【文章內(nèi)容簡介】 暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級和無級。 一級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是：管理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上，或管理涉外物業(yè)20 萬平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標面積50％以上；企業(yè)經(jīng)理或常務副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上 ；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經(jīng)營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。 二級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：管理規(guī)模2050萬平方米，或管理涉外物業(yè)520萬平 方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標30％以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經(jīng)營年限須在2年以上；注冊資 本在50萬元人民幣以上。 三級物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模320萬平方米，或涉外物業(yè)15萬平方 米；有中級專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。 暫不定級的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的 。 根據(jù)上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級證書同步進行。 物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。 外商獨資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向市房地局申報 ，由市房地局審批。 內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報，其中符合一級資 質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質(zhì)等級由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書，必須提交下列文件和資料： (1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； (2)公司經(jīng)理出任聘任書； (3)中級以上職稱人員的證書或證明材料； (4)資質(zhì)等級申報表； (5)公司的管理章程、管理合同； (6)其他所需材料。 市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應當自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè) 管理資質(zhì)證書。 資質(zhì)證書有效期2年；無正當理由不申請的企業(yè)要責令其限期申請；企業(yè)開業(yè)兩年內(nèi)不 實施物業(yè)管理的，復評不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書交回主管部門。 對物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直 至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營資質(zhì)： (1)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的； (2)管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的； (3)被物價部門認定亂收費或收費不規(guī)范，又不認真整改的； (4)利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的； (5)對于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的； (6)因管理失職，造成重大事故的。 三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務 (一)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來源 建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利是： (1)物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法； (2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理； (3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； (4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； (5)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理； (6)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務； (7)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合 法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達到預想的管理效果 ，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。 物業(yè)管理企業(yè)在實施管理時，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法 規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對待；業(yè)主要進 行裝修有哪些注意事項；對消防設備的管理平時如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理條文。小區(qū)的治 安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理條例和規(guī)章。 其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。這里有三個方面： (1)物業(yè)管理服務合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體， 是委托和被委托的關(guān)系。合同明確了物業(yè)管理服務的事項、權(quán)限、標準費用、期限和違約責任等，在管理服務的權(quán)限之內(nèi)就是物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍。即委托后，才進行管理；不委 托，不能超越權(quán)限。如果超越管理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會的追認。物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會如不予認可，則由物業(yè)管理公司自己承擔責任。例如，如果沒 有委托代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費用； (2)對物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約” 、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責 任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權(quán)限； (3)關(guān)于聘請專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉(zhuǎn)委托 合同，把業(yè)主委托的權(quán)限轉(zhuǎn)委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會的同意。 (二)物業(yè)管理企業(yè)的主要義務 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務是： (1)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； (2)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； (3)重大的管理措施應當交管委會審議，并經(jīng)管委會認可； (4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指 導。 物業(yè)管理企業(yè)的義務，首先是履行合同，對合同規(guī)定的事項要全面履行： (1)管理服務合同一經(jīng)簽訂，受國家法律保護，合同義務受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管 理企業(yè)不全面履行合同，要承擔相應的違約責任。 (2)不得擅自變更和解除管理服務合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng) 雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務合同； (3)依法解決管理服務合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關(guān)主管 部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。 其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導 和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務： (1)首先要接受工商管理。工商行政機關(guān)依法確定各類企業(yè)和個體工商業(yè)的合法地位， 監(jiān)督管理或參與管理市場上的各種經(jīng)濟活動，檢查處理經(jīng)濟違法違章行為，保護合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要 依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準。與業(yè)主委員會訂立