【文章內(nèi)容簡介】 商派員修理，并立即停止該梯的使用。當(dāng)電梯維修員到達(dá)時，應(yīng)對其詳述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細(xì)記錄在大廈日志簿。 1在狂風(fēng)暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入，應(yīng)即時盡量阻止雨水流入電 梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須盡快根治漏水問題。 1如有水滲入電梯，應(yīng)即時停止使用，并應(yīng)將電梯升高至較安全的地方，并將電梯鎖停在該樓層。 1如發(fā)現(xiàn)電梯底坑有積水，應(yīng)即時報告上級處理，同時研究水的來源，及早維修。 22 1除電梯維修員、消防人員及持有大樓內(nèi)有效的“電梯安全管理”證的人員外，任何人士均不得隨意進入電梯機房或使用有關(guān)之鎖匙。 1每年勞動局所發(fā)出之對應(yīng)的“合格使用證”的原件須張貼在電梯內(nèi)指定位置。 清洗走廊或樓梯時，勿讓水流入電梯，以免電梯設(shè)備受水浸影響而失控。 2火警發(fā)生時，切勿乘搭電 梯。 2電梯內(nèi)之求救警鐘及抽氣扇，必須經(jīng)常保持正常操作，以免緊急時，被困者無法求救而導(dǎo)致窒息。 2如電梯發(fā)生故障，有乘客被困電梯內(nèi)，應(yīng)采取下列步驟處理： （ 1） 立即用對講機通知工程部 值班室，工程 人員在 10 分鐘時間內(nèi)趕到現(xiàn)場放人，同時致電電梯 維保 商派員到場修理失控之電梯。 （ 2） 如電梯設(shè)有閉路電視，需利用該設(shè)備觀察及留意電梯內(nèi)之情況。 （ 3） 利用電梯內(nèi)的對講機向被困者善言安慰，請其耐心等候電梯維修人員到場，向被困者說明：“沒有任何危險”，切勿自行開啟電梯門逃生，以免發(fā)生危險。 （ 4） 被困者救出后須向他們詢問：是否有任何不適或需要幫助；被困者姓名、聯(lián)絡(luò)電話及地址等，并記錄下來，以作存據(jù)。 （ 5） 必須記錄該事件由始至終的時間及詳細(xì)情況，電梯人員及其 23 它有關(guān)人員之到達(dá)或離去時間等。 （ 6） 必須記錄被困者救出時間，如有傷者，更應(yīng)記錄其離開大廈，被送往醫(yī)院之時間及查詢有關(guān)醫(yī)院的名稱。 24 空調(diào)機房管理制度 空調(diào)機房內(nèi)任何設(shè)備非 空調(diào)值班 人員禁止操作。外人進入機房必須由工程經(jīng)理批準(zhǔn)，當(dāng)空調(diào)設(shè)備進行維修、保養(yǎng)時必須做好安全維護工作。 空調(diào)在運行中突然發(fā)生故障，空調(diào)工必須盡快趕到現(xiàn)場，不能解決的問題立即上報工程經(jīng)理。 空調(diào)操作工必須每日對空調(diào)進行巡檢認(rèn)真記錄，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，空調(diào)任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)改變。 空調(diào)工按照月度和年度維修保養(yǎng)規(guī)定認(rèn)真填寫出維修保養(yǎng)記錄。 機房內(nèi)窗明地凈，設(shè)備上無積塵、滲油及銹跡，照明良好。 25 水泵房管理制度 水泵房及儲水池，消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由工程部人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、安排清理及定期進行操作記錄， 如 遇解 異常 及時報告工程經(jīng)理。 泵房內(nèi)機電設(shè)備操作均由工程部人員負(fù)責(zé)，其它人員不得操作，無關(guān)人員一概不得進入泵房，如確需進入需工程經(jīng)理批準(zhǔn)。 消防泵、噴淋泵、生活水泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)及操作位置要簡單、清楚及明顯。 生活水主泵每周由工程部人員輪流轉(zhuǎn)換一次，或由設(shè)備自帶轉(zhuǎn)換功能執(zhí)行，但須每周檢查，確保功能正常。消防泵須按“定期保養(yǎng)規(guī)定”定期檢查，每季進行一次“自動及手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。 水泵、浮球閥、水位檢知器、壓力開關(guān)等應(yīng)作定期性檢查及保養(yǎng)。 泵房應(yīng)每周安排打掃一次，泵及管道等每月檢查及擦洗一次。 技術(shù)員在執(zhí) 行上述保養(yǎng)工程后，需將檢查保養(yǎng)結(jié)果記錄在報告表內(nèi)，交工程經(jīng)理審閱。 如需停水第一時間 通知 總經(jīng)理辦公室， 由 總經(jīng)理辦公室安排 26 相關(guān)部門做好應(yīng)急準(zhǔn)備 。 27 網(wǎng)絡(luò)、 電話機房管理制度 網(wǎng)絡(luò)、 電話機房由弱電工專人負(fù)責(zé)管理。 室內(nèi)保持良好的干燥環(huán)境，室溫保持在 35?C 以下。如有光纜接收設(shè)備，室溫保持在 25?C 以下。 由弱電工負(fù)責(zé)機房的清潔工作。 除弱電工外，任何人不得進入電話機房，如確需進入要工程經(jīng)理批準(zhǔn)。 由弱電工負(fù)責(zé)檢查機房配線架是否正常，如遇報修內(nèi)線問題及時解決，外線問題及時 聯(lián)系運營商 。 由弱電工負(fù)責(zé)定期對配線架進行維護保養(yǎng)，定期做維護保養(yǎng)記錄。 弱電工應(yīng)積極配合 運營商技術(shù) 人員的工作，保證 酒店網(wǎng)絡(luò)、 電話 工作正常 。 28 監(jiān)控中心管理制度 監(jiān)控中心實行安保 24 小時值班負(fù)責(zé)制。 監(jiān)控中心值班人員應(yīng)熟悉掌握監(jiān)控系統(tǒng)的 常規(guī) 操作。在使用中如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知維修人員維修。 室內(nèi)保持良好的通風(fēng)及干燥環(huán)境。 值班人員對機房及設(shè)備每日清潔一遍。 監(jiān)控中心設(shè)備除值班人員、工程維修人員外、其它人不得操作，無關(guān)人員不得進入監(jiān)控中心。 值班人員應(yīng)對所有的畫面進行錄相，錄相資料應(yīng)保存不少于1 個月，值班人員如在畫面上發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時通知保安前去查看。 監(jiān)控設(shè)備由弱電工每 周 檢查是否正常并做記錄，如不正常及時處理維修，如解決不了，需上報工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理。 監(jiān)控設(shè)備由公司弱電工負(fù)責(zé)定期維護、保養(yǎng)，定期做維護保養(yǎng)記錄。 29 消防控制中心管理制度 控制中心實行安保全日值班負(fù)責(zé)制并填寫值班記錄存檔。 每天檢查各類信號是否正常并作記錄，如不正常應(yīng)立即查清原因，報給工程部維修。 控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻?況，如屬火災(zāi)報警，按滅火方案處理。 維修人員要掌握大廈消防設(shè)施知識及具備三熟 (熟悉圖紙，熟悉操作，熟悉維護 )，要求負(fù)責(zé)大廈消防設(shè)備的維護修理。 值班人員按要求定時上報消防設(shè)施運行狀況的各種記錄、表格。 30 對講、報警系統(tǒng)設(shè)施管理制度 每日清潔對講主機一次。 每日巡查對講、報警系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。 每半年對管道井內(nèi)的對講系統(tǒng)分線盒作一次清潔工作，整理電纜，保證整個系統(tǒng)的正常工作。 每半年對整套對講報警系統(tǒng)進行測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，重大問題向工程經(jīng)理匯報。 每年由工程部組織進行系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，評析設(shè)施完好情況。 31 BAS 系統(tǒng)管理制度 BAS 系統(tǒng)實行專人操作，操作人員熟練掌握設(shè)備的操作方法，發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況及時報告工程經(jīng)理。 BA 機房保持良好的通風(fēng)及干燥環(huán)境，值班人員負(fù)責(zé)機房清潔工作。 非操作值班人員不得進入 BA 控制室，如確需進入，要有工程經(jīng)理批準(zhǔn)。 操作值班人員密切注意控制電腦，遇故障報警及時查詢故障原因，通知維修工。 BAS 設(shè)備由弱電工負(fù)責(zé)保養(yǎng)，每年做一次維護，遇無法處理的問題立即報告值班工程師，請專業(yè)公司維修。 通過 BAS 改變大廈設(shè)備運行參數(shù)、設(shè)備功能，需由工程經(jīng)理書面批準(zhǔn)。 如果發(fā)生 BAS 系統(tǒng)斷電事故，馬上通知維修，并立即將自控設(shè)備改為手控。 32 AHU（新風(fēng)機組）機房管理制度 掌握 AHU設(shè)備運行手冊。 機房內(nèi)必須保持干凈，設(shè)備無積塵，滲油及銹跡，照明良好。 AHU 在運行中突然發(fā)生故障，空調(diào)工必須在第一時間趕到現(xiàn)場，不能解決的問題，立即上報值班工程師。 AHU 在運行中必須每日進行巡檢認(rèn)真作好記錄，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)， AHU機房任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)改變。 AHU 機房任何非維修人員禁止操作，外人進入機房必須工程經(jīng)理批準(zhǔn)。 當(dāng) AHU設(shè)備進行維修，保養(yǎng)時必須做好安全維護工作。 上班期間不準(zhǔn)喝酒，如發(fā)現(xiàn)喝酒或有病，由 值 班 負(fù)責(zé)人 另行指派 其它 人員代班。 做好 機 房內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 33 工程部設(shè)施設(shè)備責(zé)任區(qū)域各類表單運轉(zhuǎn)流程 月檢表： 主管 工程師或領(lǐng)班每月一次對所有設(shè)施設(shè)備及機房檢查，并且做好記錄。 周檢表：工程部設(shè)施設(shè)備劃分區(qū)域給個人，每周一次對責(zé)任區(qū)域檢查，并且做好記錄。 日夜巡檢表：工程部當(dāng)班人員每天對所有設(shè)施設(shè)備責(zé)任區(qū)域檢查，并且做好記錄。 月檢表 周檢表 日夜巡檢表 閉環(huán)匯總 34 工程部設(shè)施設(shè)備內(nèi)部培訓(xùn)流程 每月一次設(shè)施設(shè)備某項目培訓(xùn) 項目培訓(xùn)師由設(shè)施設(shè)備責(zé)任人工程師、領(lǐng)班負(fù)責(zé)講解和出題，并且進行考核。 35 工程維修 程 序 36 37 配電巡檢程序 工作程序 工作步驟 1. 設(shè) 備 清潔 (1)保持設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈； (2)防止因異物造成接觸不良或短路； 2. 檢 查 變壓器 (1)變壓器表面除塵，以免影響冷卻效果； (2)對線圈、引線、動力聯(lián)線和溫度監(jiān)視器進行外觀檢測； (3)測量絕緣電阻。 3. 檢 查 配電柜 (1)檢查所有儀表工作狀態(tài)； (2)檢查動力連線，避免因接觸不良產(chǎn)生過熱； (3)檢查安全保護裝置，使其工作可靠； (4)測量接地電阻。 4. 三 相 平衡 測量三相電容電流，保證