【文章內(nèi)容簡介】 %%二人 %%%% %%三人%%%%%四人 %%%%%五人%%%%六人或以上%%從表3可以看出，選擇多層、花園式多層和別墅等物業(yè)類型的消費者以三口之家居多，選擇小高層物業(yè)的以四口或三口之家多，而選擇高層物業(yè)的則以兩口之家居多。 四、花苑（一期）的市場定位 考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較小（），為獲得較好收益，只有選擇建設(shè)高層住宅。 從上面的分析可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在2~3人的人群中；也就是所謂都市年輕白領(lǐng)。這也就是本項目的目標市場。 而從消費承受能力分析來看，目前大多數(shù)人（60%以上）能夠接受的住宅價位在25~20萬元以內(nèi)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上應(yīng)該以70~80平方米/戶左右為主力戶型。第四章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標一、 項目現(xiàn)狀項目用地原為屋業(yè)開發(fā)有限公司豆腐廠3號地塊。屋業(yè)開發(fā)有限公司已經(jīng)辦理完所有有關(guān)手續(xù)，付清了有關(guān)款項；取得了土地使用證（編號No 010643607，見附件）。完全具備開發(fā)條件。項目于一九九八年正式開始啟動，原規(guī)劃是兩棟八層的多層建筑。后由于企業(yè)和市場變動的原因，在完成建筑用地手續(xù)以及居民撤遷后停工。后經(jīng)過方案調(diào)整、再次報批后，于二零零二年一月再次動工，在完成部分基礎(chǔ)工作后（完成80%的樁基工程），由于政策原因（政府決定二環(huán)路以內(nèi)只撤不建）再次停建至今。經(jīng)過市規(guī)劃規(guī)劃委員會的再次論證、批復(fù)后，復(fù)工條件已經(jīng)具備。現(xiàn)已經(jīng)可以開始建設(shè)。由于種種原因，項目拖延了較長時間，期間方案也做了多次修改。市場情況已經(jīng)發(fā)生了較大的變化。目前，由于市二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建的政策，有多個市內(nèi)房地產(chǎn)項目因此而被撤消。該政策的實施，除了會使的整理城市環(huán)境有所改觀外；最為重要的是將會使二環(huán)路內(nèi)在建在售項目的價值提升而變得炙手可熱。由于上述政策的實施，使二環(huán)路內(nèi)的屋業(yè)資源將變得越來越緊缺，長遠看具有較大升值的潛力。因此，市中心區(qū)域的住宅樓盤對消費人群的吸引力將有所增加。從這個角度來看，由于擬建項目位于一環(huán)路以內(nèi)，地處市中心區(qū)域，交通、購物等居家條件優(yōu)越，具有較好的發(fā)展條件。二、 項目建設(shè)規(guī)模，經(jīng)過總體規(guī)劃設(shè)計，增加少部分二期用地后，一期實際建筑用地為3039平方米，建設(shè)直接投資為8,?？偨ㄖ娣e45,092平方米，建筑占地面積1,257平方米，地下三層，地上27層。其中：一、二層及地下一層為商鋪，面積3,073平方米；地下二、三為停車場，建筑面積6,146米；其余為住宅。整個建筑共256戶住宅，車位為105個。三、項目建設(shè)目標的確定考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較?。ǎ?，為獲得較好收益，項目選擇了建設(shè)高層住宅樓的基本方案。 從該項目的市場分析定位可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在2~3人的人群中；也就是所謂都市年輕白領(lǐng)。因此項目的目標市場就是的都市年輕白領(lǐng)。 而從消費承受能力分析來看，目前大多數(shù)人（60%以上）能夠接受的住宅價位在25~20萬元以內(nèi)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上以60~80平方米/戶左右為主力戶型。市場定位為滿足都市年輕白領(lǐng)的特定需求，以區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要訴求。整個方案突出都市白領(lǐng)公寓的理念，力求避免以往產(chǎn)品個性不足，缺乏鮮明特色等的缺點，生態(tài)環(huán)境差等的缺點，在產(chǎn)品特色方面，針對都市白領(lǐng)消費者個性需求差異性，以環(huán)境幽雅、區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要特點，通過與東面二期即將建設(shè)的大面積的生態(tài)空中花園和區(qū)內(nèi)高大樹木形成的城市森林連接，充分考慮住戶追求戶外空間享受，真正考慮到人的感受。推出了花苑一期這一新一代的個性產(chǎn)品。二期五千多平方米的區(qū)內(nèi)綠化面積將以高大樹木和草坪形成市內(nèi)北京路沿線除東風(fēng)廣場外最大的城市森林廣場。北京路中段為商務(wù)中心區(qū)，是城市最繁華的地段之一。這種城市中的花園、花園中的城市的設(shè)計，提供給每戶業(yè)主一個隨意與戶外接觸的機會，可以滿足其運動、觀賞植物以及散步等休閑的需要。整個項目建成后，％。 項目將憑借生態(tài)化的自然環(huán)境，使得該區(qū)域成為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化生態(tài)小區(qū)為。使花苑一期成為市市區(qū)內(nèi)以“生態(tài)商住樓”為主題的優(yōu)秀商住小區(qū)。四、項目設(shè)計方案項目規(guī)劃設(shè)計方案由。項目總占地面積為3039平方米，范圍呈方形。整個項目建筑呈圓柱型結(jié)構(gòu)。建筑方案為地下三層，地上二十七層，總建筑面積45092平方米，建筑占地面積1,257平方米，商鋪總面積3,073平方米；停車場建筑面積6,146米。整個建筑共256戶住宅，建筑面積為56平方米的有206戶，建筑面積為102平方米的有48戶，主力戶型為56平方米。地下室車位為105個。第五章 項目開發(fā)建設(shè)地址及內(nèi)容一、 項目建設(shè)地址花苑一期項目具體地址位于市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場；該區(qū)域原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒有進行過合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無安全防火通道，居民生活安全保障性差，臨街面基本是以舊房、危房為主。目前已經(jīng)拆除。二、項目建設(shè)內(nèi)容項目內(nèi)容為：總占地面積為3039平方米，圓柱型結(jié)構(gòu)；地下三層，地上二十七層，總建筑面積45092平方米，建筑占地面積1,257平方米，商鋪總面積3,073平方米；停車場建筑面積6,146米。整個建筑共256戶住宅，建筑面積為56平方米的有206戶，建筑面積為102平方米的有48戶；地下室車位為105個。平面布局為圓型，總高100米；結(jié)構(gòu)種類和使用材料為： 地上：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在建筑物中央布置核心筒作為剪力墻）地下：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在地下外周部分設(shè)置連續(xù)的墻作為剪力墻）住宅部分： 中央的筒部分作為墻體結(jié)構(gòu)； 以中央布置核心筒部分放射狀延伸的粱和連接外圍的粱所構(gòu)成； 樓板為中空結(jié)構(gòu)的250毫米厚的樓板，不設(shè)次粱。這樣可以避免頂棚出現(xiàn)粱的情況，又可以保證大面積樓板的剛性。停車場：和二期的地下部分不設(shè)變形縫，作成一體結(jié)構(gòu)； 為減少挖掘量、作成無粱板結(jié)構(gòu)，盡量降低層高； 使柱子之間的間距盡量均等、在大跨度之間設(shè)柱子。第六章 項目建設(shè)的組織管理一、工程建設(shè)組織管理該投資項目為屋業(yè)開發(fā)有限公司自建。具體建設(shè)擬采用專業(yè)化合同分包方式進行開發(fā)建設(shè)，具體方式是：工程施工建設(shè)由云南省建五公司按建設(shè)工程施工合同負責(zé)進行；整個工程由云南省交通工程監(jiān)理公司負責(zé)工程監(jiān)理；銷售擬選定一家由經(jīng)驗和實力的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，采用委托承包方式完成。項目在管理采取的是準備采取一種類似于矩陣式管理結(jié)構(gòu)的工作小組制度，在投資者（股東）的領(lǐng)導(dǎo)下，從集團各職能部門或社會資源中抽調(diào)或聘請各類專業(yè)人員，組成項目領(lǐng)導(dǎo)小組，同時聘請有經(jīng)驗、有能力的中介機構(gòu)作為項目的財務(wù)顧問，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)項目的實施。對不同的問題，充分利用外部的專業(yè)機構(gòu)來解決。具體分工為：工程建設(shè)由專門的建筑公司負責(zé)實施，工程監(jiān)理由專業(yè)的工程監(jiān)理公司來負責(zé)監(jiān)理，項目的財務(wù)由專門的財務(wù)顧問提供支持，地產(chǎn)營銷由專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀公司來進行。這種管理模式的優(yōu)點在于，工作小組由不同部門、行業(yè)的專業(yè)人員組成，加強了各種資源的橫向聯(lián)系，所需各類專業(yè)人員、專用設(shè)備隨用隨調(diào)，機動靈活；能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強了對整個項目管理的靈活性和應(yīng)變能力。但可能的弊端在于由于工作小組具有臨時性，不容易建立責(zé)任心。同時，組織中可能存在雙重領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，若出現(xiàn)具體問題，可能難以分清楚責(zé)任。二、 建設(shè)工期和進度計劃項目建設(shè)準備從2004年1月開始，項目建設(shè)期十二個月。時間計劃為2004年1月2004年12月。其中：1． 2004年12月完成打樁等基礎(chǔ)建設(shè)；2． 2004年34月完成地面基礎(chǔ)建設(shè)；3． 2004年52004年8月完成