【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)，建立庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量；對(duì)不設(shè)庫(kù)存零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道；嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān)；妥善保管采購(gòu)文件，建立有效的供貨商名錄。工量具和維修設(shè)備管理：外包管理：日常外包；更新、改造。技術(shù)支持：故障診斷、維修方案等。制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法維修的方式：預(yù)防性維修（計(jì)劃性、狀態(tài)檢測(cè)、改善性能）；事后維修；緊急搶修。修理類別（大、中、?。? 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（修理周期 兩次在相鄰大修之間的時(shí)間間隔；修理周期結(jié)構(gòu)一個(gè)修理期內(nèi)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序；修理間隔期間（月）——兩次相鄰計(jì)劃修理之間的間隔時(shí)間。）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、種類：按時(shí)間（年、月、季） 按修理類別（房屋、空調(diào)、消防等）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù)：房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期、修理間隔期。房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)。安全與環(huán)境保護(hù)的要求。房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃考慮的問題：分輕重、量平衡、考慮準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)時(shí)間、企業(yè)能力、資金、計(jì)劃可行性、合理安排時(shí)間段。養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的主要內(nèi)容：明確目標(biāo)、收集資料、計(jì)劃草案編制、計(jì)劃確定、執(zhí)行計(jì)劃。共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的基本內(nèi)容制定合理的運(yùn)行計(jì)劃配備合格的運(yùn)行管理人員提供良好的工作環(huán)境建立健全必要的規(guī)章制度設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理節(jié)能管理房屋及共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇，項(xiàng)目外包分析、承包方評(píng)估選擇：項(xiàng)目外包分析：企業(yè)管理規(guī)模；設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)備的生產(chǎn)年代、先進(jìn)程度；法規(guī)對(duì)相關(guān)設(shè)備的具體管理技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度，自行管理風(fēng)險(xiǎn)大小。生產(chǎn)廠家售后服務(wù)情況；市場(chǎng)上該類設(shè)備設(shè)施維修人員的供求情況，工資水平；本地區(qū)設(shè)備設(shè)施分包服務(wù)專業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的成熟度、服務(wù)價(jià)格、技術(shù)水平等。承包方評(píng)估：企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽(yù)；技術(shù)能力（相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)）；企業(yè)質(zhì)量保證能力（質(zhì)量保證體系）；管理維護(hù)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價(jià)格付款方式。7，共用設(shè)備設(shè)施外包管理訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)和外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題（一） 共用設(shè)備設(shè)施外包管理訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)：簽訂合同時(shí)注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致合同中應(yīng)明確因設(shè)備設(shè)施故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，不同情況分別應(yīng)有何方承擔(dān)責(zé)任，以免出現(xiàn)問題是有扯皮現(xiàn)象。合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，以便檢驗(yàn)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中有關(guān)質(zhì)量記錄文件，便于監(jiān)督服務(wù)過程，掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證資料完整性。（二） 外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題：建立對(duì)承包方檢查監(jiān)控制度并專人負(fù)責(zé)。建立對(duì)承包方定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。定期對(duì)承包方基本情況全面更新，及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行合同。壘1管理工作主要內(nèi)容共性配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員制定運(yùn)行、維修保養(yǎng)制度建立系統(tǒng)技術(shù)檔案配備必要工具、儀器儀表、安全防護(hù)用品等定期對(duì)測(cè)量工具檢查效驗(yàn)建立應(yīng)急預(yù)案做好節(jié)約工作，降低消耗8供配電系統(tǒng)的種類和管理工作的主要內(nèi)容種類：供電方式（高壓、低壓） 供電回路數(shù)目（單路、多路） 備用電源情況（無(wú)自備電源、有自備電源）管理：24小時(shí)值班制度；限電、停電提前通知業(yè)主、使用人；重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作。提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量；進(jìn)行公共用電的測(cè)量和計(jì)量工作，為收費(fèi)提供依據(jù)。給排水系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容種類：給水系統(tǒng)（生活、消防、中水、熱水） 排水系統(tǒng)（污水、雨水、工業(yè)廢水）管理：限水停水提前通知業(yè)主；公共清潔用水和綠化用水的計(jì)量測(cè)算；定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。消防系統(tǒng)的構(gòu)成、管理工作主要內(nèi)容和注意事項(xiàng)構(gòu)成：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（煙感、溫感、閉路、火警警鈴、消防廣播） 消防控制中心（集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣切斷裝置）消火栓系統(tǒng)（消防水泵、管道、閥門、結(jié)合器）自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)（噴灑泵，供水渠道、噴頭）防排煙系統(tǒng)（防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)）安全疏散和防火隔離系統(tǒng)（疏散指示燈、防火卷簾門）手提式滅火器其他滅火系統(tǒng)（氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)）注意事項(xiàng)：日常巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。 消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段。1電梯系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容種類：用途（乘客、載貨、客貨） 推動(dòng)方式（直流、交流、液壓） 控制方式（單機(jī)、集選）管理：每年要由政府技術(shù)監(jiān)管部門進(jìn)行年檢才能使用。1空調(diào)系統(tǒng)的種類、管理工作主要內(nèi)容和注意事項(xiàng)種類：工作原理（壓縮式制冷機(jī)、吸收式制冷劑） 冷源設(shè)備布置情況（中央、獨(dú)立）注意事項(xiàng)：把節(jié)能運(yùn)作作為一項(xiàng)重要工作（使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待；加強(qiáng)相關(guān)管道保溫；消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；冷媒液用量恰當(dāng)；冷凝水回收）測(cè)量、評(píng)估、減小改善空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲污染?？刂菩嘛L(fēng)比例，注意采取隔塵、殺菌和消毒措施，保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量。八、物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)清潔衛(wèi)生管理（1）物業(yè)清潔衛(wèi)生的服務(wù)內(nèi)容建筑物外公共區(qū)域清潔 垃圾收集與處理 外墻清洗 專項(xiàng)清潔工作建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔 管道疏通服務(wù) 泳池清洗 上門有償清潔服務(wù)（2）物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理制度各崗位職責(zé)（干什么）、標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程（怎么干）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（考核）、檢查及預(yù)防糾正措施、員工行為規(guī)范。（3）物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理方法外包管理和自行作業(yè)兩大類。外包清潔管理的重點(diǎn)是監(jiān)督檢查外包清潔公司的工作質(zhì)量并對(duì)其進(jìn)行考核與管理；自行作業(yè)不僅要監(jiān)督檢查，還要強(qiáng)化服務(wù)工作。日常管理包括：建立管理制度；方法（日檢、月檢及專項(xiàng)抽檢）；要點(diǎn)（多層小區(qū)、高層及寫字樓）物業(yè)白蟻及蟲害防治（1）白蟻的防治方法挖巢法：將蟻巢挖除。藥殺法：藥物誘殺（通常用木質(zhì)誘殺箱誘殺）、燈光誘殺（白蟻紛飛時(shí)誘殺紛飛蟻）。生物防殺法：利用白蟻的大敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行滅殺。（2）其他蟲害的防治鼠害防治：防鼠（擋鼠欄、擋鼠板隔防）、化學(xué)滅鼠、機(jī)械滅鼠、生物滅鼠。滅蟻：環(huán)境治理（清除積水）、藥殺。滅繩：環(huán)境治理（清潔衛(wèi)生）、藥殺、誘殺。滅蟑：對(duì)建筑物個(gè)中空縫進(jìn)行堵眼、封縫，防止蟑螂入內(nèi)。 嚴(yán)格控制食物及水源，及時(shí)清理生活垃圾。 徹底打掃室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘留卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度。 利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等化學(xué)防治。物業(yè)綠化管理（1）物業(yè)綠化管理的基本內(nèi)容日常管理：澆水、修剪造型、施肥、除草、病蟲害防治、綠化保潔。園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)。翻新改造：草坪翻新與補(bǔ)植，綠籬翻新補(bǔ)植，林夏綠地改造，園林建筑小品翻新，花壇植物更換。花木種植：環(huán)境布置：節(jié)假日或喜慶等特殊場(chǎng)所對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所進(jìn)行花木裝飾。綠化有償服務(wù)：園林設(shè)計(jì)施工、綠化代管、花木出租、出售、花藝裝飾。（2）各類物業(yè)綠化的管理要求兩種：基本要素、針對(duì)性要求基本要求：生長(zhǎng)正常；及時(shí)清理枯枝黃葉，加強(qiáng)綠化保潔工作；勸阻業(yè)主，減少人為踐踏對(duì)綠地造成的危害；加強(qiáng)宣傳保護(hù)。針對(duì)性要求：酒店及會(huì)所（合理劃分工作范圍；靈活調(diào)整工作時(shí)間）學(xué)校綠化管理（不懼緊湊，人員活動(dòng)較多采用精品式管理；人員活動(dòng)較少采用自然式管理） 醫(yī)院綠化（保潔、清殘、植物長(zhǎng)勢(shì)是管理重點(diǎn)；避免過多的人為修剪；環(huán)境清新、優(yōu)雅、舒適）工廠綠化（環(huán)保為主；生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹種；注意合理澆水，使用自來(lái)水）大型公共物業(yè)綠化（不宜使用帶刺、有毒、易斷植物；不宜使用果樹或大花植物；注重對(duì)綠地的維護(hù)，避免人為因素造成植物損壞。）（3）物業(yè)綠化日常管理的方法建立健全管理制度；加強(qiáng)日常檢查與管理。九、公共秩序管理服務(wù)物業(yè)公共安全防范管理服務(wù)（1）物業(yè)公共安全防范內(nèi)容出入管理：安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理；施工現(xiàn)場(chǎng)管理；配合居委會(huì)和公安機(jī)關(guān)開展社區(qū)管理工作。（2）物業(yè)公共安全防范工作檢查方法日檢：班組長(zhǎng)對(duì)個(gè)崗當(dāng)班人員檢查（儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、交接班、崗位形象、安全隱患、）周檢：主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)全面檢查（日檢內(nèi)容、安防設(shè)施設(shè)備檢查、業(yè)主意見收集、班長(zhǎng)檢查記錄、安全隱患分析）月檢：指定人員對(duì)各項(xiàng)目的安防工作全面檢查（現(xiàn)場(chǎng)管理效果、過程管理記錄）督察：不定期對(duì)安防工作突擊檢查（3）如何配合政府和社區(qū)做好公共安全防范管理工作社區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)；轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時(shí)；積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育物業(yè)消防管理（1）物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容消防控制室；自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)會(huì)；安全疏散出口；應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志；室內(nèi)消防栓；滅火器配置；防排煙系統(tǒng)（2）物業(yè)消防安全日常檢查的方法建立健全全崗位防火責(zé)任制；消防安全員、班組長(zhǎng)對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位進(jìn)行檢查；已發(fā)生火災(zāi)的部位加強(qiáng)夜間檢查。車輛管理（1）車輛管理的要求建立健全車輛管理隊(duì)伍；車輛出入管理；車輛停放管理。（2）車輛管理注意事項(xiàng)交通標(biāo)示及免責(zé)告示明確，避免法律糾紛（充足照明）建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。做好電梯