物管新條例及解讀-wenkub
2023-05-03 22:53:12 本頁面
【正文】 )監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； (八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務者？ 我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對公房的管理轉向對不同產權人行使管理權的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強調。 把物業(yè)管理等同物業(yè)公司管理的誤解與物業(yè)管理公司的名字有關，忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權中所包涵的對物業(yè)管理的決定權，混淆了物業(yè)管理的主體。這次新條例以法規(guī)的形式確認了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，比草案有了明顯的進步。 第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。物管新條例及解讀 物管新條例第一章（總則） 第一章 總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司要分離 《條例》第二條指出：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。根據我國法律賦予公民對私人財產的權力，物業(yè)管理的正確定義應該是：物業(yè)管理是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對物業(yè)的共用部位、設施、設備和共同事務進行管理的活動，該活動可通過委托依法設立的物業(yè)管理服務企業(yè)實施。而物業(yè)管理的產生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，從本質上說是業(yè)主的服務需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務的結合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系是被服務人與服務提供人的關系。 第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： (一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； (四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； (五)按時交納物業(yè)服務費用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。 第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 目前物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間常常意見不統(tǒng)一，有的業(yè)主委員會分工不明確，不能更好地代表業(yè)主利益，有的業(yè)主委員會過分強調物業(yè)管理公司的費用，而降低服務質量；有的業(yè)主委員會受制于物業(yè)管理公司，成為開發(fā)商或物業(yè)管理公司的代言人；有的業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司結成“冤家”，對簿公堂；還有的業(yè)主委員會小區(qū)出現兩個“業(yè)主委員會”的混亂現象；甚至有的小區(qū)業(yè)主委員會名存實亡，關鍵的時候不能發(fā)生真正作用等不一而舉，而《條例》對業(yè)主大會的監(jiān)管權進行了界定，業(yè)主大會，將對物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會直接發(fā)生“威力”，就可避免以上的種種矛盾。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 這就意味著，物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過，即可選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主的自主權不僅僅體現在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理，接受或者不接受物業(yè)服務。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權的存在，是非常普遍的情況。 業(yè)主是否可以不成立業(yè)主大會？ 設立業(yè)主大會的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商機制。所以，條例在制度設計時，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主成立業(yè)主大會作為一般的原則，在只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意的情
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