物管新條例及解讀-wenkub
2023-05-03 22:53:12 本頁面
【正文】 )監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務(wù)者？ 我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對公房的管理轉(zhuǎn)向?qū)Σ煌a(chǎn)權(quán)人行使管理權(quán)的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強調(diào)。 把物業(yè)管理等同物業(yè)公司管理的誤解與物業(yè)管理公司的名字有關(guān)，忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權(quán)中所包涵的對物業(yè)管理的決定權(quán)，混淆了物業(yè)管理的主體。這次新條例以法規(guī)的形式確認了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導(dǎo)地位，比草案有了明顯的進步。 第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。物管新條例及解讀 物管新條例第一章（總則） 第一章 總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司要分離 《條例》第二條指出：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。根據(jù)我國法律賦予公民對私人財產(chǎn)的權(quán)力，物業(yè)管理的正確定義應(yīng)該是：物業(yè)管理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對物業(yè)的共用部位、設(shè)施、設(shè)備和共同事務(wù)進行管理的活動，該活動可通過委托依法設(shè)立的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實施。而物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，從本質(zhì)上說是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。 第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： (一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； (五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 目前物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間常常意見不統(tǒng)一，有的業(yè)主委員會分工不明確，不能更好地代表業(yè)主利益，有的業(yè)主委員會過分強調(diào)物業(yè)管理公司的費用，而降低服務(wù)質(zhì)量；有的業(yè)主委員會受制于物業(yè)管理公司，成為開發(fā)商或物業(yè)管理公司的代言人；有的業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司結(jié)成“冤家”，對簿公堂；還有的業(yè)主委員會小區(qū)出現(xiàn)兩個“業(yè)主委員會”的混亂現(xiàn)象；甚至有的小區(qū)業(yè)主委員會名存實亡，關(guān)鍵的時候不能發(fā)生真正作用等不一而舉，而《條例》對業(yè)主大會的監(jiān)管權(quán)進行了界定，業(yè)主大會，將對物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會直接發(fā)生“威力”，就可避免以上的種種矛盾。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 這就意味著，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，即可選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主的自主權(quán)不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理，接受或者不接受物業(yè)服務(wù)。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)的存在，是非常普遍的情況。 業(yè)主是否可以不成立業(yè)主大會？ 設(shè)立業(yè)主大會的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商機制。所以，條例在制度設(shè)計時，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會作為一般的原則，在只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的情
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