物管新條例及解讀-資料下載頁(yè)
2025-04-18 22:53本頁(yè)面
【正文】 任等事項(xiàng)依法作出約定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。開發(fā)商在賣房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。買房人在與開發(fā)商簽訂買房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 被解聘后物業(yè)公司不能賴著不走因交接程序不明確，缺乏相關(guān)的規(guī)定，廣州曾發(fā)生了開發(fā)商和物業(yè)公司相互推脫責(zé)任，或業(yè)主炒掉物業(yè)公司卻不能讓物業(yè)公司走人的事。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)公司接管小區(qū)的接、管、撤等程序做了規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料；服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。這就避免了上述糾紛的發(fā)生。 “扯皮”難題將得以破解 當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時(shí)，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相推諉，使問題難以解決。新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權(quán)利和義務(wù)，令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題將得以破解。 建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾介紹，剛剛頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在前期物業(yè)管理上有很大突破。條例明確規(guī)定，前期物業(yè)管理是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。條例要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于其他物業(yè)的建設(shè)單位，提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 條例還規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 為防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問題影響以后的物業(yè)管理，條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。 強(qiáng)調(diào)了公約的作用 新條例以法規(guī)的形式強(qiáng)制建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約和向買受人明示并予以說明，同時(shí)要求物業(yè)買受人“應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。”明確了“業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力”，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)“遵守業(yè)主公約”，并明確了物業(yè)使用人和業(yè)主的約定不得違反“業(yè)主公約”的約定。 推行招投標(biāo)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化。 公開、公平、公正的招投標(biāo)，將促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化，提高物業(yè)管理整體水平。條例規(guī)定，國(guó)家提倡物業(yè)管理推行招投標(biāo)，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，除規(guī)定的特殊情形外，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。針對(duì)目前存在的阻礙招投標(biāo)開展的交接難問題，條例專門對(duì)物業(yè)交接做了規(guī)定。主要包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在交接中的資料移交義務(wù)和公共部位公共設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)等。 物管公司偷工減料，交接時(shí)會(huì)遇到麻煩 《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)公司接管小區(qū)的接、管、撤等程序做了規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料；服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。 這就意味著，因交接程序不明確，缺乏相關(guān)的規(guī)定，廣州市曾發(fā)生的開發(fā)商和物業(yè)公司相互推脫責(zé)任或業(yè)主炒掉物業(yè)公司、物業(yè)管理公司不走人，從而造成一個(gè)小區(qū)兩家物業(yè)管理公司對(duì)峙不下的局面，將會(huì)有效避免。同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理公司“在職”期間，對(duì)公用設(shè)施的維護(hù)起到監(jiān)督作用。 開發(fā)商是否可以制定業(yè)主公約？ 消費(fèi)者買房子一定要清楚，買房子和實(shí)施物業(yè)管理，是兩個(gè)不同的消費(fèi)環(huán)節(jié)，消費(fèi)者與不同的企業(yè)法人簽訂合同，所發(fā)生的法律關(guān)系也是針對(duì)不同的對(duì)象。 一個(gè)住宅區(qū)里公共秩序的維護(hù)，是所有業(yè)主共同關(guān)心的，也是購(gòu)房的業(yè)主對(duì)居住環(huán)境期望的組成部分。在物業(yè)銷售時(shí)，開發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區(qū)里，此時(shí)由潛在的、不確定的“全體業(yè)主”制定一個(gè)業(yè)主公約，在事實(shí)上是不可操作的。因此，由開發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。為了區(qū)別于業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約，條例將開發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為“業(yè)主臨時(shí)公約”。為了避免“業(yè)主臨時(shí)公約”制定者的利益傾向損害消費(fèi)者的利益，條例把“業(yè)主臨時(shí)公約”不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益作為“業(yè)主臨時(shí)公約”成立的必要條件。同時(shí)，在程序上，條例規(guī)定臨時(shí)公約必須明示，供消費(fèi)者在買房的時(shí)候判斷其是否公正、公平。16 / 1
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