【正文】 業(yè)主的情況下，業(yè)主大會(huì)就成了完全沒(méi)有必要的形式。 　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。開發(fā)商在賣房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。 　　公開、公平、公正的招投標(biāo)，將促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化，提高物業(yè)管理整體水平。為了避免“業(yè)主臨時(shí)公約”制定者的利益傾向損害消費(fèi)者的利益，條例把“業(yè)主臨時(shí)公約”不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益作為“業(yè)主臨時(shí)公約”成立的必要條件。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。 　　第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 　　條例明確：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主在加入這一共同契約時(shí)，就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。同時(shí)，明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 　　第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 　　把物業(yè)管理等同物業(yè)公司管理的誤解與物業(yè)管理公司的名字有關(guān)，忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權(quán)中所包涵的對(duì)物業(yè)管理的決定權(quán)，混淆了物業(yè)管理的主體。 　　第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； 　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主的自主權(quán)不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，接受或者不接受物業(yè)服務(wù)。但是，單一的財(cái)產(chǎn)決定標(biāo)準(zhǔn)不可避免地會(huì)使利益均衡機(jī)制的杠桿向富裕者傾斜，在人數(shù)上占多數(shù)、而在財(cái)產(chǎn)比例上占少數(shù)的業(yè)主的利益可能得不到體現(xiàn)。 　　第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 　　“扯皮”難題將得以破解 　　當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或住區(qū)環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相推諉，使問(wèn)題難以解決。 　　這就意味著，因交接程序不明確，缺乏相關(guān)的規(guī)定，廣州市曾發(fā)生的開發(fā)商和物業(yè)公司相互推脫責(zé)任或業(yè)主炒掉物業(yè)公司、物業(yè)管理公司不走人，從而造成一個(gè)小區(qū)兩家物業(yè)管理公司對(duì)峙不下的局面，將會(huì)有效避免。 　　開發(fā)商是否可以制定業(yè)主公約？ 　　消費(fèi)者買房子一定要清楚，買房子和實(shí)施物業(yè)管理，是兩個(gè)不同的消費(fèi)環(huán)節(jié)，消費(fèi)者與不同的企業(yè)法人簽訂合同，所發(fā)生的法律關(guān)系也是針對(duì)不同的對(duì)象。 　　建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾介紹，剛剛頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在前期物業(yè)管理上有很大突破。 　　第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 本著業(yè)主自我管理財(cái)產(chǎn)、民主協(xié)商的原則，條例規(guī)定投票權(quán)的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則中去規(guī)定。故而，條例把調(diào)整對(duì)象確定于業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)、按合同約定實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。 　　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)解讀 “業(yè)主大會(huì)”有了監(jiān)管權(quán) 　　《條例》第一章有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！?　　總則解讀 澄清了物業(yè)管理的定