物管新條例及解讀-免費閱讀
【正文】 因此，由開發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。針對目前存在的阻礙招投標(biāo)開展的交接難問題，條例專門對物業(yè)交接做了規(guī)定。 條例還規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 被解聘后物業(yè)公司不能賴著不走因交接程序不明確，缺乏相關(guān)的規(guī)定，廣州曾發(fā)生了開發(fā)商和物業(yè)公司相互推脫責(zé)任，或業(yè)主炒掉物業(yè)公司卻不能讓物業(yè)公司走人的事。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 業(yè)主大會中投票權(quán)是根據(jù)什么決定的？ 在業(yè)主大會中，所有業(yè)主是平等的。這也決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。同時對小區(qū)物業(yè)管理的專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，小區(qū)業(yè)主有了決定權(quán)，即使是發(fā)展商屬下的物業(yè)管理公司，發(fā)展商也難從中抽取資金挪作他用。 明確了業(yè)主大會成立的方法 新條例首次確定第一次業(yè)主大會不再由建設(shè)單位和物業(yè)公司組織召開，而由業(yè)主自行組織召開，并將過去業(yè)主委員會成立的審批制改為備案制，這就意味著今后業(yè)主委員會的成立只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定即可進行運作。 第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者不是管理者。 這就意味著，與開發(fā)商“穿一條褲子”的物業(yè)管理公司，將會逐漸脫離開發(fā)商眾多條條框框的制約，真正從管理和服務(wù)的角度來提升物業(yè)管理的水平。 第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！? 總則解讀 澄清了物業(yè)管理的定義 長期以來，人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理是物業(yè)公司的事，過去主管部門文件和地方法規(guī)基本都是將物業(yè)管理說成是物業(yè)公司單方面的活動。 我們只有首先對物業(yè)管理做出明確定義，清楚認(rèn)識物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主對其房屋物業(yè)所有權(quán)派生出的一種權(quán)力，物業(yè)公司才能擺正自己的位置，業(yè)主才能正確認(rèn)識繳納物業(yè)管理費的真正意義和目的，目前物業(yè)管理的各種糾紛才能找到徹底解決的出口。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 第十一條業(yè)主大會履行下列職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 業(yè)主及業(yè)主大會解讀 “業(yè)主大會”有了監(jiān)管權(quán) 《條例》第一章有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專項維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 “業(yè)主大會”持票率達(dá)三分之二可“炒掉”物業(yè)公司 《條例》第十二條明確指出：業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。故而，條例把調(diào)整對象確定于業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)、按合同約定實施物業(yè)管理的活動。但在人數(shù)較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會的形式進行磋商。 本著業(yè)主自我管理財產(chǎn)、民主協(xié)商的原則，條例規(guī)定投票權(quán)的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會的議事規(guī)則中去規(guī)定。 第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，
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