【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 評(píng)價(jià) 一般商品房市場(chǎng)天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開(kāi)發(fā)總量雖很大，但單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模一般較小，售價(jià)在 1000—3000 元/平米。但近年來(lái)開(kāi)始有大盤(pán)項(xiàng)目出現(xiàn)，這預(yù)示著我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金運(yùn)作和操盤(pán)能力等多方面有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，如雙林居住區(qū)、華苑新城等的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)提高了小區(qū)的建設(shè)水平，社區(qū)配套比較齊全，物業(yè)管理水準(zhǔn)有所進(jìn)步。 中高檔公寓供應(yīng)情況1999 年天津市商品房市場(chǎng)中高檔公寓上市達(dá)到 萬(wàn)建筑平方米，2022 年供應(yīng)量減少到 萬(wàn)建筑平方米，2022 年天津商品房市場(chǎng)新投入運(yùn)營(yíng)的中高檔公寓建筑面積只有 39 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年中高檔公寓供應(yīng)量仍會(huì)減少。今年新增公寓項(xiàng)目主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)等繁華地區(qū)以及天津?yàn)I海新區(qū)，使原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確把握市場(chǎng)定位和發(fā)展趨勢(shì)，引入超前的設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)理念，全力打造引領(lǐng)時(shí)尚的高尚社區(qū)，并推出綠色健康、生態(tài)環(huán)保、智能化等具有鮮明特色的社區(qū)主題吸引消費(fèi)者，因此，近幾年陸續(xù)上市投入運(yùn)營(yíng)的中高檔公寓以其鮮明的個(gè)性成為市場(chǎng)的新賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)頗佳，如森淼清華園、藍(lán)水假期、名仕達(dá)等。1999 年—2022 年中高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)量 別墅住宅供應(yīng)情況截止 2022 年底，天津市累計(jì)開(kāi)發(fā)并投入運(yùn)營(yíng)的別墅為 2324 幢，建筑面積810113 平方米，其中 2022 年新投入運(yùn)營(yíng)的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經(jīng)過(guò)近年的開(kāi)發(fā)，天津市的別墅建設(shè)區(qū)域已由中心城區(qū)和天津開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始向城鄉(xiāng)結(jié)合部及其它地區(qū)發(fā)展，別墅類(lèi)型也由過(guò)去的獨(dú)體式向更加經(jīng)濟(jì)適用的聯(lián)排別墅發(fā)展。15 / 97天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2022 年開(kāi)發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當(dāng)年上市總量的 %。別墅售價(jià)大多在每平方米 3000—5000 元之間，基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，經(jīng)營(yíng)狀況良好。并深受購(gòu)房客戶的青睞，如萬(wàn)科花園新城的透天別墅銷(xiāo)售率達(dá) 90%。1999 年—2022 年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總供應(yīng)量情況 近年來(lái)，天津市中高檔商品房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展迅猛，集中上市數(shù)量較大。以立達(dá)公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項(xiàng)目，由于適應(yīng)市場(chǎng)需求捷足先登，經(jīng)營(yíng)情況較好。2022 年天津市中高檔商品房市場(chǎng)供應(yīng)量約為 322 萬(wàn)建筑平方米，其中均價(jià)在3000 元/㎡～5000 元/㎡的中高檔商品房供應(yīng)量約為 279 萬(wàn)建筑平方米，均價(jià)在 5000元/㎡以上的高檔商品房供應(yīng)量約為 37 萬(wàn)建筑平方米。銷(xiāo)售狀況2022 年 19 月均價(jià) 3000 元/㎡～5000 元/㎡商品房銷(xiāo)售情況天津市 2022 年 19 月均價(jià) 5000 元/㎡以上商品房銷(xiāo)售情況16 / 97從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開(kāi)區(qū)，今年 19月份這三個(gè)區(qū)的中高檔住宅銷(xiāo)售總量占全市中高檔商品房銷(xiāo)售總量 68%,銷(xiāo)售額也占總成交額的 68%。產(chǎn)品特點(diǎn)天津市中高檔住宅主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)，建筑形式多為高層、小高層，多層建筑。著名項(xiàng)目如泰達(dá)園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100150 平米/套為主，開(kāi)發(fā)商為國(guó)有的開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)下屬房產(chǎn)公司，服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，物業(yè)管理水平較高，售價(jià)自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破5000 元/平米，品牌形象良好。在河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)局部地區(qū)也有一些此類(lèi)住宅區(qū)，如大通花園、戀日風(fēng)景等，售價(jià)在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比臨近小區(qū)優(yōu)秀，服務(wù)稍好，適合當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)住人群的的需要。第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析一、調(diào)研說(shuō)明鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國(guó)際溫泉高爾夫俱樂(lè)部旁） ，我們本次區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對(duì)象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項(xiàng)目和獨(dú)體、雙拼、Townhouse 別墅項(xiàng)目。由于天津各區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格差異較大，為切實(shí)體現(xiàn)高檔住宅的整體特點(diǎn)，我們也選取了一些售價(jià)雖不足 5000 元/平米，但綜合素質(zhì)很17 / 97高的物業(yè)做為研究對(duì)象。由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場(chǎng)需求容量有限，因此我們針對(duì)天津市場(chǎng)高端住宅商品的分布狀況和對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)威脅程度，將市場(chǎng)劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個(gè)區(qū)域，其中濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內(nèi)的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。樣本的選擇按照調(diào)研前與貴司協(xié)商確認(rèn)的調(diào)研目標(biāo)范圍，我們?cè)谝陨辖缍ǖ娜齻€(gè)區(qū)域中進(jìn)行了全部在建在售的高端項(xiàng)目的調(diào)研，調(diào)研項(xiàng)目為 50 個(gè)，其中重點(diǎn)項(xiàng)目 3 個(gè)（個(gè)案均為別墅項(xiàng)目，將詳述成本構(gòu)成） ，次重點(diǎn)項(xiàng)目 20 個(gè)，一般項(xiàng)目 20 個(gè)，潛在項(xiàng)目 7個(gè)。項(xiàng)目清單　 　 　 　 分析 級(jí)別 　類(lèi)別 分區(qū) 物業(yè)名稱 重點(diǎn) 次重點(diǎn) 一般 潛在太平洋村別墅區(qū) 　 　 　 　御景園邸 　 　 　 　陽(yáng)光新干線(別墅） 　 　 　 　恬園別墅 　 　 　 　濱海新區(qū)米蘭國(guó)際 　 　 　 　珠江北國(guó)溫泉城 　 　 　 　美樹(shù)麗舍 　 　 　 　海遠(yuǎn)別墅 　 　 　 　萬(wàn)科東麗湖 　 　 　 　香港花園 　 　 　 　玫瑰莊園 　 　 　 　近郊蒙地卡羅 　 　 　 　香港路國(guó)際村 　 　 　 　順馳太陽(yáng)城 　 　 　 　萬(wàn)隆第六大道 　 　 　 　紅頂花園 　 　 　 　明家莊園 　 　 　 　藍(lán)水假期（別墅） 　 　 　 　泉隆國(guó)際公寓 　 　 　 　城市別墅 　 　 　 　半島藍(lán)灣 　 　 　 　芳水園（聯(lián)排別墅) 　 　 　 　別墅（28 例）市區(qū)梅江南 　 　 　 　18 / 97銘仁別墅 　 　 　 　百合苑別墅 　 　 　 　凱祥花園別墅 　 　 　 　長(zhǎng)實(shí)別墅 　 　 　 　仁愛(ài)濠景莊園 　 　 　 　濱海龍都 　 　 　 　萊茵春天 　 　 　 　華納豪園 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　格林園 　 　 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 　 　 　 　泰達(dá)國(guó)際公寓 　 　 　 　東海岸國(guó)際花園 　 　 　 　寧發(fā)陽(yáng)光公寓 　 　 　 　萬(wàn)德花園 　 　 　 　翠薇園 　 　 　 　立達(dá)公寓 　 　 　 　天嬌源 　 　 　 　陽(yáng)光 100 　 　 　 　天津奧林匹克花園 　 　 　 　羅馬花園 　 　 　 　萬(wàn)順溫泉花園 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 　 　天嬌園 　 　 　 　國(guó)通大廈 　 　 　 　森淼清華園 　 　 　 　公寓（22 例）市區(qū)新世界花園 　 　 　 　調(diào)研目的和分析方法通過(guò)對(duì)在建在售的高檔別墅項(xiàng)目和高檔公寓項(xiàng)目調(diào)研取得的詳細(xì)資料，從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價(jià)格和銷(xiāo)售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場(chǎng)是什么樣”：? 天津市高端住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。? 天津市高端住宅市場(chǎng)中住宅產(chǎn)品特征。? 天津市高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)品有什么樣的設(shè)施及配套。19 / 97? 天津市高端住宅市場(chǎng)總體銷(xiāo)售情況如何。在了解了市場(chǎng)的基本情況之后，再針對(duì)高檔別墅和高檔公寓的項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素，如區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場(chǎng)為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場(chǎng)以后會(huì)怎樣” ，為本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，并最終確定市場(chǎng)定位奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、高檔公寓項(xiàng)目分析本次調(diào)研高檔公寓項(xiàng)目共 22 例，市區(qū) 16 例，濱海新區(qū) 6 例。濱海新區(qū)項(xiàng)目中次重點(diǎn)項(xiàng)目 1 例，一般項(xiàng)目 5 例；市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目包括次重點(diǎn)項(xiàng)目 8 例，一般項(xiàng)目 6 例，潛在供應(yīng)項(xiàng)目 2 例，物業(yè)明細(xì)參見(jiàn)下表。這些高檔公寓項(xiàng)目中市區(qū)項(xiàng)目分布位置多數(shù)位于和平區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)；濱海項(xiàng)目多位于開(kāi)發(fā)區(qū)，上述地區(qū)已經(jīng)在客戶中形成中高檔住宅的心理定位。高檔公寓物業(yè)項(xiàng)目明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 區(qū)位 發(fā)展商濱海龍都 塘沽區(qū)新胡路與上海道交口 塘沽 兆豐/北方房地產(chǎn)，瀾馳 置業(yè)萊茵春天 開(kāi)發(fā)區(qū)車(chē)站北路 塘沽 順馳集團(tuán)華納豪園 華納高爾夫俱樂(lè)部北側(cè) 開(kāi)發(fā) 區(qū) 天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)公司領(lǐng)先華翠洋房 津塘公路 29 號(hào) 開(kāi)發(fā) 區(qū) 領(lǐng)先集團(tuán) 新誠(chéng)基置業(yè)格林園 開(kāi)發(fā)區(qū)第一大街 34 號(hào) 開(kāi)發(fā) 區(qū) 天津頂雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)第三大街與南 海路交口 開(kāi)發(fā) 區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)公司泰達(dá)國(guó)際公寓 南開(kāi)區(qū)復(fù)康路 9 號(hào) 南開(kāi) 泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)有限公 司市區(qū)東海岸國(guó)際花園 士英路 南開(kāi) 三聯(lián)投資集團(tuán)公司20 / 97寧發(fā)陽(yáng)光公寓 南開(kāi)區(qū)士英路 南開(kāi) 寧發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)德花園 南開(kāi)區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口 南開(kāi) 華升房地產(chǎn)公司翠薇園 南開(kāi)區(qū)水上公園北路 南開(kāi) 大安房產(chǎn)立達(dá)公寓 南開(kāi)區(qū)士英路 南開(kāi) 天津立達(dá)實(shí)業(yè)公司天嬌源 南開(kāi)區(qū)水上公園路 南開(kāi) 天津浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司陽(yáng)光 100 南開(kāi)區(qū)華苑 南開(kāi) 北京陽(yáng)光 100 公司天津奧林匹克花園天津紅橋區(qū)丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)路 紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園 河西區(qū)友誼北路 河西 天津翔達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)順溫泉花園 樂(lè)園道于黃埔路交口 河西 萬(wàn)順置業(yè)泰達(dá)園 永安道與汕頭路交口 河西 天津開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)天嬌園 干部俱樂(lè)部?jī)?nèi) 河西 天津浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司國(guó)通大廈 浦口道與南京路交口 河西 天津國(guó)通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公 司森淼清華園 和平區(qū)云南路與貴州路交口 和平 鑫森置業(yè)新世界花園 和平區(qū)福安大街與慎益大街交 口 和平 新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)我們針對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，為了準(zhǔn)確地反映高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，我們應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，為本案高檔公寓市場(chǎng)建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目、次重點(diǎn)和一般項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過(guò)分析論證確定高檔公寓綜合品質(zhì)的 5 個(gè)相互獨(dú)立的要素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德?tīng)柗品▽?duì)各項(xiàng)目 5 項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分，最終得出高檔公寓各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：高檔公寓各評(píng)價(jià)要素權(quán)重值21 / 97綜 合 服 務(wù)10%硬 件 設(shè) 備17%規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)23%樓 型 戶 型24%外 部 因 素26%各公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)定分區(qū) 物業(yè)名稱 外部因素 樓型和戶型 規(guī)劃設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施 服務(wù) 綜合指標(biāo)泰達(dá)國(guó)際公寓 5 5 5 95森淼清華園 5 4 4 89立達(dá)公寓 4 4 85天嬌園 5 4 4 4 4 85萬(wàn)順溫泉花園 5 4 4 82羅馬花園 4 4 4 4 4 80新世界花園 4 4 4 4 4 80翠薇園 4 4 79泰達(dá)園 4 4 76天津奧林匹克花園 4 74寧發(fā)陽(yáng)光公寓 3 3 72東海岸國(guó)際花園 3 3 3 69萬(wàn)德花園 2 3 3 60市區(qū)國(guó)通大廈 3 2 3 60華納豪園 5 93泰達(dá)芳林園 4 3 4 75格林園 3 4 74萊茵春天 2 3 3 60濱海龍都 2 2 2 2 43濱海新區(qū)領(lǐng)先華翠洋房 2 2 2 2 2 40從上表可以看出，項(xiàng)目綜合品質(zhì)得分最高的前 3 個(gè)項(xiàng)目是：泰達(dá)國(guó)際公寓，華納豪園和森淼清華園。分區(qū)綜合品質(zhì)評(píng)定22 / 976478020406080濱 海 新 區(qū) 市 區(qū)濱海新區(qū)高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)低于市區(qū)的項(xiàng)目，主要由于市區(qū)所選定的項(xiàng)目多位于最發(fā)達(dá)的地區(qū)，土地價(jià)值較高，會(huì)配套齊全，交通、購(gòu)物、子女教育等條件得天獨(dú)厚，所以項(xiàng)目的綜合評(píng)分值較高，達(dá)到了 78 分左右；而濱海新區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃建筑水平，生活設(shè)施配套等方面比市區(qū)稍差，今后隨著天津整體規(guī)劃東移，濱海新區(qū)將是天津最有發(fā)展的地區(qū)，其住宅的綜合品質(zhì)會(huì)有很大的提高。高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析高檔公寓項(xiàng)目規(guī)模明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 建筑面積 已開(kāi)發(fā)面積濱海龍都 萊茵春天 華納豪園 領(lǐng)先華翠洋房 格林園 濱海新區(qū)　 泰達(dá)芳林園 泰達(dá)國(guó)際公寓 東海岸國(guó)際花園 寧發(fā)陽(yáng)光公寓 萬(wàn)德花園 翠薇園 立達(dá)公寓 天嬌源 陽(yáng)光 100 0天津奧林匹克花園 羅馬花園 市 區(qū)萬(wàn)順溫泉花園 23 / 97泰達(dá)園 天嬌園 國(guó)通大廈 森淼清華園 新世界花園 分區(qū)供應(yīng)量情況 （單位：萬(wàn)平方米）市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)。本次調(diào)研所選市區(qū)項(xiàng)目總規(guī)模約為 萬(wàn)建筑平方米，濱海新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模不到 60 萬(wàn)建筑平方米；已開(kāi)發(fā)面積，市區(qū)為 105 萬(wàn)建筑平方米，濱海新區(qū)不到 40 萬(wàn)建筑平方米。市區(qū)平均銷(xiāo)售率為 68%，濱海新區(qū)平均銷(xiāo)售率為 42%。分區(qū)銷(xiāo)售率高檔公寓項(xiàng)目產(chǎn)品分析在所選項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目的規(guī)劃水平接近，個(gè)別項(xiàng)目如華納豪園、奧林匹克花園等規(guī)劃水平較高。由于這些項(xiàng)目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商為了迎合這些消費(fèi)者的高品位產(chǎn)品，更快的促進(jìn)客戶購(gòu)買(mǎi)，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上