物管新條例及解讀(編輯修改稿)
2025-05-15 22:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 服務合同。 目前物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間常常意見不統(tǒng)一，有的業(yè)主委員會分工不明確，不能更好地代表業(yè)主利益，有的業(yè)主委員會過分強調(diào)物業(yè)管理公司的費用，而降低服務質(zhì)量；有的業(yè)主委員會受制于物業(yè)管理公司，成為開發(fā)商或物業(yè)管理公司的代言人；有的業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司結(jié)成“冤家”，對簿公堂；還有的業(yè)主委員會小區(qū)出現(xiàn)兩個“業(yè)主委員會”的混亂現(xiàn)象；甚至有的小區(qū)業(yè)主委員會名存實亡，關鍵的時候不能發(fā)生真正作用等不一而舉，而《條例》對業(yè)主大會的監(jiān)管權(quán)進行了界定，業(yè)主大會，將對物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會直接發(fā)生“威力”，就可避免以上的種種矛盾。 明確了業(yè)主大會成立的方法 新條例首次確定第一次業(yè)主大會不再由建設單位和物業(yè)公司組織召開，而由業(yè)主自行組織召開，并將過去業(yè)主委員會成立的審批制改為備案制，這就意味著今后業(yè)主委員會的成立只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定即可進行運作。 業(yè)主大會工作有了可操作性 為了規(guī)范業(yè)主大會的運作，條例規(guī)定：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。同時，明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 新條例將業(yè)主大會的工作形式由過去的單一開會形式改為目前的開會和書面征求意見兩種形式，取消了過去“書面同意”的要求，意味著業(yè)主大會只要盡到告知責任，可以用統(tǒng)計“贊成票”，也可用統(tǒng)計“反對票”的方式通過業(yè)主大會決議。 “業(yè)主大會”持票率達三分之二可“炒掉”物業(yè)公司 《條例》第十二條明確指出：業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 這就意味著，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，即可選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。同時對小區(qū)物業(yè)管理的專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，小區(qū)業(yè)主有了決定權(quán)，即使是發(fā)展商屬下的物業(yè)管理公司，發(fā)展商也難從中抽取資金挪作他用。 業(yè)主是否可以不要物業(yè)管理？ 當消費者是否接受服務的行為并不構(gòu)成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。既然業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是服務需求者與服務提供者的關系，物業(yè)管理企業(yè)沒有理由將服務強制施于業(yè)主，政府也沒有理由強制業(yè)主接受某種服務。業(yè)主的自主權(quán)不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理，接受或者不接受物業(yè)服務。 實際上，所有的物業(yè)都由社會化、專業(yè)化的企業(yè)實施物業(yè)管理是不可能的。故而，條例把調(diào)整對象確定于業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)、按合同約定實施物業(yè)管理的活動。 如果有個別居民以“選擇不要物業(yè)管理”為由拒交物業(yè)管理費怎么辦？ 業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(quán)，和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、共有設施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)的存在，是非常普遍的情況。這也決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。 業(yè)主一旦經(jīng)共同決議，選聘物業(yè)管理企業(yè)對其所有的物業(yè)實施物業(yè)管理，不但將共同財產(chǎn)的管理而且將一部分純私人財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中，這一共同契約就必然既要反映單個業(yè)主的利益，又要在單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡。業(yè)主在加入這一共同契約時，就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 業(yè)主是否可以不成立業(yè)主大會？ 設立業(yè)主大會的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商機制。對于人數(shù)較多的業(yè)主組合，沒有業(yè)主大會這種民主協(xié)商的機制，要就共同利益形成一致意見顯然是不可能的。但在人數(shù)較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會的形式進行磋商。單一業(yè)主的情況下，業(yè)主大會就成了完全沒有必要的形式。所以，條例在制度設計時，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會作為一般的原則，在只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會。 業(yè)主大會中投票權(quán)是根據(jù)什么決定的？ 在業(yè)主大會中，所有業(yè)主是平等的。但是，這一平等是用何種標準來實現(xiàn)的？平等可以表現(xiàn)為數(shù)量上的平等和以價值而定的平等兩種標準。如果采用以價值而定的平等標準，即占有房屋面積大的業(yè)主擁有的投票權(quán)數(shù)量也多，從形式上是維
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