物管新條例及解讀(已修改)
2025-04-30 22:53 本頁面
【正文】 物管新條例及解讀 物管新條例第一章（總則） 第一章 總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 第四條國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。 第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！? 總則解讀 澄清了物業(yè)管理的定義 長期以來，人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理是物業(yè)公司的事，過去主管部門文件和地方法規(guī)基本都是將物業(yè)管理說成是物業(yè)公司單方面的活動(dòng)。這次新條例以法規(guī)的形式確認(rèn)了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，比草案有了明顯的進(jìn)步。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司要分離 《條例》第二條指出：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 這就意味著，與開發(fā)商“穿一條褲子”的物業(yè)管理公司，將會(huì)逐漸脫離開發(fā)商眾多條條框框的制約，真正從管理和服務(wù)的角度來提升物業(yè)管理的水平。 物業(yè)管理不等于物業(yè)公司管理。 把物業(yè)管理等同物業(yè)公司管理的誤解與物業(yè)管理公司的名字有關(guān)，忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權(quán)中所包涵的對物業(yè)管理的決定權(quán)，混淆了物業(yè)管理的主體。根據(jù)我國法律賦予公民對私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，物業(yè)管理的正確定義應(yīng)該是：物業(yè)管理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對物業(yè)的共用部位、設(shè)施、設(shè)備和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)，該活動(dòng)可通過委托依法設(shè)立的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實(shí)施。換句話說：物業(yè)管理是業(yè)主們?yōu)榫S護(hù)共同利益所發(fā)生的一種行為，物業(yè)公司是為完成這種行為應(yīng)運(yùn)而生的衍生物，通過物業(yè)公司對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主進(jìn)行管理活動(dòng)所采取的一種手段。 我們只有首先對物業(yè)管理做出明確定義，清楚認(rèn)識(shí)物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主對其房屋物業(yè)所有權(quán)派生出的一種權(quán)力，物業(yè)公司才能擺正自己的位置，業(yè)主才能正確認(rèn)識(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)的真正意義和目的，目前物業(yè)管理的各種糾紛才能找到徹底解決的出口。 物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務(wù)者？ 我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對公房的管理轉(zhuǎn)向?qū)Σ煌a(chǎn)權(quán)人行使管理權(quán)的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強(qiáng)調(diào)。而物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動(dòng)因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，從本質(zhì)上說是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者不是管理者。 物管新條例第二章（業(yè)主及業(yè)主大會(huì)）及解讀 物管新條例第二章（業(yè)主及業(yè)主大會(huì)） 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； (五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： (一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物
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