fù)式更少，只占2%。正確的戶型配比應(yīng)是來自于對(duì)客群成分和需求的正確判斷，而且?guī)в幸欢ǖ那罢靶?。與其他區(qū)域相比，本區(qū)域二居的比例略高。以戶型來看，本案跟從市場(chǎng)主流，也必將抓住主流客群。c) 面積配比狀況及分項(xiàng)目 一居㎡ 兩居㎡ 三居㎡ 四居㎡ 躍層/復(fù)式㎡戀日嘉園 58 89 141 195 320星河城 56 92 124142 210未來明珠家園 76 110 180以上 180190110美麗愿景 / 110 120 180 180南珠苑花香麗舍 4356 6898 / / /城南嘉園 / 110120 130150 / /具體分析：一居：面積較為集中，多數(shù)在50—75㎡之間。由于一居室整體數(shù)量并不多，大多數(shù)開發(fā)商也許只想著安全脫手，而并不寄太多心思于一居室身上，而50—75㎡面積適中，是最穩(wěn)妥的策略，因此大部分項(xiàng)目的一居都是市場(chǎng)主流面積。兩居：有兩個(gè)集中點(diǎn)，90和110㎡左右。兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關(guān)聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，這就體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項(xiàng)目個(gè)性，如不同的客群，不同的價(jià)格策略等。三居：面積跨度比較大，但多數(shù)集中于130160㎡之間。三居室面積從120—180㎡，面積跨度達(dá)60㎡，相當(dāng)于普通一居室的面積。由于它是市場(chǎng)主力戶型，基本上每個(gè)項(xiàng)目都以三居來體現(xiàn)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，而不同的地域自然會(huì)產(chǎn)生不同的需求，因此可以說三居室是最能體現(xiàn)地區(qū)差異的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。四居：多為180190㎡之間。數(shù)量比較少，由于面積大，總價(jià)高，成為身份的象征。因?yàn)榛驹V求一致，因此面積差異并不大。而對(duì)于不具備此條件的本地區(qū)，四居室較少。復(fù)式：由于本身數(shù)量不多，面積也比較分散。最小110㎡，最大達(dá)320㎡。復(fù)式和躍層及錯(cuò)層是市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，由于區(qū)域局限性，不建議本案做此戶型。d) 產(chǎn)品規(guī)模及容積率狀況與分析案名 總建筑面積 (萬㎡)戀日嘉園 12星河城（一期） 15未來明珠家園 7美麗愿景 2南珠苑花香麗舍 3城南嘉園 20明日嘉園 20西紅門社區(qū) 48經(jīng)統(tǒng)計(jì), 此次調(diào)查項(xiàng)目的總供給量為112㎡。項(xiàng)目規(guī)模多以中小型為主，多數(shù)為20萬㎡以下，其中10萬以下的小型項(xiàng)目占1/3。而40萬以上的項(xiàng)目只有1個(gè)。造成這種局面的主要原因是西南三環(huán)一帶可供開發(fā)的土地稀缺，項(xiàng)目都是見縫插針。案名 容積率戀日嘉園 星河城 未來明珠家園 4美麗愿景
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